現(xiàn)在租賃市場(chǎng)十分火熱，出租的財(cái)稅處理也就成為備受關(guān)注的點(diǎn)，接下來(lái)我們就來(lái)學(xué)習(xí)一下，新租賃準(zhǔn)則下出租人對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃的財(cái)稅處理。

經(jīng)營(yíng)租賃，對(duì)于出租人來(lái)講，新舊《租賃準(zhǔn)則》變化不大，二者對(duì)比如表-1：

【案例分析】

某房地產(chǎn)公司與甲公司，在2018年12月31日簽署了一份寫(xiě)字樓的租賃合同。合同約定：租賃期限5年，從2019年1月1日起；每年租金100萬(wàn)元（不含稅，含稅105萬(wàn)），租金按年支付，租金每年12月31日前支付。租賃期滿，甲公司需恢復(fù)租賃場(chǎng)地原貌。

某房地產(chǎn)公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介費(fèi)用3萬(wàn)元，房屋中介公司提供了普通發(fā)票。

某房地產(chǎn)公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00萬(wàn)元。

該房地產(chǎn)公司是一般納稅人，出租的寫(xiě)字樓屬于自己開(kāi)發(fā)的老項(xiàng)目，對(duì)外出租適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。假定出租的寫(xiě)字樓每年度應(yīng)計(jì)提折舊30萬(wàn)元（符合稅法規(guī)定）。

問(wèn)題：房地產(chǎn)公司2019年度的財(cái)稅處理（適用新租賃準(zhǔn)則）

解析：

1.會(huì)計(jì)處理

（1）2019年1月支付初始直接費(fèi)用

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，出租人因出租而發(fā)生的初始直接費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)應(yīng)先予以資本化，然后在租賃期間合理分?jǐn)?/span>。

借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用  3.00萬(wàn)元

貸：銀行存款  3.00萬(wàn)元

（2）2019年12月收到租金，確認(rèn)收入：

借：銀行存款  105.00萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入  100.00萬(wàn)元

    應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅  5萬(wàn)元

2020年以及以后租賃期間收到各年租金時(shí)也做上面相同分錄，不再贅述。

（3）初始直接費(fèi)用的分?jǐn)?/strong>

假定該房地產(chǎn)公司對(duì)租金收入采取直線法確認(rèn)，則初始直接費(fèi)用也應(yīng)采用直線法。

每年應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~=3萬(wàn)元/5=0.6萬(wàn)元

借：其他業(yè)務(wù)成本  0.6萬(wàn)元

貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用  0.6萬(wàn)元

（4）租賃物折舊

出租的房屋屬于固定資產(chǎn)，出租期間并不改變其原來(lái)的折舊政策，房屋折舊屬于房屋出租取得租金收入的成本。

借：其他業(yè)務(wù)成本  30萬(wàn)元

貸：累計(jì)折舊  30萬(wàn)元

（5）出租房屋繳納房產(chǎn)稅

租賃期間的年度內(nèi)房產(chǎn)稅，按照租金收入的12%計(jì)算繳納，每年應(yīng)交房產(chǎn)稅=100×12%=12萬(wàn)元。

2019年收到租金后：

借：稅金及附加  12.00萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅  12.00萬(wàn)元

2.稅務(wù)處理及稅會(huì)差異分析

（1）初始直接費(fèi)用

出租房屋支付的中介費(fèi)等初始直接費(fèi)用3萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理是把其進(jìn)行了資本化處理，只是分?jǐn)偭艘徊糠钟?jì)入2019年度損益，而稅務(wù)方面是可以稅前扣除的，因此2019年度需要進(jìn)行納稅調(diào)整，調(diào)減應(yīng)納稅所得額。以后租賃期間會(huì)計(jì)處理分?jǐn)偟某跏贾苯淤M(fèi)用，稅務(wù)處理已經(jīng)在租賃開(kāi)始的2019年度進(jìn)行了稅前扣除，需要進(jìn)行納稅調(diào)整，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

（2）租金收入

該案例的租金收入，稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)處理是一致的，沒(méi)有稅會(huì)差異。

（3）折舊

租賃期間計(jì)提的折舊金額，都可以在稅前扣除，無(wú)稅會(huì)差異，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

（4）房產(chǎn)稅

租賃期間依照租金計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅，都可以在稅前扣除，無(wú)稅會(huì)差異，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

文章來(lái)源：中國(guó)會(huì)計(jì)視野-彭懷文

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