海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》的公告

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局2021年第7號

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算審核工作，統(tǒng)一清算工作標準，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2021年10月8日起施行。

　　特此公告。

　　國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

　　2021年9月3日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算審核工作，統(tǒng)一清算工作標準，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算審核工作。

　　第三條 主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人提供的清算資料進行房地產(chǎn)開發(fā)項目清算審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

　　第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

　　適用增值稅一般計稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項稅額。

　　適用簡易計稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額。

　　第五條 納稅人按政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以各種名目向購房人另外收取的價款，應(yīng)計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅。

　　第六條 納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%且無正當理由的，可認定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低。

　　第七條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，視為有正當理由：

　　(一)人民法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格;

　　(二)政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格;

　　(三)經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他情形。

　　第八條 納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列順序確定：

　　1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均銷售價格確定;

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　第九條 納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途的，若產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，清算時不計收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　第三章 扣除項目金額

　　第十條 納稅人同時開發(fā)多個項目，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分攤共同的成本費用：

　　(一)能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目或該類型房地產(chǎn);

　　(二)同一個清算項目, 取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分攤至本項目所有開發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分攤;對于無法取得項目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標測算的計容面積分攤;

　　(三)屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;對于無法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標測算的計容面積分攤;

　　(四)同一清算項目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;

　　(五)同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分攤，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;

　　(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，各期扣除項目金額的分攤方法應(yīng)當保持一致。

　　第十一條 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生且取得合法有效憑證。本辦法所稱合法有效憑證是指：

　　(一)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當開具發(fā)票的，以發(fā)票為合法有效憑證;

　　(二)通過購買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證;

　　(三)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以財政票據(jù)為合法有效憑證;

　　(四)支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證;

　　(五)發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)開具范圍，以合同(協(xié)議)、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為合法有效憑證。

　　(六)其他合法有效憑證。

　　第十二條 有下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照當?shù)毓こ淘靸r參考指標核定扣除項目金額：

　　(一)納稅人不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的，或提供虛假的合同、結(jié)算等資料的;

　　(二)申報的工程造價高于當?shù)毓こ淘靸r參考指標，又無正當理由的;

　　(三)裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單;裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個人施工，造價高于當?shù)毓こ淘靸r參考指標的;

　　(四)大額工程款用現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

　　第十三條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

　　(一)因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，允許扣除;

　　(二)在項目建設(shè)用地邊界外，為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的文件證明該項支出與建造本清算項目有直接關(guān)聯(lián)的(含項目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的)，允許扣除;

　　(三)通過出讓方式取得土地使用權(quán)，未能提供所支付金額的原始憑證，其允許扣除的金額可根據(jù)政府相關(guān)部門的文件、合同或者其他證明材料上記載的金額予以確認;

　　(四)因政府規(guī)劃等原因置換取得土地使用權(quán)的，置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，允許扣除;

　　(五)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅、“招拍掛”傭金，視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，允許扣除;

　　(六)按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息，允許扣除。

　　第十四條 土地征用及拆遷補償費的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

　　(一)拆遷補償費、青苗補償費、遷墳補償費、安置補償費等允許據(jù)實扣除，其扣除金額根據(jù)補償協(xié)議、清冊、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定;

　　(二)購入不動產(chǎn)，后續(xù)將不動產(chǎn)拆除再次開發(fā)房地產(chǎn)的，原有不動產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費用，允許扣除。

　　第十五條 前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

　　(一)在項目規(guī)劃報建時，按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費用允許扣除;

　　(二)未形成最終成果的設(shè)計費、與項目可行性研究無關(guān)的咨詢費不允許扣除;

　　(三)重復(fù)建設(shè)所發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費不允許扣除。

　　第十六條 建筑安裝工程費的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

　　(一)銷售已裝修的房屋，裝修費符合以下情形之一的，允許扣除：

　　1.在銷售合同或補充協(xié)議中明確了房價中包含裝修費的;

　　2.銷售發(fā)票中包含裝修費的;

　　3.簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的;

　　隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;

　　(二)清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在清算項目內(nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費包含在房價中的，樣板房裝修費允許扣除;

