現(xiàn)如今的時(shí)代每天都會(huì)有各種的促銷(xiāo)活動(dòng)，大到整個(gè)平臺(tái)，小到樓下百貨小店，都會(huì)在各種節(jié)日進(jìn)行各種促銷(xiāo)活動(dòng)。如買(mǎi)東西送積分，送贈(zèng)品等等活動(dòng)。但是這些活動(dòng)往往伴生出了一些特殊的賬務(wù)處理讓很多財(cái)務(wù)小伙伴難受，今天就給大家講講房地產(chǎn)買(mǎi)房贈(zèng)送禮物的財(cái)稅處理吧！

一、增值稅

單位或個(gè)體工商戶(hù)下列行為，視同銷(xiāo)售貨物：將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)進(jìn)貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人。（《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條）

納稅人有視同銷(xiāo)售貨物行為而無(wú)銷(xiāo)售額者，按下列順序確定銷(xiāo)售額：

（1）按納稅人最近時(shí)期同類(lèi)貨物平均銷(xiāo)售價(jià)格確定；

（2）按其他納稅人最近時(shí)期同類(lèi)貨物平均銷(xiāo)售價(jià)格確定；

（3）按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）（《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條）

因此，企業(yè)將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)進(jìn)貨物無(wú)償贈(zèng)送給他人應(yīng)視同銷(xiāo)售繳增值稅，按《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條順序確定銷(xiāo)售額計(jì)增值稅。

各地買(mǎi)房贈(zèng)送禮品增值稅政策：

河南：根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)進(jìn)貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人應(yīng)視同銷(xiāo)售。如保險(xiǎn)公司銷(xiāo)售保險(xiǎn)時(shí)，附帶贈(zèng)送客戶(hù)促銷(xiāo)品，如刀具、加油卡等貨物的“贈(zèng)”是有償?shù)?，以買(mǎi)保險(xiǎn)為前提，如購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)買(mǎi)保險(xiǎn)，不能獲贈(zèng)，贈(zèng)品價(jià)格包含在保費(fèi)中。因此，不應(yīng)視同銷(xiāo)售處理。（河南營(yíng)改增問(wèn)題快速處理機(jī)制專(zhuān)期十二）

湖北：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷(xiāo)售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格內(nèi)，不單獨(dú)對(duì)貨物按適用稅率征增值稅。如隨精裝房一并銷(xiāo)售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征增值稅。 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)外單獨(dú)無(wú)償提供的貨物，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征增值稅。如，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，為促銷(xiāo)舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送家電，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征增值稅。（湖北國(guó)稅再次詳解營(yíng)改增實(shí)務(wù)中42個(gè)問(wèn)題）

西安：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，已在 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中注明裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬稅法所稱(chēng)無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷(xiāo)售。（西安市國(guó)稅局營(yíng)改增問(wèn)題答疑（三））

分析：“買(mǎi)一贈(zèng)一”營(yíng)銷(xiāo)模式分兩類(lèi)

一類(lèi)：對(duì)購(gòu)房成交客戶(hù)贈(zèng)送，其房?jī)r(jià)已含贈(zèng)品價(jià)格，不符合增值稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，不應(yīng)視同銷(xiāo)售，不交增值稅；

另一類(lèi)：對(duì)購(gòu)房非成交客戶(hù)贈(zèng)送，符合增值稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)交增值稅。

情況 1：對(duì)購(gòu)房成交客戶(hù)贈(zèng)送模式分三種：

（1)贈(zèng)送自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如購(gòu)房送車(chē)庫(kù)：

此贈(zèng)送實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合增值稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷(xiāo)售，分別做購(gòu)房與車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售處理，分別確認(rèn)收入、分別轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、分別開(kāi)發(fā)票，應(yīng)交增值稅。

（2）贈(zèng)送外購(gòu)物品，如購(gòu)房送空調(diào)，可分兩種：

①贈(zèng)品做營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用處理，此贈(zèng)送實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合增值稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，不應(yīng)視同銷(xiāo)售，不應(yīng)交增值稅。

②贈(zèng)品按兼營(yíng)處理，增加贈(zèng)品經(jīng)營(yíng)范圍，分別做購(gòu)房與贈(zèng)品銷(xiāo)售處理，分別確認(rèn)收入、分別轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、分別開(kāi)發(fā)票，應(yīng)交增值稅。

