2014年注冊會計師考試《經(jīng)濟法》預習：租賃合同

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　　知識點：租賃合同

　?。ㄒ唬┳赓U合同概述

　　1.租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　2.租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　3.不定期租賃包括：

　?。?）租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　（2）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　?。?）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　對于不定期租賃，雙方當事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　?。ǘ╇p方當事人的權利義務

　　1.承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。

　　2.出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　3.承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　4.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　5.在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

　　6.承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　7.因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

　　8.租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。學理上稱為“買賣不破租賃”，所有的所有權讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　（三）租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

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　　1.房屋租賃的無效與處理

　?。?）出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　?。?）出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　?。?）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　注意：上述情形在一審法庭辯論終結(jié)前取得批準的例外。

　　2.房屋租賃中承租人的優(yōu)先權

　?。?）出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。其他標的物租賃并不適用優(yōu)先購買權。

　　（2）具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；③出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；④第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　3.房屋租賃中同住人的權利

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。