土地出讓金返還獲獎(jiǎng)勵(lì)款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。那您知道土地返還款如何進(jìn)行監(jiān)控嗎？快來一起看下吧！

一、增值稅——總局層面

（1）房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按取得全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地價(jià)款后余額計(jì)算銷售額。

支付土地價(jià)款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款單位直接付的土地價(jià)款。 （稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第4條）

計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。（稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第6條）

一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款扣除情況，扣除土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際付的土地價(jià)款。（稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第7條）

（2）按上述公式計(jì)算出的允許扣除土地價(jià)款要按項(xiàng)目清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。（稅務(wù) 總局公告2016年第18號(hào) ）

各地對(duì)出讓金返還的政策：

湖北：

從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

大連：

按凈支出額計(jì)算允許抵扣的土地價(jià)款，土地返還款部分不允許抵扣。

二、企業(yè)所得稅

財(cái)稅[2011]70號(hào)：

企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件，可作不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

①企業(yè)能提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

②財(cái)政部門或其他撥付資金政府部門對(duì)該資金有專門資金管理辦法或具體管理要求；

③企業(yè)對(duì)該資金及以該資金發(fā)生支出單獨(dú)核算。

三、土地增值稅 

（1）房地產(chǎn)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

（2）納稅人應(yīng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。（大地稅函[2008]188號(hào)）

案例：投資建項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施為代價(jià)低價(jià)獲拍賣土地

操作要點(diǎn)：

①簽土地出讓合同時(shí)，須按市場招掛拍價(jià)簽。

②要求地方政府給地產(chǎn)公司土地返還款，下一個(gè)“關(guān)于土地返還款專門用于建設(shè)某公共基礎(chǔ)設(shè)施的

?？顚Ｓ梦募?。文件中指明土地返還款使用管理辦法。

A地甲地產(chǎn)公司與B政府通過招掛拍獲一市價(jià)2億元土地，B政府對(duì)地公司附一條件：比市價(jià)低4000萬元價(jià)即16,000萬元將該國有土地賣給甲，甲須在B市運(yùn)河上建一大橋。甲與B政府簽16,000萬元土地出讓合同，甲付16,000萬元資金取得土地出讓金票據(jù)。甲另投資4,000萬元按B政府意愿在與該土地距離2000米外（紅線外）建一大橋。

分析：甲與B政府簽的土地出讓合同稅收風(fēng)險(xiǎn)及如何簽合同可使地產(chǎn)公司稅收最低。

甲稅收風(fēng)險(xiǎn)：

甲與B政府國土部門簽的出讓合同中土地價(jià)只有16,000萬元，投資4,000萬元建大橋?qū)僭撆馁u土地外公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或稱紅線外建設(shè)項(xiàng)目，不可將4,000萬元投資成本作開發(fā)成本計(jì)入甲獲得土地的開發(fā)成本。

因此，4000萬元建設(shè)投入不僅不可在該項(xiàng)目土地增值稅和所得稅前扣除，也不可在增值稅銷售額中扣除。

節(jié)稅規(guī)劃：

甲拍地時(shí)，須與B政府溝通，按市場拍賣價(jià)20,000萬元獲該土地，要求B政府土地返還款4,000萬元給地產(chǎn)企業(yè)，合同簽訂：

第一、甲與B國土部門簽20,000萬元土地出讓合同，合同中特別約定B政府向甲公司土地返還款4,000萬元，且返還款專項(xiàng)用于大橋建設(shè)。

第二、要求B政府或B國土部門出一個(gè)土地返還款專門用于項(xiàng)目外建大橋文件或通知。  

根據(jù)合同簽訂，B政府國土部門給甲開20,000萬元出讓金票據(jù)，甲土地成本20,000萬元，土地成本增加4,000萬元，甲少繳土地增值稅和企業(yè)所地稅。

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