2014注冊稅務(wù)師考試《稅法一》預(yù)習(xí)：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)定

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　　第四章　營業(yè)稅

　　知識點十七、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)定（掌握）

　　一、稅目與稅率——5%

　　銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

　　特別關(guān)注：

　　1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。

　　2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：

　?。?）處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅；

　?。?）處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營業(yè)稅；

　　（3）處置其所擁有的實物重置資產(chǎn)，該項資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。

　　3.單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。

　　4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

　　5.個人銷售已購住房——5年內(nèi)不區(qū)分性質(zhì)，均按轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅。

　　二、納稅人

　　三、計稅依據(jù)

　　1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

　　2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

　　注意：

　　第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費用，對此類費用，不論其財務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。

　　第二，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的營業(yè)額問題

　　組成計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本 ×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）

　　第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅。

　　四、申報與繳納

　　銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　五、稅收優(yōu)惠

　　1.個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　2.個人（含個體工商戶及其他個人）無償贈予不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（1）離婚財產(chǎn)分割；（2）無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（3）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；（4）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

　　3.納稅人在資產(chǎn)重組中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其中涉及的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。