2017年資產(chǎn)評估師《建筑工程》知識點：凈收益的含義

　　2017年資產(chǎn)評估師考試的備考工作已經(jīng)開始，為了幫助考試的學員鞏固知識，提高備考效果，中華會計網(wǎng)校精心整理了資產(chǎn)評估師考試《建筑工程評估》科目的預習階段知識點，希望對廣大考生有所幫助。

　　知識點：凈收益的含義 

凈收益（以年為單位）

1.含義

凈收益＝總收益－總費用

1）實際凈收益

現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。不能直接用于評估。

【舉例】

◆收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；

◆土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值。

2）客觀凈收益

正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，應(yīng)包含對未來收益和風險的合理預期。

◆必須對存在偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

◆客觀凈收益作為評估的依據(jù)。

2.客觀總收益

以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。

（1）以客觀收益為基礎(chǔ)

（2）所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)

（3）收益值以類似房地產(chǎn)的收益作比較；需對市場走勢作準確的預測；必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。

（4）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正�？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

3.客觀總費用

取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

◆總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

◆房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。