房地產(chǎn)企業(yè)合同控稅的知識你都掌握了嗎？快來跟隨小編一探究竟！

1.土地兩種受讓方式下的稅務(wù)處理

A.出讓/轉(zhuǎn)讓的合同主體：

1）主體不同。出讓主體是國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的 縣以上人民政府予以具體實(shí)施；轉(zhuǎn)讓主體是取得國有土地使用權(quán)的土地使 用者（某企業(yè)和另外一個企業(yè)之間就土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議）。

2）轉(zhuǎn)移條件與程序不同。出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳納出 讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)， 繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。 

3）行為性質(zhì)不同。根據(jù)物權(quán)理論，出讓屬于他物權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓屬于他物權(quán)轉(zhuǎn)移。 

4）交易市場不同。

B.出讓/轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理： 

1）出讓情況下取得的土地出讓金收據(jù)，對于一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地出讓金可以作為銷售額的抵減額，對于轉(zhuǎn)讓情況下，受讓方應(yīng)該取得轉(zhuǎn)讓方開具的發(fā)票進(jìn)行賬務(wù)處理。滿足抵扣要求的情況下，可以取得專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。 

2）財稅[2016]47號，對于取得2016年4月30日前的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理

納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng) 營租賃服務(wù)繳納增值稅。 納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡 易計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價 后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

2.土地招拍掛過程中需要關(guān)注的細(xì)節(jié)要點(diǎn)的財稅處理

A.付款時間和辦證時間之約定，可以分期付款?？梢苑制诟犊睿切枰凑盏谝黄谥Ц锻恋爻鲎尶钪盏娜嗣胥y行公布的貸款利率向出讓 人支付利息。如果支付該利息計(jì)入到“借款利息”科目。

B.競買保證金不予退還的損失如何稅務(wù)處理？

所得稅處理：該筆費(fèi)用可以在各自企業(yè)的所得稅稅前扣除。 

【政策依據(jù)】

《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出， 準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。如果該保證金是協(xié)議約定不予退還的保 證金，您單位應(yīng)按照財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策 的通知（財稅〔2009〕57號）；國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失 所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2011年第25號） 的規(guī)定，進(jìn)行專項(xiàng)申報。

3.不同施工方式下對工程項(xiàng)目計(jì)稅方法的影響 

A.清包工施工方式

一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅 方法計(jì)稅。 以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材 料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。 

B.包工包料施工方式 

單獨(dú)成字面上可以直接解讀為：包人工包材料。

所得稅處理：該筆費(fèi)用可以在各自企業(yè)的所得稅稅前扣除。

C.開竣工時間的規(guī)定 

在排布項(xiàng)目的施工計(jì)劃的時候需要綜合考慮該第十六條約定的開竣 工時間，對于商品房買賣合同的約定的交付時間綜合考慮；如果確實(shí)不能 夠按照既定的時間去完成工程的竣工驗(yàn)收，就需要向國土部門申請延建， 獲得同意后擬定商品房買賣合同涉及到交付時間。

4.紅線外支出的稅務(wù)處理在不同地方有差異 

1）用地紅線

用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標(biāo)點(diǎn)連成的線，紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權(quán)的用地范圍。開發(fā)建設(shè)這個地塊的建筑小區(qū)時候，還需要退紅線2米左右，這個數(shù)字各地不一，要看當(dāng)?shù)匾?guī)劃局的規(guī)定。小區(qū)的 建筑必須在退紅線范圍內(nèi)，退出的這塊地不準(zhǔn)占用。 也就是說，盡管你已經(jīng)為退出的這塊地付出了土地出讓金，但就是 不準(zhǔn)占用。用地紅線只是標(biāo)注在紅線圖上，現(xiàn)場是看不到的。不過退界線就一目了然：小區(qū)的圍墻就是退界線。

2）建筑紅線 

建筑紅線也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路 兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。任何臨街 建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

5.容積率關(guān)乎地下車位的土地增值稅清算

所謂計(jì)容面積，就是計(jì)算容積率面積，一般情況下： 

1）計(jì)容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和。 

計(jì)算容積率面積=規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積 

注：規(guī)劃建筑用地面積應(yīng)等于或小于總地圖用地面積，建成后項(xiàng)目容積率也只能等于或小于規(guī)劃條件容積率 

2）總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

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