（3）出售精裝修房模式處理：

精裝修房因構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可分割部分，所銷(xiāo)房?jī)r(jià)高于普通毛坯房，在銷(xiāo)售合同中注明精裝明細(xì)，按出售自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品稅率交增值稅。

情況 2：對(duì)購(gòu)房非成交客戶(hù)贈(zèng)品。

如為促銷(xiāo)活動(dòng)人人均送小禮品，可按如下處理：

這類(lèi)贈(zèng)品模式符合無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)視同銷(xiāo)售交增值稅。

二、企業(yè)所得稅

（一）國(guó)家層面：

國(guó)稅函[2008]875號(hào)第3條：企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬捐贈(zèng)，應(yīng)將總銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品公允價(jià)值比例分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)銷(xiāo)售收入。 

企業(yè)所得稅涉稅分析：

“買(mǎi)一贈(zèng)一”營(yíng)銷(xiāo)模式分兩類(lèi)。

一類(lèi)：對(duì)購(gòu)房成交客戶(hù)贈(zèng)送，其房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅無(wú)償贈(zèng)送，非視同銷(xiāo)售，應(yīng)分開(kāi)主品與贈(zèng)品交企業(yè)所得稅；

另一類(lèi)：對(duì)購(gòu)房非成交客戶(hù)贈(zèng)送，符合企業(yè)所得稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)交所得稅。

第一類(lèi)：對(duì)購(gòu)房成交客戶(hù)贈(zèng)送模式，分三種：

1.贈(zèng)送自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如購(gòu)房送車(chē)庫(kù)：

此贈(zèng)送實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷(xiāo)售，分別做購(gòu)房與車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售處理，分別確認(rèn)收入、分別轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、分別開(kāi)發(fā)票，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

2.贈(zèng)送外購(gòu)物品，如購(gòu)房送空調(diào)，可分兩種處理方式：

（1）贈(zèng)外購(gòu)物品做營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用處理，此贈(zèng)送實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷(xiāo)售，分別做購(gòu)房與贈(zèng)品銷(xiāo)售處理，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

（2）贈(zèng)外購(gòu)物品按兼營(yíng)處理，增加贈(zèng)品經(jīng)營(yíng)范圍，此贈(zèng)送其實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)中已包括贈(zèng)品價(jià)格，不符合企業(yè)所得稅無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，非視同銷(xiāo)售，分別做購(gòu)房與贈(zèng)品銷(xiāo)售處理，分別結(jié)轉(zhuǎn)成本、分別開(kāi)發(fā)票，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

3.出售精裝修房的模式處理：

精裝修房因構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可分割部分，所銷(xiāo)房?jī)r(jià)高于普通毛坯房，在銷(xiāo)售合同中注明精裝明細(xì)，按出售自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交企業(yè)所得稅。

第二類(lèi)：對(duì)購(gòu)房非成交客戶(hù)的贈(zèng)品。

如為促銷(xiāo)活動(dòng)人人均送小禮品：

這類(lèi)贈(zèng)品模式符合無(wú)償贈(zèng)送規(guī)定，應(yīng)視同銷(xiāo)售交企業(yè)所得稅。

三、個(gè)人所得稅

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)，自2019年1月1日起執(zhí)行。

企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外個(gè)人贈(zèng)送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同），及企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典及其他活動(dòng)中向本單位以外個(gè)人贈(zèng)送禮品，個(gè)人取得的禮品收入，按“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳個(gè)人所得稅，但企業(yè)贈(zèng)送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

涉稅分析：

“買(mǎi)一贈(zèng)一”營(yíng)銷(xiāo)模式分兩類(lèi)：

第一類(lèi)：對(duì)購(gòu)房成交客戶(hù)贈(zèng)送，如買(mǎi)房送家電等，符合企業(yè)向個(gè)人銷(xiāo)售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)同時(shí)給贈(zèng)品，不交個(gè)人所得稅；

第二類(lèi)：對(duì)購(gòu)房非成交客戶(hù)贈(zèng)送，如為促銷(xiāo)活動(dòng)人人均送的小禮品不符合企業(yè)向個(gè)人銷(xiāo)售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)同時(shí)給贈(zèng)品，應(yīng)代扣個(gè)人所得稅。

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