2015年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》考點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　我們一起來學(xué)習(xí)2015年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》考點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定。本考點(diǎn)屬于《稅法》第七章的內(nèi)容。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目

　　2.對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：深入掌握本考點(diǎn)。非常重要，稅法考試每年必考。

　　【主要考點(diǎn)】：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

　　（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)，具體參見教材215～216頁。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：

　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　利息注意三點(diǎn)：①提供金融機(jī)構(gòu)證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。③不包括加息、罰息。

　　（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

　?。?）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

　?。?）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）

　?。?）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加）

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　　即：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

　　評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定）。

　　【特殊規(guī)定】

　　1.凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的：

　　舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

　　計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　2.對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。

 

　　相關(guān)鏈接：2015年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》第七章主要考點(diǎn)

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