稅務師學員分享——購買單位房產涉稅案例分析

本文來自稅務師學員的分享，購買單位房產時都涉及到哪些相關稅費呢？一起來看看這位學員的分析吧，文末有論壇原帖鏈接，歡迎廣大稅務師學員們一起去跟樓主交流討論哦！

案例：A公司于2019年6月1日在某處購買一棟廠房，價值1000萬元，廠房面積635平方米，已簽訂買賣合同，未過戶，該廠房上次過戶交易價款為380萬元，另支付相關裝修費用28萬元，該交易將涉及到哪些稅費？

1、增值稅，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》財稅〔2016〕43號第二條及第八條規(guī)定，企業(yè)購入房產可按13%稅率進行增值稅應納稅額扣除；案例中廠房價值1000萬元，可扣除的增值稅應納稅額=1000萬元*13%=130萬元。

2、企業(yè)所得稅，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，在計算應納稅所得額時，企業(yè)按照規(guī)定計算的固定資產折舊，準予扣除。 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六十條規(guī)定，房屋、建筑物折舊年限為20年； 案例中廠房價值為1000萬元，可抵扣的企業(yè)所得稅為1000萬元*（1-5%）*25%=237.5萬元。

3、房產稅，根據(jù) 《中華人民共和國房產稅暫行條例》國發(fā)〔1986〕90號第三條規(guī)定及第四條規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值（具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），并按照稅率為1.2%計算繳納。案例中價值1000萬元的廠房，假設減除幅度為20%，那么該單位需繳納和房產稅為1000萬元*20%*1.2%=2.4萬元；另，根據(jù) 《中華人民共和國房產稅暫行條例》國發(fā)〔1986〕90號第七條規(guī)定，房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

 4、契稅，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》國務院令第224號第三條和第四條規(guī)定：契稅的適用稅率3%-5%（由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案），以房屋買賣成交價格為依據(jù)計算契稅，案例中成交價格為1000萬元，假設按3%稅率計算契稅，那么該單位需繳納的契稅為1000萬元*3%=30萬元。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》國務院令第483號第三條和第四條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 土地使用稅每平方米年稅額如下： 　

　(一)大城市1.5元至30元； 

　(二)中等城市1.2元至24元； 

   (三)小城市0.9元至18元；

   (四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

第八條規(guī)定，土地使用稅按年計算、分期繳納。 以中等城市，每平方12元為例，購入一棟面積為635平方米的廠房，所需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅=635平方米*12元=7620元/年。

6、印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》國務院令第11號 第二條規(guī)定，產權轉移書據(jù)為應納稅憑證，應按產權轉移書據(jù)萬分之五繳納印花稅，案例中廠房價款為1000萬元，因此該廠房的印花稅為1000萬元*5/10000=5000元。

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7、土地增值稅，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》財法字〔1995〕6號第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》財法字〔1995〕6號第四條規(guī)定，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包含取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金以及財政部規(guī)定的其他扣除項目。

其中，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。

案例中的廠房取得收入的價款為1000萬元，房產的成本由上次交易價款380萬元、裝修費28萬元，印花稅0.5萬元，因此該廠房的土地增值稅所確認的增值額為1000萬元-380萬元-28萬元-0.5萬元=591.5萬元。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》財法字〔1995〕6號第十條規(guī)定，增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%，案例中土地增值稅增值額為591.5萬元，扣除項目合計=380萬元+28萬元+0.5萬元=408.5萬元，該增值額在100%-200%之間，因此土地增值稅應納稅額=591.5萬元*50%-408.5萬元*15%=234.925萬元。

作者：冰蘅 

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