中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿），8.15截止

《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》征求意見

　   為了貫徹落實稅收法定原則，財政部會同國家稅務(wù)總局起草了《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》。為廣泛凝聚社會共識，推進民主立法，現(xiàn)向社會公開征求意見。公眾可以在2019年8月15日前，通過以下途徑和方式提出意見：

　　1.通過中華人民共和國財政部網(wǎng)站（網(wǎng)址：)首頁《財政法規(guī)意見征集信息管理系統(tǒng)》或者通過國家稅務(wù)總局網(wǎng)站（網(wǎng)址：）首頁的意見征集系統(tǒng)提出意見。

　　2.通過信函方式將意見寄至：北京市西城區(qū)三里河南三巷3號財政部條法司（郵政編碼100820），或者北京市海淀區(qū)羊坊店西路5號國家稅務(wù)總局財產(chǎn)和行為稅司（郵政編碼100038），并在信封上注明“土地增值稅法征求意見”字樣。

 

財政部 國家稅務(wù)總局

2019年7月16日

中華人民共和國土地增值稅法

（征求意見稿）

　　第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第二條 本法所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，是指下列行為：

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。

　?。ǘ┏鲎尲w土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。

　　第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額和本法第八條規(guī)定的稅率計算征收。

　　第四條 納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入減除本法第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　第五條 納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、非貨幣收入。

　　第六條 計算增值額時準(zhǔn)予扣除的項目為：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；

　?。ǘ╅_發(fā)土地的成本、費用；

　?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格；

　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　?。ㄎ澹﹪鴦?wù)院規(guī)定的其他扣除項目。

　　第七條 本法規(guī)定的收入、扣除項目的具體范圍、具體標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院確定。

　　第八條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第九條 納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價格、扣除金額：

　?。ㄒ唬╇[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

　?。ǘ┨峁┛鄢椖拷痤~不實的；

　?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　第十條 出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股，扣除項目金額無法確定的，可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定。

　　第十一條 下列情形，可減征或免征土地增值稅：

　?。ㄒ唬┘{稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；

　?。ǘ┮驀医ㄔO(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；

　?。ㄈ﹪鴦?wù)院可以根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

　　第十二條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅，并報同級人民代表大會常務(wù)委員會備案：

　　（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股的。

　　第十三條 土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。

　　第十四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預(yù)繳后清算的辦法。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)繳土地增值稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機關(guān)申請退稅：

　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?。ㄈ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　（四）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　?。ㄎ澹┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　（六）國務(wù)院稅務(wù)主管部門確定的其他情形。

　　第十六條 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理納稅申報并繳納稅款。

　　第十七條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立土地增值稅涉稅信息共享機制和工作配合機制。各級地方人民政府自然資源、住房建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)提供房地產(chǎn)權(quán)屬登記、轉(zhuǎn)移、規(guī)劃等信息，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

　　第十八條 納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理有關(guān)權(quán)屬登記。

　　第十九條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)本法及《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條 土地增值稅預(yù)征清算等辦法，由國務(wù)院稅務(wù)主管部門會同有關(guān)部門制定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地實際提出具體辦法，并報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定。

　　第二十一條 納稅人、稅務(wù)機關(guān)及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責(zé)任。

　　第二十二條 本法自 年 月 日起施行。1993年12月13日國務(wù)院公布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》同時廢止。

關(guān)于《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》的說明

　　按照黨的十八屆三中全會決定關(guān)于落實稅收法定原則要求，以及健全地方稅體系改革方案有關(guān)內(nèi)容，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合起草了《中華人民共和國土地增值稅法草案（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

　　一、制定本法的必要性和可行性

　　1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》），自1994年1月1日起對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。根據(jù)《條例》授權(quán)，財政部于1995年1月印發(fā)了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》?！稐l例》施行20多年以來，稅制比較健全，運行平穩(wěn)，上升為法律的條件和時機已經(jīng)成熟。

　　土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容，有利于完善土地增值稅制度，增強權(quán)威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國的房地產(chǎn)稅收體系、推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

