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2020稅務師稅法一模擬試題單選題:土地增值稅額的計算

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯:水冰月 2020/02/07 17:58:57 字體:

某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2018年3月將其營改增前開發(fā)的商品全部出售,取得不含稅銷售收入4000萬元,選擇了增值稅簡易征收方式。開發(fā)建造商品房支付的地價款和按規(guī)定繳納的有關費用合計1400萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元;與該商品房開發(fā)項目有關的銷售費用100萬元,管理費用80萬元,財務費用100萬元(包括向金融機構借款的利息支出70萬元,能夠提供金融機構證明,并能按開發(fā)項目計算分攤)。當?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%,則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納土地增值稅為(?。┤f元。

A、548.75 

B、539.75 

C、434.5 

D、555.5 

查看答案解析
【答案】
C
【解析】

房地產(chǎn)開發(fā)費用=70+(1400+600)×5%=170(萬元);增值稅簡易征收應納稅額=4000×5%=200(元),城建稅、教育費附加及地方教育附加=200×(5%+3%+2%)=20(萬元),扣除項目金額合計=1400+600+170+20+(1400+600)×20%=2590(萬元);增值額=4000-2590=1410(萬元),增值率=1410÷2590×100%=54.44%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%;則應繳納土地增值稅=1410×40%-2590×5%=434.5(萬元)。

【點評】本題是對“土地增值稅應納稅額的計算”的考查。此部分內(nèi)容難度較大,需要考生理清思路,這樣會變得簡單容易一些,土地增值稅的扣除項目的相關總結如下:

一、取得土地使用權所支付的金額1.出讓:支付的土地出讓金

2.劃撥:按規(guī)定補繳的出讓金

3.轉讓:支付的地 價款

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本(1)土地征用及拆遷補償費:含耕地占用稅

(2)前期工程費

(3)建筑安裝工程費

(4)基礎設 施費

(5)公共配套設施費

(6)開發(fā)間接費用

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用,不按賬簿金額扣除。

(1)不能按項目計算分攤利息,或不能提供貸款證明的:

開發(fā)費用=(地價款及費用+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(2)能按 項目計算分攤利息,并能提供貸款證明的:

開發(fā)費用=利息+(地價款及費用+開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

四、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金房企:城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

其他企業(yè):加扣印花稅

【提示1】不包括增值 稅

【提示2】房企實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據(jù)實扣除。不 能分清的,按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的金額扣除

五、其他扣除項目僅適用于房企新建房:加計扣除費用=(地價款及費用+開發(fā)成本)×20%
縣級及以上政府要求房企售房時代收的各項費用:

如計入房價中一并收取,應作為收入計稅,同時可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。

代收費用如在房價之外單獨收取,可不作為收入計稅,同時不允許扣除

六、舊房扣除項目評估價格=重置成本價×成新度折扣率

【提示1】對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供支付憑 據(jù)的,不允許扣除取得土地支付的金額。

【提示2】評估費也可扣除,但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等 情形而按評估價格計稅時的評估費不可扣除。不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

扣除金額=發(fā)票價×(1+5%×年數(shù))

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