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營改增大勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管控及財稅處理(第14期)

來源: 編輯: 2016/12/14 14:56:07  字體:

    業(yè)必須重視業(yè)務過程中的合同管控,因為合同在控制稅收成本上具有非常重要意義。特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的業(yè)務流程和環(huán)節(jié)非常多,從土地的招拍掛,到項目的可行性研究和定位,到產(chǎn)品的市場調(diào)研和分析,到土地的開發(fā)和工程建設,到商品房的銷售及交付,再到物業(yè)管理,涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)流程8個階段,在這8個階段涉及12種稅收合計659個環(huán)節(jié)。
    一個企業(yè)的財務負責人必須對于房地產(chǎn)行業(yè)足夠的熏染浸泡,浸潤其中,洞悉行業(yè)變化,熟練掌握和運用涉稅政策,才能夠駕馭各個環(huán)節(jié),本次課程結合“營改增”最新政策,結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)和流程,推出本期課程。
    我們知道,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程和環(huán)節(jié)多,開發(fā)周期長,涉及交易金額大,對于專業(yè)要求和細節(jié)考量異常嚴格。凡是要控制和降低稅收成本,必須正確簽訂合同。我們知道企業(yè)的稅收不是財務部做賬做出來的,而是企業(yè)業(yè)務部門在做業(yè)務時做出來的;特別是在目前營改增大背景情況下,我們務必必須審慎對待合同的簽訂,合同、業(yè)務流程與稅收的關系是:合同決定業(yè)務流程,業(yè)務流程決定稅收,合同在降低企業(yè)稅收成本中起關鍵和根本性作用。在合同執(zhí)行過程中,在營改增的大背景下,“三證統(tǒng)一”和“三流統(tǒng)一”“三價統(tǒng)一”同時又是異常重要,既能夠規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動降低企業(yè)涉訴風險,同時能夠?qū)τ诙愂者M行統(tǒng)籌規(guī)劃,至少達到不交冤枉稅,甚至節(jié)稅目的。

