2015年注會(huì)考試《稅法》知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅的稅率和應(yīng)稅收入

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知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目

一、稅率——四級(jí)超率累進(jìn)稅率

二、應(yīng)稅收入的確定

包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入。

三、扣除項(xiàng)目的確定

計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

利息注意三點(diǎn)：①提供金融機(jī)構(gòu)證明。

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

開發(fā)費(fèi)用——取決于“利息支出”。

1.單獨(dú)：開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（地價(jià)＋成本）×5%以內(nèi)。

注意：利息①不超過；②不包括加、罰息。

2.不單獨(dú)：開發(fā)費(fèi)用＝（地價(jià)＋成本）×10%以內(nèi)。

【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

（3）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）。

（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加）。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

即：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定）。

【特殊規(guī)定】

1.凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

2.對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。