諸位在房地產(chǎn)行業(yè)工作的會計小伙伴是否會為企業(yè)進行的買房送東西的活動而感到苦惱呢？今天正保會計網(wǎng)校-開放課堂就給大家講講：買精裝房送家俱家電的財稅處理。

1.買精裝房送家具家電的會計核算

案例分析

2018年10月，買房子贈送家電、家俱，房屋銷售合同價款110萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為1萬元（不含稅金額），即其公允價值為1萬元，房屋的公允價值為99萬元，成本50萬。（假定按一般計稅方法）

收到房款時

借：銀行存款 1100000　　　　

       貸：主營業(yè)務收入——房屋  1000000

應交稅費—應交增值稅—銷項稅額  100000

結(jié)轉(zhuǎn)成本　　借：主營業(yè)務成本—房屋 500000　　　　

                            銷售費用—10000　　　

                            貸：庫存商品—家電、家俱 10000　　　　　

                                   開發(fā)產(chǎn)品—房屋 50000

2.買精裝房送家俱家電的稅務處理

（1）企業(yè)所得稅的處理

國稅函[2008]875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。

買精裝房送家俱家電不屬于企業(yè)所得稅的視同銷售。

（2）增值稅的處理

參考各地的規(guī)定：

a.廣東省國稅局

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關聯(lián)的經(jīng)營行為是“兼營”還是“混合銷售”？

答：銷售商品房時提供精裝修應按照兼營行為征收增值稅；提供家具、家電屬于混合銷售行為，應按照該納稅人的主營業(yè)務繳納增值稅。

b.湖南省國稅局

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產(chǎn)價格以內(nèi)的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按13%稅率征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

c.山東省國稅局

根據(jù)《全面推開營改增試點政策指引（七）》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅。

（3）土地增值稅的處理

精裝修所用家電、家俱不構成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目的內(nèi)容，因此不能作為成本項目扣除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2003]206號）規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。

直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。

材料費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。

（4）個人所得稅的處理

《關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》財稅2011 50號

一、企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：

1.企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務；

2.企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等；

3.企業(yè)對累積消費達到一定額度的個人按消費積分反饋禮品。

二、企業(yè)向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業(yè)代扣代繳：

1.企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

2.企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

3.企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

財政部、國家稅務總局公告2019 74號

三、企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品（包括網(wǎng)絡紅包，下同），以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

買房送家俱家電，業(yè)主不需繳納個人所得稅。

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李老師講解的

房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)、合同、財務、報表實訓

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