市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:

　　《青島市地方稅局關于印發(fā)<青島市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）下發(fā)后，通過各單位的認真貫徹落實，對推動全市土地增值稅清算工作發(fā)揮了重要作用。為進一步加強土地增值稅清算工作，結合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

　　附件：《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》

二〇〇九年四月十七日

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答

　　一、《青島市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡稱《辦法》）第七條第（一）項規(guī)定, 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應如何理解掌握？

　　答：該規(guī)定可用下列公示表示：

　　（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

　　二、《辦法》第七條第一項規(guī)定中所稱的“已竣工驗收”的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當如何理解把握？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)竣工驗收：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

　　三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標準由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應如何把握執(zhí)行時間？

　　答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標準由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標準執(zhí)行，對之前已開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標準執(zhí)行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。

　　四、《辦法》第十九條規(guī)定的取得土地使用權后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目如何掌握？

　　答：下面按照是否進行實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標準，區(qū)分兩種情況進行說明：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗪笪催M行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

　　1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅；

　　2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵嗪筮M行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權的，其扣除項目如下：

　　1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅；

　　2、開發(fā)土地的成本；

　　3、加計開發(fā)土地成本的百分之二十；

　　4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

　　五、對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目后，進行后續(xù)開發(fā)建設，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項目是否允許加計扣除？

　　答：對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

　?。ㄒ唬┤〉梦纯⒐し康禺a(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

　　（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

　?。ㄎ澹┘佑嬋〉梦纯⒐し康禺a(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項之和的百分之二十。

　　六、關于以土地使用權投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進行確認？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權，根據(jù)有關文件的規(guī)定，此類情形以《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：

　?。ㄒ唬?006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除。

　?。ǘ?006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

　　七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結算單據(jù)等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。

　　對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

　　八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團內(nèi)部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？

　　答：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤給集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，據(jù)實扣除。

　　九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預售，尚未交付但已經(jīng)預收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計算繳納了營業(yè)稅金及附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計入扣除？

　　答：這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業(yè)稅稅金不得計入本次清算扣除。

　　十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應視為轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

　　答：根據(jù)有關房地產(chǎn)法規(guī)，公共配套設施原則上不得對外銷售，而應屬于全體業(yè)主共有，因而其開發(fā)建設成本應當計入扣除。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設施對外銷售，其轉(zhuǎn)讓收入計入非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項目按《辦法》第二十條規(guī)定確認。

　　出具土地增值稅清算結論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售、轉(zhuǎn)為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。

　　十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用，應當確認轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉(zhuǎn)讓收入。但是，對于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設施所應分擔的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。

　　十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

　　答：根據(jù)房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)等有關規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。

　　利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　十三、對于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的，清算項目的主體應如何確定？

　　答：企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔經(jīng)營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應當按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權的出資方，繼續(xù)投資進行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。

　　若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的價格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時應分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值加減其他補價計算確認；同時確認出資方取得該項土地使用權的成本。

　　十四、以開發(fā)產(chǎn)品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉(zhuǎn)讓收入應當如何定價？應當如何計入扣除？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

　　十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設公共配套設施因移交給政府等有關部門獲得的補償應如何處理？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。

　　十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應如何處理？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得計入扣除項目。實際發(fā)生的損失，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用處理。

　　十七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈的，應當如何計算繳納土地增值稅？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈的，應視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規(guī)定確定銷售收入。此外，符合《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條第（二）項規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發(fā)產(chǎn)品所應分擔的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。

　　十八、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移是否應當征收土地增值稅？

　　答：兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照合并前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

　　股東將持有的企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。