24周年

財稅實務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.20 蘋果版本:8.7.20

開發(fā)者:北京正保會計科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點擊下載>

?確定回遷房視同銷售收入:找準(zhǔn)價格確認(rèn)的參照年度是關(guān)鍵!

來源: 中國稅務(wù)報 編輯:fengjunyan 2020/11/20 16:58:26  字體:

回遷房視同銷售的收入如何確認(rèn),關(guān)系到土地增值稅清算收入和增值稅及企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算,對企業(yè)影響很大。實務(wù)中,房價總體上呈逐年上漲之勢,參照年度如何確認(rèn),將直接影響視同銷售收入的計算。鑒于實操中這一問題有不同的口徑,建議相關(guān)企業(yè)咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后再做處理。

近期,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司對某房地產(chǎn)項目的一期工程項目進(jìn)行了土地增值稅清算。由于該項目涉及回遷戶的安置,在回遷房視同銷售收入的確認(rèn)上,出現(xiàn)不同的處理意見,涉及土地增值稅的清算收入差額達(dá)8900余萬元。

案例:房企異地安置回遷戶

甲公司房地產(chǎn)項目一期工程的開工時間為2013年6月,預(yù)售時間為2014年7月,竣工時間為2017年12月,總建筑面積19.58萬平方米,可售建筑面積16.92萬平方米。其中包括回遷房建筑面積1.66萬平方米,安置回遷戶的房屋125套。

據(jù)了解,這125戶回遷戶的原址,在甲公司的二期工程項目上。2006年,125戶回遷業(yè)主與其當(dāng)時所在單位簽訂了《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》,并于當(dāng)年搬離原址等待回遷。2013年12月31日,甲公司與125戶回遷業(yè)主所在單位簽訂了《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,在支付對方前期開發(fā)所墊支的費用后,承繼了與這125戶回遷業(yè)主所有的權(quán)利和義務(wù)。

同時,甲公司與這125戶回遷業(yè)主簽訂了《產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》。協(xié)議中商定,其回遷房單價延續(xù)原2006年《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》約定的價格標(biāo)準(zhǔn)——等面積置換部分面積為0.67萬平方米,按2006年均價,即每平方米3220.77元計算;超面積購置的0.99萬平方米,按實際收取的單價,即每平方米3127.66元計算。合計回遷面積1.66萬平方米,回遷房確認(rèn)銷售收入5254.30萬元。

目前,二期工程項目仍在拆遷中。在回遷業(yè)主的要求下,甲公司將其安置在已經(jīng)完工的一期工程項目。也就是說,這部分回遷業(yè)主并沒有在原址回遷安置,而是異地進(jìn)行安置。這導(dǎo)致回遷房在一期工程項目中只體現(xiàn)了視同銷售收入,其對應(yīng)的拆遷安置成本,則體現(xiàn)在二期工程項目的土地成本中。甲公司于近期進(jìn)行一期工程項目的土地增值稅清算。

問題:“當(dāng)年”究竟是指哪一年?

根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號,以下簡稱“187號文件”)第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入——分歧就出現(xiàn)在對這一規(guī)定的理解上。

187號文件第三條第一款規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),按下列方法和順序確認(rèn):1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定;2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。上述規(guī)定中“同一年度”“當(dāng)年”如何理解?實務(wù)中存在分歧。

一種觀點認(rèn)為,一期工程項目2014年6月開工,2014年7月取得預(yù)售許可證,應(yīng)參照2014年市場平均銷售價格或交付新房時的價格,即每平方米8568元作為視同銷售單價,乘以全部回遷面積1.66萬平方米,認(rèn)定回遷房視同銷售收入14222.88萬元。

還有一種觀點認(rèn)為,《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》于2006年簽訂,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)和187號文件的規(guī)定,對于這1.66萬平方米的回遷房,應(yīng)按照2006年最早與回遷戶簽訂的《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》,及2013年12月31日甲公司與125戶回遷業(yè)主簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》來確認(rèn)視同銷售收入。據(jù)此,等面積部分(0.67萬平方米)應(yīng)按照單價每平方米3220.77元計算,確認(rèn)收入2157.92萬元;超面積部分(0.99萬平方米),應(yīng)按照單價每平方米3127.66元,確認(rèn)收入3096.38萬元,合計應(yīng)確認(rèn)收入5254.30萬元。