　　二、制定本法的總體考慮

　　從實際執(zhí)行情況來看，現(xiàn)行土地增值稅稅制要素基本合理，征管制度比較健全，宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負(fù)水平總體不變，將《條例》上升為法律。同時，對不適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展和改革要求的個別內(nèi)容，進行適當(dāng)調(diào)整。

　　三、稅法主要內(nèi)容

　　（一）關(guān)于征稅范圍。

　　《條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個人應(yīng)繳納土地增值稅。在此基礎(chǔ)上，《征求意見稿》將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱集體房地產(chǎn))納入征稅范圍。同時，擬將目前對集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

　　調(diào)整征稅范圍的主要考慮是為了與土地制度改革相銜接。為貫徹落實十八屆三中全會決定要求，2014年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地（以下簡稱集建地）入市制度，并要求建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。2015年以來，全國33個試點地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓，實行與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。目前，試點地區(qū)通過征收土地增值收益調(diào)節(jié)金的過渡辦法，對土地增值收益進行調(diào)節(jié)。《土地管理法》修訂案已提請全國人大常委會初次審議，刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產(chǎn)納入了征稅范圍，同時，擬取消土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)總體穩(wěn)定。

　　（二）關(guān)于稅率和計稅依據(jù)。

　　《征求意見稿》延續(xù)了《條例》的規(guī)定，明確土地增值稅仍實行四級超率累進稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。

　　（三）關(guān)于扣除項目。

　　《征求意見稿》將《條例》第六條第五項授權(quán)財政部規(guī)定的其他扣除項目調(diào)整為國務(wù)院規(guī)定的其他扣除項目。需要說明的是，考慮到集體、國有房地產(chǎn)的成本構(gòu)成差異較大，且不同地區(qū)集建地入市方式、途徑、形態(tài)、用途等差異也很大，成本構(gòu)成和級差收益千差萬別，再者集體房地產(chǎn)入市目前仍處于試點階段，相關(guān)管理制度還在探索和逐步健全過程中，相關(guān)扣除項目難以做出統(tǒng)一規(guī)定。

　　（四）關(guān)于稅收優(yōu)惠。

　　《征求意見稿》在延續(xù)《條例》優(yōu)惠規(guī)定的基礎(chǔ)上，對個別政策做了適當(dāng)調(diào)整。一是吸收了現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策中關(guān)于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規(guī)定。二是增加授權(quán)國務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務(wù)院需要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，相機決定一些階段性、過渡性優(yōu)惠政策，如企業(yè)改制重組土地增值稅政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)的土地增值稅政策等。三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級政府結(jié)合本地實際決定減征或是免征，以體現(xiàn)因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向，落實地方政府主體責(zé)任。四是增加授權(quán)省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。主要原因是出讓集建地級差收益的地區(qū)差異巨大，為了建立兼顧國家、集體、個人土地收益分配機制，適當(dāng)下放稅政管理權(quán)限，有必要授權(quán)省級政府因地制宜制定集體房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

　　（五）關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間和申報納稅期限。

　　《征求意見稿》增加了關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，明確為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。同時，為簡化繳稅程序、方便納稅人，《征求意見稿》調(diào)整了申報繳稅期限。一是將《條例》中分開設(shè)置的納稅申報和繳納稅款兩個時間期限合并為申報繳納期限。二是將申報繳稅期限由《條例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日后7日內(nèi)申報并在稅務(wù)機關(guān)核定期限內(nèi)繳稅，調(diào)整為區(qū)分不同類型納稅人，規(guī)定不同的期限。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，申報預(yù)繳土地增值稅；達到清算條件后90日內(nèi)，申報清算土地增值稅。對于其他納稅人，自納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報繳稅。

　　（六）關(guān)于征收管理模式。

　　按照黨中央、國務(wù)院關(guān)于深化放管服改革的有關(guān)要求，《征求意見稿》明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目實行先預(yù)繳后清算的制度，并將現(xiàn)行稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料進行清算審核的做法，調(diào)整為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機關(guān)申請退稅。