各市、州、林區(qū)、縣（市、區(qū)）地方稅務局：

　　為進一步規(guī)范全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，針對各地在清算工作中反映的問題，經(jīng)研究，就有關(guān)政策問題明確如下：

　　一、關(guān)于清算報告審核問題

　　各級地稅機關(guān)稅政部門負責土地增值稅清算政策指導工作。企業(yè)提交的土地增值稅清算報告，由市、州地方稅務局結(jié)合當?shù)貙嶋H確定具體的審核部門。

　　二、關(guān)于清算方式確定的問題

　　在土地增值稅清算過程中，各地可根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定、企業(yè)核算水平、項目立項時間等實際情況，分別采取查賬清算、核定征收、預征率清結(jié)等方式進行稅款清結(jié)。但對經(jīng)濟適用房項目、上市房地產(chǎn)公司、查賬征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓土地的，原則上應實行土地增值稅的查賬清算。

　　三、關(guān)于清算計算口徑的問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網(wǎng)、車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項目應繳納的土地增值稅，應按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫、附助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應分別核算增值額，計算繳納土地增值稅。

　　為鼓勵經(jīng)濟適用房的建設，凡按經(jīng)濟適用房項目立項的，如開發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟適用房產(chǎn)品，可將經(jīng)濟適用房與非經(jīng)濟適用房產(chǎn)品合并核算增值額，計算繳納土地增值稅。

　　四、關(guān)于成本費用扣除的問題

　　（一）與本開發(fā)項目有直接關(guān)聯(lián)的額外補償費用，并能充分證明此額外補償費用屬實的，可據(jù)實扣除。

　?。ǘΨ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購置成本或開發(fā)成本進行扣除。

　?。ㄈ╅_發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實際支付的補償費，可據(jù)實扣除。

　?。ㄋ模Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的各項政府性行政規(guī)費和基金，可視同稅金予以扣除。

　　五、關(guān)于滾動開發(fā)項目確定清算單位的問題

　　以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。

　　六、關(guān)于清算稅款加收滯納金的問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目在日常征管中是按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，符合條件的進行清算，多退少補；對清算時補繳的稅款，凡在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　（二）在日常稅收征管中，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時，應按規(guī)定的預征率按月申報繳納土地增值稅，逾期繳納則應按規(guī)定加收滯納金；但考慮到土地增值稅征管的歷史和客觀原因，對原預征不到位的稅款，凡按稅務機關(guān)要求的期限補繳到位的，暫不加收滯納金。

　?。ㄈ?008年1月1日起，對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應按規(guī)定預征稅款，逾期繳納則按規(guī)定加收滯納金。

　　七、關(guān)于地下人防設施清算處理問題

　　對于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設施，其成本、費用可以扣除。對加以利用的地下人防設施，在扣除成本、費用的同時，對其取得的收入也應納入核算增值額。

　　八、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的清算問題

　　對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的，如符合《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條關(guān)于核定征收的規(guī)定，可按銷售收入的3%核定征收其應繳納的土地增值稅。各市、州地方稅務局可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際，適當上下浮動0.5%，并報省局備案。

　　九、關(guān)于清算具體條件的問題

　　《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第六條第（一）款中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”，是指已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積：“可售建筑面積”是指《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所登記的可售面積。

　　十、關(guān)于無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)項目的清算問題

　　不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或個人開發(fā)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，比照《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》及本規(guī)定的有關(guān)政策執(zhí)行。

　　湖北省地方稅務局
二〇〇八年九月二十八日