注冊會計師考試《會計》知識點：投資性房地產(chǎn)

　　為了方便備戰(zhàn)2013注冊會計師考試的學(xué)員，中華會計網(wǎng)校論壇學(xué)員精心為大家分享了注冊會計師考試各科目里的重要知識點，希望對廣大考生有幫助。

　　一、投資性房地產(chǎn)的初始計量

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　　企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起）或用于資本增值，才能稱之為投資性房地產(chǎn)。外購的投資性房地產(chǎn)成本包括：購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（注意轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的日期）

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　　企業(yè)建造的房地產(chǎn)自達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)開始之后就用于出租或資本增值的才屬于自行建造的投資性房地產(chǎn)。其處理原理與自行建造固定資產(chǎn)相同，不再贅述。

　　二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

　　（一）資本化的后續(xù)支出

　　原則：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。

　　企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴建等且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再改擴建期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，改擴建期間不計提折舊或攤銷。

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　　原則：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益，計入其他業(yè)務(wù)成本 （投資性房地產(chǎn)出租取得的收入計入其他業(yè)務(wù)收入，發(fā)生的后續(xù)支出要與其相對應(yīng)）。

　　三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（重點關(guān)注）

　　原則：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量分為成本模式和公允價值模式兩種。一般情況下采用成本模式，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式。但企業(yè)只能采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

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　　對于房產(chǎn)可以比照固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；對于地產(chǎn)可以比照無形資產(chǎn)進(jìn)行處理。

　　需要注意的是：出租的投資性房地產(chǎn)取得的租金收入計入其他業(yè)務(wù)收入，投資性房地產(chǎn)計提的折舊或攤銷額計入其他業(yè)務(wù)成本。

　?。ǘ┕蕛r值模式

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才能采用公允價值模式對其進(jìn)行計量，公允價值的變動計入“公允價值變動損益”科目。

　?。ㄈ┖罄m(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。除非存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得后才可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，作為會計政策變更，要對其進(jìn)行追溯調(diào)整期初留存收益。但不得由公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（重點關(guān)注）

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)換日的確定

　　1、“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”

　　轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日或用于資本增值的日期?？罩媒ㄖ锘蛟诮ńㄖ锸嵌聲蝾愃茩C構(gòu)作出書面決議的日期。

　　2、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”

　　房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)的日期。

　　3、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”

　　轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿，董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　（二）會計處理

　　1、成本模式下，非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換

　　原則是：按賬面價值轉(zhuǎn)換。即將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。

　　2、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的

　　應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。

　　3、自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積（因為企業(yè)可能為了謀取暴利，將公允價值抬得太高，如果計入公允價值變動損益，影響到凈利潤的數(shù)額可能太大，不太合適，所以計入資本公積）；如果轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入公允價值變動損益（因為這種情況下作為投資性房地產(chǎn)核算的，產(chǎn)生的差額不會太大）

　　五、投資性房地產(chǎn)的處置

　　投資性房地產(chǎn)的處置屬于日?；顒?。

　　處置時，將取得的收入計入其他業(yè)務(wù)收入，將投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。需要注意的一點是：采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)處置時，以前持有期間形成的“公允價值變動損益”或“資本公積——其他資本公積”要轉(zhuǎn)到“其他業(yè)務(wù)成本”（與以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)處置時的“公允價值變動損益”、可供出售金融資產(chǎn)處置時的“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)到“投資收益”的道理一樣）。