前言

5月1日，增值稅正式在包括房地產(chǎn)、建筑企業(yè)中的所有企業(yè)正式實(shí)施，程龍貴老師結(jié)合近兩月對房企營改增實(shí)務(wù)的研究以及與房企學(xué)員交流提出各種問題，分享5月份房企必須要開展的6項(xiàng)工作，5月份剩余的時間已不多，希望房企從業(yè)人員結(jié)合公司的情況、當(dāng)?shù)貒悪C(jī)關(guān)管理情況，積極開展必要工作，為公司創(chuàng)造財稅管理價值。

一、老項(xiàng)目銷售簡易計(jì)稅方法認(rèn)定備案工作

1、老項(xiàng)目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及部門省份老項(xiàng)目其他認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

對于老項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，除了總局文件提出的兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以外，部分省份國稅局通過營改增政策解答的方式，規(guī)定其比較有實(shí)操性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

比如河北省規(guī)定，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的確鑿證明，可以按照老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。

請房地產(chǎn)了解項(xiàng)目所在區(qū)域是否也有類似政策公布，或者已發(fā)布未公開。在了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)積極申請老項(xiàng)目認(rèn)定。

部分開發(fā)項(xiàng)目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工。按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的確鑿證明，可以按照老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。

2、判斷老項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法，稅后利潤更大；

至于老項(xiàng)目是采用一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法稅后利潤更優(yōu)，需要房地產(chǎn)企業(yè)自行估算項(xiàng)目的收入、土地成本、政府規(guī)費(fèi)、建筑服務(wù)成本、甲供材成本、可抵扣成本等綜合因素來計(jì)算土地增值稅，同時還需要考慮可抵扣的費(fèi)用，和不抵扣的費(fèi)用、利息等因素，來綜合考慮企業(yè)所得稅，以整體稅后利潤最大化為判斷標(biāo)準(zhǔn)，這需要企業(yè)有很好的管理體系，提供相對準(zhǔn)確的決策數(shù)據(jù)，同時，還需要有一個很好的信息化模型，來實(shí)時動態(tài)測算稅后凈利潤，是一件計(jì)算含量和工作量都不小的工作。

3、辦理老項(xiàng)目簡易辦法認(rèn)定備案

如果確定老項(xiàng)目需要辦理簡易計(jì)稅方法的，企業(yè)在申請為一般納稅人時，務(wù)必在5月31日之前申請簡易計(jì)稅方法的備案認(rèn)定。

目前各地國稅局對于老項(xiàng)目認(rèn)定程序進(jìn)展程度各異，有些地區(qū)已經(jīng)可以辦理簡易計(jì)稅備案，但仍有較多的地區(qū)不能辦理，并且不能給房地產(chǎn)企業(yè)明確的回復(fù)。

但要反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是，無論稅局能否辦理，請一定爭取在5月31日之前辦理備案手續(xù)，因?yàn)椴晦k理，采用一般計(jì)稅方法時，公司對該項(xiàng)目的后續(xù)管理將發(fā)生巨大的變化。

4、不辦理簡易計(jì)稅方法備案的風(fēng)險

如果不辦理備案，企業(yè)是一般納稅人時，6月份就必須要申報繳納5月份增值稅，此時，對于項(xiàng)目必須要確定是采用何種計(jì)稅方法，而一般納稅人默認(rèn)采用一般計(jì)稅方法，因此，如果在5月31日之前，沒有辦理簡易計(jì)稅方法備案，那么6月份申報，該項(xiàng)目就應(yīng)該是采用一般計(jì)稅方法。

5、辦理簡易計(jì)稅方法的優(yōu)點(diǎn)

如果當(dāng)您不能判斷項(xiàng)目到底適用一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法，請結(jié)合公司特點(diǎn)參考以下簡易計(jì)稅方法下的優(yōu)點(diǎn)：

1）增值稅的稅負(fù)上限就是5%，原營業(yè)稅相比，由于是價外稅，稅負(fù)率還稍微下降；

2）簡易計(jì)稅方法下，不涉及增值稅專用發(fā)票，采購成本會降低；

3）簡易計(jì)稅方法下，不涉及采購的增值稅專用發(fā)票，可以遠(yuǎn)離虛開增值稅專用發(fā)票，同時也就遠(yuǎn)離了刑事風(fēng)險。

二、爭取項(xiàng)目確定為老項(xiàng)目

如果了解到項(xiàng)目所在地，有政策支持，需要有確鑿的實(shí)質(zhì)開工證據(jù)，就可以認(rèn)定為老項(xiàng)目，則公司應(yīng)該尋找確鑿證據(jù)，確鑿證據(jù)包括但不限于以下：

