房地產(chǎn)企業(yè)會計核算之清算分配階段，需要大家了解土地增值稅清算和股東分配及清退兩部分內(nèi)容，大家一起來了解一下叭！

一、土地增值稅清算

（一）基本涉稅規(guī)定回顧

1.納稅義務人：

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。

2.征稅對象：

有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。

3.免稅規(guī)定：

有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（2）因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

4.普通住宅標準：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

單套建筑面積在120（最高上浮20%，為144）平方米以下

實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

（二）稅款計算

1.計算公式

2.土增稅清算轉(zhuǎn)讓收入的確認

土地增值稅計算中的收入為不含增值稅收入。

不含稅收入的計算：

?若增值稅簡易計稅：清算收入＝含稅銷售收入/（1＋5%）

?若增值稅一般計稅：

清算收入＝（含稅銷售收入＋ 允許扣除的土地價款×適用稅率）/（ 1＋適用稅率）

實際意義:

納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調(diào)增土地增值稅清算收入。

即：清算收入 ＝不含增值稅銷售收入＋土地價款扣減的銷項稅額

3.土增稅收入確認中的特殊問題

（1）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票：按銷售合同全額確認收入

（2）自用房產(chǎn)：不確認收入

（3）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、投資等：所有權轉(zhuǎn)移的應視同銷售確認收入，否則不確認。

（三）土地增值稅扣除項目

1.取得土地使用權所支付的金額：

（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用：

期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發(fā)費用不按實 際發(fā)生的費用扣除，而是按標準進行扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)費用計算的兩種可選方法（取決于財務費用中的利息處理）：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

利息注意三點：

①提供金融機構證明；

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的 金額。

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（四）涉稅操作及賬務處理

1.預征

①預征時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間一般是簽訂銷售合同并收取銷售款項的時間。

②預征率

不同房產(chǎn)類型（普通住宅、別墅、經(jīng)適房等）預征率不同，一般為2%-4%，政策性房屋低于此標準。

③稅款計算

土地增值稅預征的計征依據(jù)＝預收款-應預繳增值稅稅款

預征土地增值稅＝土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率

2.清算

①清算單位

?以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，

?對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

?不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。一般開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

②清算時點

國稅發(fā)[2009]91號第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

二、股東分配及清退

（一）經(jīng)營期內(nèi)股東分紅

1.現(xiàn)金分紅

2.實物（房屋）分紅

（二）股東退出

1.股權轉(zhuǎn)讓

手續(xù)簡便快捷，只需要工商變更登記即可。

如果受讓方是公司股東，那么可以直接轉(zhuǎn)讓。如果是公司股東以外的第三方，則需要公司其他股東過半數(shù)同意，在同等條件下，原公司股東擁有優(yōu)先購買權。

重點是轉(zhuǎn)讓價格，受讓方將承受項目后期風險，并需要籌集充足的現(xiàn)金，應在轉(zhuǎn)讓價格中予以體現(xiàn)。

財務應依據(jù)股權轉(zhuǎn)讓合同、股東會決議進行實收資本變更。

借：實收資本——甲

貸：實收資本——乙

2.公司減資

實質(zhì)是公司回購退出股東的出資。

優(yōu)點：不需要另行籌集股權的購買款

缺點：

1）需要公司其他股東的同意（公司減資至少需要三分之二以上股東同意）。

2）程序復雜，需要編制資產(chǎn)負債表、財產(chǎn)清單、公告與債權人協(xié)商債務償還或擔保事宜等。

3）周期長

適合：公司股東結構簡單、債務已基本清嘗完畢、不存在其他法律糾紛。

財務依據(jù)減資股東會決議、工商變更資料、支付資料：

借：實收資本——甲

貸：銀行存款

（三）項目終結清算分配

1.項目終結清算分配前必須完成事項：

1）完成土地增值稅清算

2）轉(zhuǎn)讓全部開發(fā)產(chǎn)品

3）辦理完全部開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權證明

4）清理全部應繳稅款、第三方債務

5）處理完所有法律事項、涉訴糾紛

2.全體股東協(xié)商制定清算方案。

3.具體實施清算資產(chǎn)分配、公司注銷手續(xù)。

（四）股東分配及清退——財務處理流程

具體賬務處理：

1.于終止經(jīng)營日編制資產(chǎn)負債表（同正常經(jīng)營日的資產(chǎn)負債表）。

2.清算費用：清算組成員的各類報酬及財產(chǎn)變賣，債權債務處理過程發(fā)生的一切費用。

3.盤點清查、變賣資產(chǎn)

4.處理債權債務

5.彌補以前年度虧損

6.剩余財產(chǎn)分配

7.編制清算利潤表、清算資本的資產(chǎn)負債表。

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