　　(三)因設(shè)計變更發(fā)生的建筑安裝工程費，已依法辦理變更手續(xù)的，允許扣除。自行改變設(shè)計方案、違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費不允許扣除;

　　(四)實際發(fā)生的工程監(jiān)理費允許扣除。

　　第十七條 公共配套設(shè)施費的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

　　(一)有下列情形之一的，認定公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的，其成本費用允許扣除：

　　(1)政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

　　(2)經(jīng)人民法院裁判屬于全體業(yè)主共有;

　　(3)商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有;

　　(二)商品房銷售合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬，但相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會尚未成立，無法辦理移交手續(xù)，納稅人能提供書面說明及代管情況的，其成本、費用允許扣除;

　　(三)商品房銷售合同中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有，納稅人在向主管稅務(wù)機關(guān)反饋清算初審意見前與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂確認有關(guān)公共配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有的補充協(xié)議的，其成本、費用允許扣除;

　　(四)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用允許扣除;

　　(五)預(yù)提的公共配套設(shè)施費，違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的公共配套設(shè)施費不允許扣除;

　　(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施在未清算的項目中分攤扣除;

　　(七)未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為納稅人自用或用于出租等商業(yè)用途時，其建筑面積作為可售面積，不允許扣除相應(yīng)的成本、費用;

　　(八)土地增值稅清算時已將公共配套設(shè)施費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，清算后對外轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，且其單位建筑面積成本費用額確認為零;

　　(九)依法配建人防部門規(guī)劃的人防工程，其建造發(fā)生的成本費用允許扣除。按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程易地建設(shè)費，取得合法有效憑證的，允許扣除;

　　(十)轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，應(yīng)計入項目可售建筑面積(包括應(yīng)分攤的車道等地下面積)，按規(guī)定確認房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的成本費用允許扣除;轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應(yīng)分攤的成本費用。其他無產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施比照執(zhí)行。

　　第十八條 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

　　(一)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除;

　　(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本項扣除;

　　(三)納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條前兩項所述兩種辦法;

　　(四)納稅人向金融機構(gòu)支付的非利息支出以及因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

　　第二十條 納稅人應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，允許據(jù)實扣除。營改增后，納稅人應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，涉及到多個開發(fā)項目應(yīng)分攤的，按各項目不含增值稅收入的占比計算分攤。

　　主管稅務(wù)機關(guān)清算時發(fā)現(xiàn)納稅人應(yīng)繳的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加大于實際繳納稅費的，應(yīng)及時追繳并按《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。

　　第二十一條 納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，取得規(guī)劃許可，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，完成后進行銷售的，其購買未竣工房地產(chǎn)所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為“財政部規(guī)定的其他扣除項目”計算的基數(shù)。

　　第四章 附則

　　第二十二條 本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本辦法未盡事項，按相關(guān)規(guī)定處理。

　　第二十三條 本辦法所稱的主管稅務(wù)機關(guān)是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。

　　第二十四條 本辦法自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》的解讀

　　一、制定目的

　　為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算審核工作，統(tǒng)一清算工作標準，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布本《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。

　　二、主要內(nèi)容

　　(一)《辦法》第四條的“應(yīng)繳納增值稅銷項稅額”在具體工作中如何理解掌握?

　　“應(yīng)繳納增值稅銷項稅額”是指納稅人按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號》第四條和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十二條規(guī)定計算的應(yīng)繳納增值稅銷項稅額。也就是說，“應(yīng)繳納增值稅銷項稅額”=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)×適用稅率。

　　(二)《辦法》第五條關(guān)于以各種名目超過政府限價取得的收入該如何處理?

　　納稅人按政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以各種名目(如指標費等)向購房人加價或另外收取的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的全部價款，應(yīng)計入房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅。

　　(三)《辦法》第六條的“納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%的”該如何計算確定?