1、項(xiàng)目開工剪彩儀式；

2、項(xiàng)目實(shí)際動工成果，比如已經(jīng)挖地基、建筑物已經(jīng)出地平線；

3、支付工程款給建筑商；

4、取得建筑商工程發(fā)票等；

三、4月30日之前取得不動產(chǎn)出租簡易計(jì)稅方法備案

根據(jù)文件規(guī)定，4月30日之前取得的不動產(chǎn)，可以申請簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率征收增值稅，而一般計(jì)稅方法則按照11%繳納增值稅，對于部分4月30日之前取得的不動產(chǎn)，往往沒有進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票。因此，如果不申請簡易計(jì)稅方法，稅負(fù)率將大大提升。

對于4月30日之前取得不動產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)自行開發(fā)的不動產(chǎn)，是否采用簡易計(jì)稅方法，需要結(jié)合該項(xiàng)目銷售情形是否認(rèn)定為簡易計(jì)稅方法，如果銷售認(rèn)定為簡易計(jì)稅方法，則該項(xiàng)目不能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，毫無疑問，要及時申請簡易計(jì)稅方法。

值得注意的是，不少房地產(chǎn)企業(yè)重視銷售部分物業(yè)簡易計(jì)稅方法的認(rèn)定備案，而容易忽視出租物業(yè)簡易計(jì)稅方法的認(rèn)定備案。在此提醒房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分關(guān)注此備案事項(xiàng)。

四、修改公司銷售合同，更新公司銷售管理制度

營改增實(shí)施前前的銷售合同沒有充分考慮到增值稅事項(xiàng)，尤其是新老項(xiàng)目的問題，而5月份甚至以后銷售的項(xiàng)目，應(yīng)該絕大部分是老項(xiàng)目，并且采用簡易計(jì)稅方法，如果房地產(chǎn)企業(yè)在銷售合同中沒有任何明顯體現(xiàn)的話，未來在辦理房產(chǎn)證時可能會出現(xiàn)極大的爭議，如果在房價上漲期間還好，如果在房價下降期間，可能會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來絕大的困難。

很可惜，目前有比較少的房地產(chǎn)企業(yè)意識到這個問題。但沒關(guān)系，由于業(yè)務(wù)剛開始，還有時間完善和調(diào)整。筆者后期也會通過文章詳細(xì)講解其中存在的問題以及如何破解之道。敬請期待。

五、修改公司采購合同，更新公司采購管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，同時包含了增值稅以及原營業(yè)稅的特點(diǎn)，又加上了簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法并存的問題，極大考驗(yàn)了房地產(chǎn)企業(yè)采購管理，考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)稅務(wù)管理水平，只要公司財務(wù)人員稍微出現(xiàn)一點(diǎn)差錯，給企業(yè)帶來的后果，不是多交增值稅，就是偷逃增值稅。

在實(shí)踐管理中，需要財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門進(jìn)行充分的溝通，只有在財務(wù)部門精通業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)部門掌握大量的財稅知識的前提下，才有可能保證公司增值稅管理不出大的風(fēng)險。

增值稅采購中，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員還會面臨一個重大的問題，就是如何規(guī)避虛開增值稅風(fēng)險，如何杜絕善意取得增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險。同樣，筆者后期也會通過文章詳細(xì)講解其中存在的問題以及如何破解之道。敬請期待。

六、重新設(shè)置會計(jì)核算制度

營改增后，由于存在一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法并存的情況，以及目前復(fù)雜的納稅申報表，需要設(shè)計(jì)一套符合房地產(chǎn)管理和申報的會計(jì)核算科目，提高工作效率的同時，降低納稅申報的差錯，當(dāng)然，如果項(xiàng)目處于完工銷售以后，通過合理設(shè)置的會計(jì)科目，還可能快速進(jìn)行進(jìn)銷差額動態(tài)平衡的預(yù)測和指導(dǎo)工作。

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