觀點:調(diào)換協(xié)議書具有法律效力

兩種觀點確認(rèn)的視同銷售收入差額高達(dá)8900余萬元,涉及金額頗大,將對土地增值稅清算結(jié)果產(chǎn)生重要影響,并直接影響企業(yè)增值稅以及企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算。實務(wù)中,房價總體上呈逐年上漲之勢。參照年度如何確認(rèn),將直接影響視同銷售收入的計算——這對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為,125戶回遷業(yè)主于2006年與其當(dāng)時所在單位簽訂了《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》,明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)。這份協(xié)議書是具有合同性質(zhì)的憑據(jù),應(yīng)于協(xié)議書簽訂時,即2006年起生效,并受到合同法的保護(hù)。甲公司于2013年12月31日與125戶回遷業(yè)主所在單位簽訂的《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》并與這125戶回遷業(yè)主簽訂的《產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》,屬于調(diào)換協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議,并不影響調(diào)換協(xié)議書的法律效力。

按照協(xié)議書的約定,開發(fā)商依據(jù)相關(guān)規(guī)定,對被拆遷人實行“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的補(bǔ)償方式,同時計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和調(diào)換房屋的價格,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價,這意味著在簽訂協(xié)議當(dāng)年,回遷業(yè)主已向開發(fā)商支付了置換回遷房的預(yù)付款,這部分預(yù)付款是置換新房的全部款項,由舊房價值加差價款組成,同時,雙方還計算了差額,結(jié)清了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

換句話說,這125戶回遷戶已經(jīng)“購買”了日后安置的回遷房。即使在回遷房交付年度,該房地產(chǎn)項目的市場銷售價格出現(xiàn)上漲,回遷業(yè)主也不會再向開發(fā)商支付差價;同理,如果該房地產(chǎn)項目的市場銷售價格下跌,開發(fā)商也不會將差價退還給回遷業(yè)主。也就是說,開發(fā)商向這125戶回遷業(yè)主提供1.66萬平方米回遷房,并不會因房價的上漲而從中獲益或取得收入。既然如此,也就不存在繳納土地增值稅的客觀基礎(chǔ)。

因此,筆者認(rèn)為,187號文件中所規(guī)定的“同一年度”和“當(dāng)年”,對于具有期房性質(zhì)的回遷房來說,應(yīng)是簽訂《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》當(dāng)年,即為上述案例中的2006年。換句話說,對等面積置換的0.67萬平方米,按每平方米3220.77元計算;超面積部分的0.99萬平方米,應(yīng)按每平方米3127.66元計算。合計應(yīng)確認(rèn)回遷房的銷售收入5254.30萬元。

想學(xué)習(xí)更多財稅知識嗎?

快來正保會計網(wǎng)校-開放課堂

徐新榮老師講解的

零基礎(chǔ)一般納稅人真賬全盤實操吧!

本課程適用于零基礎(chǔ)、考了證書沒實操經(jīng)驗、想從事會計工作的學(xué)員!徐老師手把手帶著大家學(xué)習(xí)上崗實操課,從會計人員的必備知識如:怎么申請發(fā)票、開具發(fā)票、認(rèn)證發(fā)票等;再到一步步帶著大家做一套商業(yè)企業(yè)的全盤賬(提供電子版仿真票據(jù)用來練習(xí))、以及財務(wù)報表的編制、增值稅、所得稅等常見稅種的納稅申報等五大模塊全方面位助您提升實戰(zhàn)能力,本課程非常系統(tǒng)全面,涉及到了企業(yè)財務(wù)的方方面面,學(xué)完后均可獨立完成企業(yè)的做賬與報稅工作,既可以可以勝任沒買軟件小公司的會計,也可以勝任大中型企業(yè)的會計工作。為您的財務(wù)職業(yè)發(fā)展增加底氣和機(jī)遇。點擊圖片即可報名>>

正保會計網(wǎng)校


實務(wù)學(xué)習(xí)指南

回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - m.yinshua168.com.cn All Rights Reserved. 北京正保會計科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號-7 出版物經(jīng)營許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號