　　1.區(qū)分房地產(chǎn)類型，計算銷售均價;

　　銷售均價=房地產(chǎn)總銷售收入÷已售總建筑面積

　　2.區(qū)分房地產(chǎn)類型，確認銷售價格偏低的房屋;

　　銷售價格偏低30%的計算公式：(銷售均價-單套銷售均價)÷銷售均價≥30%

　　3.區(qū)分房地產(chǎn)類型，調(diào)整銷售價格偏低的房屋價格;

　　4.銷售價格偏低30%的房屋的銷售均價=同類型房地產(chǎn)銷售均價

　　(四)《辦法》第十二條“按照當?shù)毓こ淘靸r參考指標核定扣除項目金額”該如何理解?

　　該條款規(guī)定屬于單項核定工程成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)憑合法有效憑證據(jù)實扣除。憑證資料不符合清算要求或不實的，可采用核定方式計算扣除，本條規(guī)定了具體的適用情形。

　　(五)《辦法》第十三條第(二)項“在項目建設(shè)用地邊界外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的文件證明該項支出與建造本清算項目有直接關(guān)聯(lián)的”應(yīng)如何掌握?

　　一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)時在項目建設(shè)用地邊界外發(fā)生的成本費用不能扣除，但符合本項規(guī)定的允許扣除。本項的“項目建設(shè)用地邊界外”是指國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外;“政府有關(guān)部門”是指市、縣(區(qū))級政府主管部門;“文件”包括通知、批復(fù)、會議紀要等。

　　(六)《辦法》第十三條第(四)項“因政府規(guī)劃等原因置換取得的土地使用權(quán)的，置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費，允許扣除”應(yīng)如何理解?

　　對于因政府規(guī)劃等原因置換取得的土地使用權(quán)的，后續(xù)轉(zhuǎn)讓時以置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費確認其取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(七)《辦法》第十六條規(guī)定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除”，可移動家電家具、裝飾品等該如何處理?

　　裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達到一定的環(huán)境要求，使用建筑裝飾材料，對建筑物、構(gòu)筑物的外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑活動。可移動家電、家具，日用品，可移動裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時其采購成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時按采購原價在收入中同時剔除。

　　(八)《辦法》第十七條第(七)項“納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施在未清算的項目中按規(guī)定分攤扣除”在實際工作中該如何掌握?

　　分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，有部分項目已清算完成，但公共配套滯后建設(shè)，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施所發(fā)生的成本費用應(yīng)在后續(xù)開發(fā)的項目中按規(guī)定分攤扣除。

　　(九)《辦法》第十七條第(九)項“土地增值稅清算時，已將公共配套設(shè)施費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，清算后對外轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，且其應(yīng)扣除的成本確認為零”如何理解?

　　由于在清算時已將公共配套設(shè)施費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，分攤到可售的房地產(chǎn)，因此清算后再轉(zhuǎn)讓的其應(yīng)扣除的成本確認為零。

　　(十)《辦法》第十七條第(十一)項“納稅人轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應(yīng)分攤的成本費用”該如何理解?

　　納稅人轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征收范圍，因此其收入不計入清算收入。同時由于無產(chǎn)權(quán)的地下車庫被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置，不屬于全體業(yè)主所有，不能認定為公共配套，不允許扣除其應(yīng)分攤的成本費用。

　　(十一)《辦法》第十八條的“直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”該如何理解?

　　“直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”是指施工現(xiàn)場為組織、管理開發(fā)產(chǎn)品而實際發(fā)生的費用。對不屬于為施工現(xiàn)場服務(wù)的部門，如行政管理部門、財務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。差旅費、會議費等費用不得列入開發(fā)間接費用。

　　(十二)《辦法》第十九條“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”該如何掌握?

　　“提供金融機構(gòu)證明”是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機構(gòu)借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率(非商業(yè)銀行類金融機構(gòu)提供的貸款需提供)等證明的行為?！澳軌虬崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”的“利息支出”是指納稅人按照《企業(yè)會計準則》或《企業(yè)會計制度》的規(guī)定核算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當予以資本化的利息。

　　(十三)《辦法》第二十條應(yīng)繳納的稅金及附加可以扣除嗎?

　　為提高清算工作效率，減少稅企爭議，對清算時納稅人應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，允許據(jù)實扣除。

　　三、施行時間

　　本《辦法》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。