房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)“倒春寒”。
短短一周內(nèi)，以“國(guó)十條”的出臺(tái)為開端，國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委出臺(tái)的遏制高房?jī)r(jià)的一系列組合政策以及財(cái)政部正在醞釀的一場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)品成本核算制度的改革，讓一年來無限風(fēng)光的房地產(chǎn)行業(yè)懸上了一把達(dá)摩克利斯之劍。
暴利，讓房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)仁不讓地處于風(fēng)口浪尖。而成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)的暴利無處遁形。
沒有統(tǒng)一成本核算制度
不久前媒體曝出這樣一則新聞：京城東部某樓盤長(zhǎng)時(shí)間捂盤惜售，開盤當(dāng)天將每平方米均價(jià)以直升飛機(jī)的速度提高了4000元，導(dǎo)致群情激憤，購(gòu)房者圍攻售樓處。消息一出，長(zhǎng)久以來積聚在民眾心中的不滿瞬間被點(diǎn)燃，“成本幾何？！漲價(jià)何因？！”
目前，財(cái)政部為修訂相關(guān)行業(yè)的成本核算制度而啟動(dòng)的調(diào)研工作正在各地緊鑼密鼓地進(jìn)行，其中不乏房地產(chǎn)行業(yè)。此前有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，即使翻遍了所有的書籍也沒有找到財(cái)政部發(fā)布的專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算制度。如果梳理清楚房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，這個(gè)總是讓民眾一頭霧水的成本賬就可以輕松地算出來。
因?yàn)闆]有統(tǒng)一的成本核算制度，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)行業(yè)慣例給記者列了一份清單，其中土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他稅費(fèi)等是房地產(chǎn)行業(yè)成本的四大塊。“雖然分地區(qū)、分項(xiàng)目、分業(yè)態(tài)，但基本比例還是相差不大的。”
“土地成本35％左右，個(gè)別樓盤可能達(dá)到50％－60％，房屋開發(fā)成本（建筑安裝、園林、綠化、景觀、安防、智能等住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等）占40％左右，各種稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅、土地使用稅等）占15％左右，因開發(fā)房屋期間產(chǎn)生的各種費(fèi)用（管理、銷售、財(cái)務(wù)）占10％左右，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)全部的成本構(gòu)成。”
以我國(guó)中部某省會(huì)城市舉例說，樓面價(jià)（中高檔品質(zhì)樓盤）為2500元每平方米的樓盤，其開發(fā)成本為2500元左右，再加上“三費(fèi)”、稅金等，總成本應(yīng)在每平方米6500元左右。
高定價(jià)不是成本惹的禍
據(jù)此，我們似乎可以得出一個(gè)能夠接受的房?jī)r(jià)，但戲劇性的一幕也就此拉開。
“根據(jù)目前的形勢(shì)，我們給房子定價(jià)幾乎是不考慮成本的。”北京一位房地產(chǎn)老總告訴記者。
財(cái)政部在此次關(guān)于成本核算的調(diào)研中明確詢問，企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)是否以成本為基礎(chǔ)？除成本外還考慮哪些因素？看來這一條在房地產(chǎn)行業(yè)形同虛設(shè)。
上述房地產(chǎn)老總透露，一個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)方法最基本的有兩種，一是成本加成法，即通過計(jì)算成本加上行業(yè)平均利潤(rùn)率核算，得出最終市場(chǎng)價(jià)格。另一種是對(duì)比核算法，即通過和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價(jià)格對(duì)比，得出最終的市場(chǎng)價(jià)格。通常采用的都是后者。
這位房地產(chǎn)老總告訴記者，他們2005年通過協(xié)議的方式取得一塊地皮作為商品房開發(fā)用地，根據(jù)與同一地段其他項(xiàng)目對(duì)比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售價(jià)。
2008年二期建成銷售，開發(fā)成本并沒有變化或者變化非常小，但是市場(chǎng)發(fā)生了變化，土地價(jià)格不斷上漲，開發(fā)商顯然不會(huì)以2006年的每平米5000元的售價(jià)銷售，售價(jià)只會(huì)跳躍式增長(zhǎng)，“大型房地產(chǎn)公司的定價(jià)不是根據(jù)財(cái)務(wù)上的成本核算信息，而是根據(jù)市場(chǎng)行情。”
被掩蓋的真實(shí)利潤(rùn)
當(dāng)成本核算已不能成為房?jī)r(jià)的定價(jià)依據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)輒100％的暴利從財(cái)務(wù)上如何體現(xiàn)？
記者查閱招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利集團(tuán)和萬(wàn)科等品牌房地產(chǎn)上市公司以往的年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，其利潤(rùn)率基本在10％－40％的區(qū)間內(nèi)，2008年招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為37.36％，金地集團(tuán)只有9.13％。但事實(shí)真的如此嗎？
“利潤(rùn)率好多說法，都是很隱蔽的。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)如是說。
可見，即便是利潤(rùn)，也能讓你眼花繚亂。
“很多人常說的利潤(rùn)率都不準(zhǔn)確，要分年投資利潤(rùn)率、整個(gè)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、銷售凈利率、成本利潤(rùn)率、自有資金投資利潤(rùn)率，且分母不同，差異很大。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)坦言。記者發(fā)現(xiàn)，在公眾眼中操作相對(duì)規(guī)范的上市公司，其年報(bào)中體現(xiàn)的利潤(rùn)率也不同，有的是投資利潤(rùn)率，有的則是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。
或許，這正是房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)令人霧里看花的一個(gè)重要原因。
事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)投資后，自身投入的資金實(shí)際占用的時(shí)間非常短！一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期需要2-3年的時(shí)間，“我們高層項(xiàng)目開發(fā)周期一般為20－30個(gè)月，但達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，自有資金就陸續(xù)回籠了，留下來的是銀行的錢。開發(fā)周期到一半的時(shí)候，自有資金就悄悄地退出了！” 上述不愿透露姓名的財(cái)務(wù)總監(jiān)說，在這種情況下，分母還要“縮小”，真實(shí)的利潤(rùn)率還要更大，大得嚇人。
除了金融杠桿的運(yùn)用自如產(chǎn)生暴利之外，還有一個(gè)重要的因素，那便是無形的土地增值。
開發(fā)商之所以愿意做大盤，就是因?yàn)榭梢苑制陂_發(fā)，土地增值效益明顯。僅土地增值一項(xiàng)，在財(cái)務(wù)報(bào)表上就是濃墨重彩的一筆。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)掌門人任志強(qiáng)曾語(yǔ)出驚人：“讓開發(fā)商公布成本無異于公布老婆的三圍！”除了看得見的成本，或許還有很多無法用成本核算制度來規(guī)范的“成本”。
但這樣的情形似乎已難再現(xiàn)。土地出讓在如今已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格的“招拍掛”程序，而這些年“地王”頻現(xiàn)，僅從土地出讓價(jià)格上看，開發(fā)商的暴利時(shí)代似乎即將成為過去式。
房地產(chǎn)行業(yè)的暴利之因有不斷推高的房?jī)r(jià)、有商人的逐利本質(zhì)、有炒房客的推波助瀾、有剛性需求、更有非理性的盲目追風(fēng)，這些似與成本無關(guān)。