2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)：物權(quán)變動(dòng)的公示方式

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知識(shí)點(diǎn)：物權(quán)變動(dòng)的公示方式

（一）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式——交付

《物權(quán)法》規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”交付有現(xiàn)實(shí)交付與交付替代兩種形態(tài)。

1.現(xiàn)實(shí)交付

所謂現(xiàn)實(shí)交付，指的是將物直接交由對(duì)方占有?，F(xiàn)實(shí)交付是最為典型的交付形態(tài)。

2.交付替代

當(dāng)現(xiàn)實(shí)交付不可能或沒必要時(shí)，可以其他方式替代交付。交付替代方式包括：

（1）簡易交付。《物權(quán)法》規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。”

例如，承租人甲想要購買租用的相機(jī)，遂與出租人乙訂立買賣合同，由于甲已占有該相機(jī)，為了節(jié)約交易成本，乙向甲轉(zhuǎn)讓相機(jī)所有權(quán)時(shí)，自不必先令甲返還，然后再向甲交付。

（2）指示交付。是指指示占有標(biāo)的物之人將物交付于受讓人。《物權(quán)法》規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。”

例如，甲租用乙的相機(jī)，丙看見該相機(jī)后愛不釋手，遂與乙訂立買賣合同。正常情況下，乙向丙轉(zhuǎn)讓相機(jī)所有權(quán)的過程是：甲將相機(jī)歸還于乙，乙再將相機(jī)交付于丙，同樣是為了節(jié)約交易成本，這一繁復(fù)過程可簡化為：乙指示甲直接將相機(jī)交付于丙。

（3）占有改定。所謂改定，改定的是占有人身份，《物權(quán)法》規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。”

甲購買乙的相機(jī)，買賣合同訂立后，乙表示相機(jī)已歸甲，但要求甲讓自己再用一個(gè)月，甲同意。表面看起來乙尚未向甲交付相機(jī)，但實(shí)際上已通過占有改定的方式交付，因?yàn)榧淄庖依^續(xù)占有相機(jī)后，甲的占有人身份便由自主占有人改定為他主占有人，乙則通過間接占有的方式取得相機(jī)的自主占有。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式——登記

《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

1.土地登記與房屋登記

（1）土地登記的登記機(jī)構(gòu)是土地管理部門。所謂土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。

（2）房屋登記的登記機(jī)構(gòu)是房屋管理部門。所謂房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

2.土地總登記、初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記

（1）土地總登記是在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。對(duì)土地進(jìn)行總登記后，具體土地權(quán)利的取得、變更或消滅才有可能進(jìn)行登記。

（2）初始登記指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記，是首次將具體土地權(quán)利登入登記簿的行為。

（3）變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

（4）注銷登記，則是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。

房屋登記亦可分為初始登記諸種形式，不同之處在于：其一，房屋并無總登記；其二，土地的變更登記包括權(quán)利主體的變更與內(nèi)容變更，房屋登記則將此兩項(xiàng)登記事項(xiàng)拆開，分別對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)移登記（權(quán)利主體變更）與變更登記（權(quán)利內(nèi)容變更）。

3.所有權(quán)登記、使用權(quán)登記、地役權(quán)登記與抵押權(quán)登記

（1）所有權(quán)登記包括集體土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)登記，國有土地所有權(quán)則無需登記。

（2）使用權(quán)登記包括國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)登記，前者分國有建設(shè)用地使用權(quán)與國有農(nóng)用地使用權(quán)登記，后者則分集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與集體農(nóng)用地使用權(quán)登記。

（3）地役權(quán)登記包括土地地役權(quán)與房屋地役權(quán)登記兩類。

（4）抵押權(quán)登記亦包括土地抵押權(quán)與房屋抵押權(quán)登記兩類。

4.更正登記與異議登記

更正登記與異議登記用以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的登記錯(cuò)誤。

（1）權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或暫有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

（2）若是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

5.預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。具體有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（1）預(yù)購商品房；（2）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。