無(wú)租使用房產(chǎn)應(yīng)該如何繳納房產(chǎn)稅

來源: 江蘇省地方稅務(wù)局編輯： 2015/02/10 18:18:38　　字體：大小

案情簡(jiǎn)介：近日，稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)施中等風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從乙貿(mào)易公司無(wú)償租入一棟房屋作為售樓處使用，甲乙雙方均執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為該房產(chǎn)非本公司所有，無(wú)需繳納房產(chǎn)稅，乙貿(mào)易公司認(rèn)為自己未取得租金收入，從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)為零，因此，雙方均未繳納該售樓處房產(chǎn)稅。經(jīng)進(jìn)一步查閱房屋租賃合同和雙方會(huì)計(jì)賬簿，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司租入后對(duì)售樓處進(jìn)行了裝修，發(fā)生了裝修費(fèi)用220萬(wàn)。那么，該售樓處房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)由誰(shuí)承擔(dān)？計(jì)稅方式為從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征？如果為從價(jià)計(jì)征，裝修費(fèi)用是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值呢？

稅法分析：

1、納稅義務(wù)人及計(jì)征方式

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）規(guī)定，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，售樓處的產(chǎn)權(quán)人為乙貿(mào)易公司，是法定的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。但由于甲乙就該售樓處簽訂了無(wú)租使用合同，基于稅收有償性與對(duì)等性原則，根據(jù)財(cái)稅2009年128號(hào)文規(guī)定，這種情形下的房產(chǎn)稅應(yīng)由使用人代為繳納，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值。因此，本案例中，產(chǎn)權(quán)人乙為納稅義務(wù)人，無(wú)租使用人甲為實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)人，適用“從價(jià)征收”方式。

2、計(jì)稅依據(jù)

《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》（蘇政發(fā)[1986]172號(hào)）第四條規(guī)定，根據(jù)《條例》第三條規(guī)定，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計(jì)算繳納?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

該售樓處由乙貿(mào)易公司于2012年從房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)置所得，購(gòu)買原價(jià)（含稅費(fèi)）500萬(wàn)元，乙貿(mào)易公司在購(gòu)入房屋時(shí)已按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，確認(rèn)記載了房屋原值，并按照規(guī)定提取了固定資產(chǎn)折舊。由于甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙貿(mào)易公司屬于不同的會(huì)計(jì)主體，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生的裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》進(jìn)行資本化或費(fèi)用化判斷，采用合理的方法分期攤銷或一次計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，但不應(yīng)當(dāng)計(jì)入乙貿(mào)易公司的房產(chǎn)原值進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。因此，本案中，由甲房地產(chǎn)開發(fā)公司按照500萬(wàn)元原值一次扣除30％后的余值，代為繳納房產(chǎn)稅。

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