隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊房買賣、以房抵債、舊房拍賣日漸增多，在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，土地增值稅如何申報繳納，一直是稅務(wù)部門和納稅人雙方的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。舊房轉(zhuǎn)讓應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目兩大關(guān)鍵點(diǎn)。

關(guān)鍵詞一：收入金額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。實際操作中注意兩點(diǎn)：

（一）轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的或者隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

（二）經(jīng)人民法院裁定價格進(jìn)行抵債的，以裁定價格確定轉(zhuǎn)讓收入。

關(guān)鍵詞二：扣除項目金額的確定（按以下優(yōu)先次序）

一、轉(zhuǎn)讓方可以提供舊房及建筑物評估價格

含義：按照由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

政策依據(jù)：財稅[1995]48號第九條規(guī)定

扣除項目金額包括：

1、舊房及建筑物的評估價格。

2、取得土地使用權(quán)所支付的地價款。（注：取得土地使用權(quán)未支付地價或者不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除）

3、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

4、舊房及建筑物的評估費(fèi)用。

?案例：

某企業(yè)因債務(wù)糾紛被法院以一幢房屋作價3000萬元（不含增值稅）抵償債務(wù)，該房屋為自建，經(jīng)有資質(zhì)房屋評估師事務(wù)所以重置價格法評估2500萬元，成新率80%，取得土地價款時支付價款400萬元。支付城建稅7.5萬元，教育費(fèi)附加4.5萬元，印花稅1.5萬元。支付評估師事務(wù)所2萬元評估費(fèi)。

1、不含稅收入  3000萬元

2、評估價格（不含土地價款）

     2500萬×80%＝2000萬元

3、取得土地所支付價款  400萬元

4、支付評估費(fèi)用2萬元

扣除項目金額合計：房屋成本2000+土地價款400+稅金合計13.5+評估費(fèi)2＝2415.5萬元

增值額：3000－2418.5＝584.5萬元

增值率：584.5÷2415.5＝24%<50%

稅率為30%

應(yīng)繳土地增值稅：584.5×30%＝175.35萬元

二、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號)第六條

1、提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

2、提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

3、提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。（注：“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年，未滿12個月但超過6個月的，可視同為一年；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)）

?案例：

A企業(yè)以一幢辦公用樓抵償B企業(yè)900萬元債務(wù)（不含增值稅），該辦公用樓已使用3年零7個月，當(dāng)初以500萬元從房地產(chǎn)公司購入（能夠提供購房發(fā)票），當(dāng)時繳納購房契稅20萬元，且能提供完稅憑證。繳納城建稅2.25萬元，教育費(fèi)附加1.35萬元，印花稅0.45萬元。

1、不含稅收入 900萬元

2、購房原值     500萬元

3、加計扣除金額500×5%×4＝100萬元

4、契稅金額     20萬元

5、扣除稅金2.25+1.35+0.45＝4.05萬元

扣除項目金額合計：500+100+20+4.05＝624.05萬元

增值額：900－624.05＝275.95萬元；

增值率：275.95÷624.05＝44%<50%

           稅率為30%

應(yīng)繳土地增值稅 275.95×30%＝82.785萬元

三、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票

政策依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。核定征收率應(yīng)按照國稅發(fā)〔2010〕53號文件規(guī)定，原則上不得低于5%。

?案例：

C企業(yè)經(jīng)法院裁定破產(chǎn)，資產(chǎn)管理人經(jīng)法院裁定將企業(yè)土地及廠房公開拍賣，經(jīng)二次流拍后，以1200萬元價格（不含增值稅）出售給D企業(yè)。該土地廠房屬自建，資產(chǎn)管理人也無法出具該土地廠房的評估價格。

1、不含稅收入1200萬元；

2、核定征收率：5%（不得低于5%）

應(yīng)繳土地增值稅：1200×5%＝60萬元

好啦，今天的舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓如何繳納土地增值稅的稅收知識就介紹到這里啦！你學(xué)會了么~

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