個人出租不動產(chǎn)需要繳納哪些稅費？徹底講明白了！

來源: 中稅答疑編輯：蘇米亞 2019/07/12 14:49:11　　字體：大小

有一位朋友有一間位于市區(qū)的占地200平米的房屋（非住房）需要出租，問如今國家減稅降費，他這間房出租涉及哪些稅費？有哪些優(yōu)惠政策？

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個人出租不動產(chǎn)（非住房）涉及的稅費主要有：

增值稅【征收率為5%，政策依據(jù)為《國家稅務總局關于發(fā)布納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）】、城建稅、教育費附加及地方教育費附加、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅。

此人房屋出租期為1年，年租金為90萬元（含增值稅價），采用一次性收取租金的方式收取租金，本地區(qū)的土地使用稅征收標準為8元/平方米，城建稅為7%，教育費附加和地方教育費附加合計為5%。

依據(jù)法規(guī)，此項出租業(yè)務的應繳增值稅為：90÷（1+5%）×5%＝4.285714萬元；

但根據(jù)《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

因此，本例中分攤至各月為90÷12＝7.5萬元是免征增值稅的。

相應的，城建稅以及教育費附加和地方教育附加等都相應免征。

根據(jù)《財政部稅務總局關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)，此項出租業(yè)務中的土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅都可以減半征收。

應納土地使用稅：200×8×50%＝800元

印花稅：900000×0.1%×50%＝450元

那么，在計算房產(chǎn)稅和個人所得稅時，是否從租金中扣除應征的增值稅額呢？

出租房屋，根據(jù)《關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）的規(guī)定：二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。四、……個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

根據(jù)本文第五條：五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

故在計算房產(chǎn)稅和個人所得稅時，不得扣減應征而免征的增值稅額。

年應納房產(chǎn)稅為：900000×12%×50%＝54000元

個人所得稅：可以扣除的相關費用（即此項出租業(yè)務中繳納的相關稅費）＝800+450+54000＝55250元

故年應納個人所得稅為：(900000-55250)×（1-20%）×20%＝135160元。

在國家大力減稅降費的優(yōu)惠政策下，這項出租業(yè)務省下了不少稅費。切切實實的真金白銀落入百姓的口袋。