【面向人群】房地產(chǎn)企業(yè)主辦會計、會計主管、財務主管、財務經(jīng)理
【上課時間】12月18日、12月25日(周日 09:30~12:00 14:00~17:30)
【課程附贈】1.合同和成本臺賬模板
      2.款+項+申請支+付+審+批+表
      3.銷售合同臺帳模板
      4.土地增值稅稅前扣除憑證(帶公式)
      5.配套課程電子資料
【師資簡介】梁石,畢業(yè)于南京財經(jīng)大學,高級會計師,高級稅務顧問和資深專家型的企業(yè)管理創(chuàng)新者。曾先后就職于大型國有建筑房地產(chǎn)企業(yè)集團,淮海經(jīng)濟區(qū)較大規(guī)模民營商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團。目前就職于外資地產(chǎn)企業(yè)全面負責其財稅范圍內(nèi)容的全部工作。在建筑房地產(chǎn)行業(yè)財稅領域摸爬滾打浸潤了23年,一直致力于該行業(yè)的財務核算,是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的財稅法務實戰(zhàn)型的資深專家,常年筆耕不輟,把工作過程中的各種問題和心得總結出來,已先后在省市級期刊上發(fā)表論文十余篇。
【課程大綱】
第一篇 “營改增”政策解讀及其對房地產(chǎn)企業(yè)影響和應對
政策解讀及應對措施(財稅〔2016〕36號)
 一、銷售服務之不動產(chǎn)銷售服務
 二、房地產(chǎn)企業(yè)適用稅率與征收率
 三、房地產(chǎn)企業(yè)不動產(chǎn)銷售稅目注釋
 四、銷售額的確定
 五、新項目和老項目及其涉稅事項的處理
 六、預繳稅款及時間的確定
 七、一般計稅方法和簡易計征方法
 八、進項稅額的確定
 九、一般納稅人取得老項目
  1.新新老項目的劃分標準
  2.新老項目的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理
 十、房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂需要注意的細節(jié)要點
  1.營改增后業(yè)務流程和合同簽訂模式梳理
  2.增值稅的進項稅抵扣機制對于房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅影響;
 十一、“營改增”后,以房抵頂工程款協(xié)議的簽訂及涉稅事項處理
 十二、供應商身份選擇非常重要,如果恰當選擇供應商的身份進行稅務籌劃?
 十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的增值稅的計算及取決因素分析,從要素入手進行涉稅管控;
第二篇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的合同涉稅處理及賬務處理
 一、公司成立的股東之間的《投資協(xié)議》及《公司章程》細節(jié)要點  
 二、簽訂《國有土地使用權出讓合同》細節(jié)要點和相關財稅處理
  1.土地出讓金的憑證
  2.土地閑置費的財稅處理
  3.因為延期支付土地出讓金承擔土地出讓金的財政利息
  4.土地出讓金的返還財稅處理;
  5.土地出讓金的滯納金的財稅處理
  6.不同簽約方式下的城鎮(zhèn)土地使用稅的處理
  7.城市建設配套費的財稅處理
  8.契稅的計算依據(jù)和會計處理
  9.《土地出讓合同》的印花稅財稅處理(是否繳納,如果繳納是管理費用還是還是資本化計入土地成本?在土地增值稅清算時候能否稅前扣除?)
 三、簽訂《規(guī)劃設計方案合同》細節(jié)要點和相關財稅處理;
 四、簽訂 《建設工程監(jiān)理合同》細節(jié)要點和相關財稅處理
 五、簽訂《模型制作合同》細節(jié)要點和相關財稅處理
 六、簽訂《勘察設計合同》細節(jié)要點和相關財稅處理
 七、簽訂《施工圖設計合同》細節(jié)要點和相關財稅處理
 八、簽訂總承包《施工合同》細節(jié)要點和相關財稅處理
  1.招投標文件的細節(jié)擬定
  2.合同文本的擬定
   (1)兩種價款確定方式:固定總價,固定單價;二者的差異性分析;增值稅稅制下的工程造價規(guī)則(住房城鄉(xiāng)建設部模式;遼寧模式,四川模式);
   (2)付款節(jié)點的擬定
   (3)設計變更的相關確定方式
   (4)竣工決算的相關約定;
   (5)竣工決算審計費承擔方式的確定
   (6)質(zhì)保金支付方式的確定;違約及違約責任條款的設定
  3.總承包合同發(fā)票條款的約定
  4.“甲供材”和“超供材”在營改增后的財稅處理
  5.總包管理費/總包配合費營改增后的財稅處理
  6.水電費的營改增后的財稅處理
  7.提前竣工獎的營改增后的財稅處理
  8.營改增后涉及到總承包合同的印花稅處理
  9.營改增后質(zhì)保金條款約定及對甲乙雙方的財稅影響
  10.合同臺賬的建立(包括變更、工作聯(lián)系函等)
  11.總承包施工合同項下的鋼結構工程/門窗工程在營改增后的合同簽訂及財稅處理
  12.營改增后建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎、賠償金的財稅處理和發(fā)票開具技巧
  13.營改增前已經(jīng)完成的工程結算未收的工程款于營改增后收到工程款的發(fā)票開具技巧
  14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵頂工程款的財稅處理及合同細節(jié)擬定
  15.最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號針對“黑合同”承攬工程 “白合同”結算價款的法律分析;
 九、簽訂《建設工程監(jiān)理合同》的細節(jié)要點和財稅處理  
 十、簽訂《廣告合同》細節(jié)要點和相關財稅處理
 十一、簽訂《商品房買賣合同》前后相關工作要點及財稅處理
  1.誠意金的財稅處理
  2.《認購協(xié)議》的擬定及定金的財稅處理
  3.《商品房買賣合同成交確認書》的細節(jié)擬定
  4.首付款的財稅處理
  5.首付款分期的財稅處理
  6.按揭貸款(商業(yè)貸款/公積金貸款)的財稅處理 
  7.實測面積和預測面積差異形成房款的多退少補的法律規(guī)定及相關財稅處理
  8.延期交房產(chǎn)生的違約金的財稅處理
  9.購房者未按期支付房款產(chǎn)生違約金的財稅處理
  10.開發(fā)商延期辦理產(chǎn)證交付手續(xù)的違約金的財稅處理
  11.購房者按揭貸款斷供產(chǎn)生的法律后果及財稅處理
  12.購房者換/退房的相關手續(xù)的擬定及財稅處理
  13.不同原因造成購房者逾期付款的法律后果及財稅處理
  14.《商品房買賣合同》涉及關鍵的時間點要素分析及《銷售合同臺賬》的要素定義及后續(xù)處理
 十二、《委托代理銷售合同》擬定及財稅處理
 十三、簽訂《前期物業(yè)管理合同》的細節(jié)要點和相關財稅處理
 十四、最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號針對“黑合同”承攬工程 “白合同”結算價款的法律分析
 十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/建筑施工企業(yè)的“三證統(tǒng)一”(法律憑證、會計憑證、稅務憑證)及“三流統(tǒng)一”(資金流、票流和物流/勞務流)原理釋義及涉及風險案例分析

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我要糾錯】 責任編輯:貝小仙

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