房地產(chǎn)企業(yè)是很多財務(wù)人員就業(yè)的熱門選擇之一，那么作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)，一定要了解其涉稅風(fēng)險點，才能很好地去避開這些風(fēng)險。今天我們就給大家整理房地產(chǎn)企業(yè)的100個涉稅風(fēng)險點，小伙伴們趕快收藏學(xué)習(xí)吧！

1.取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)實際付款金額是否與土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同的金額一致；

2.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，是否按照土地出讓金（買價）全額和適用稅率計算繳納了契稅；

3.采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費是否計入契稅計稅依據(jù)計算了繳納契稅；

4.招拍掛方式取得土地使用權(quán)，配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付給動遷戶或回遷戶及其他補償費用作為契稅計稅依據(jù)計算繳納契稅；

5.采用分期付款方式取得土地使用權(quán)，是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅；

6.改變土地用途補繳土地出讓金及其他費用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了契稅計稅依據(jù)。

7.取得土地使用權(quán)時的土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計稅并貼花。

8.城鎮(zhèn)土地使用稅：申報的占用土地面積、適用稅額是否正確；

9.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務(wù)發(fā)生時間和終止時間是否正確，是否按照規(guī)定時限及時足額申報納稅。

10.向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用是否多抵扣進(jìn)項稅額。

11.規(guī)劃設(shè)計階段簽訂的勘察設(shè)計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購銷合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；

12.監(jiān)理合同不屬于印花稅范圍的是否多繳了印花稅；

13.規(guī)劃設(shè)計及施工階段支付給境外設(shè)計費是否及時代扣所得稅及增值稅；

14.房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的市政設(shè)施配套費是否計入契稅計稅依據(jù)及時足額繳納契稅

15.分期開發(fā)土地是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分?jǐn)傇瓌t（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；

16.征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本；

17.取得土地使用權(quán)時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產(chǎn)品成本；

18.公共配套設(shè)施建造費用分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

19.市政設(shè)施配套費分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

20.拆遷補償費列支和分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

21.房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費核算分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

22.自建產(chǎn)品的材料成本核算是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險；

23.本期對外承包工程價款的確定是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險；

24.甲供材項目的成本核算是否準(zhǔn)確；

25.向關(guān)聯(lián)方采購材料和服務(wù)定價是否合理；

26.尚未出售和已售的開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等發(fā)生的支出是否按規(guī)定計入期間費用；

27.樣板房的裝修費及購置的配套物資是否按照規(guī)定分?jǐn)傆嬋腴_發(fā)成本或銷售費用；

28.開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；

29.開發(fā)產(chǎn)品在建期間預(yù)提費用計提的范圍是否準(zhǔn)確、計提標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整；

30.施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱；

31.與多個開發(fā)項目相關(guān)的開發(fā)間接費用，是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配。

32.銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用、竣工驗收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認(rèn)收入，是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風(fēng)險；

33.預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的預(yù)收款是否計入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預(yù)繳稅款，延遲或不計應(yīng)稅收入；

34.按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報納稅；

35.分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入；提前付款的，是否在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；

36.是否存在以代銷、分銷、包銷、轉(zhuǎn)銷等方式分解產(chǎn)品銷售收入，未按照規(guī)定申報納稅；視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照合同約定價格確認(rèn)計稅收入；超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計入應(yīng)稅收入；

37.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進(jìn)行稅務(wù)處理；

38.將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，是否存在未開發(fā)票入賬、未計收入、未及時足額申報納稅的風(fēng)險；

39.跨年度已完工開發(fā)項目是否按規(guī)定及時、準(zhǔn)確確認(rèn)收入；

40.跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入；

41.完工產(chǎn)品是否按預(yù)計毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時、準(zhǔn)確確認(rèn)收入的風(fēng)險；

42.開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司是否按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，并按規(guī)定申報納稅；

43.將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位是否按規(guī)定申報納稅；

44.無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按視同銷售處理，并按規(guī)定的期限和計稅依據(jù)申報繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅等；

45.銷售無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認(rèn)了應(yīng)稅收入；

46.采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報納稅；

47.買房送車位、買房送物業(yè)費、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及代扣代繳個人所得稅的，是否履行了扣繳義務(wù)。

48.是否隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分?jǐn)偟姆椒?，或不同成本對象的成本費用相互混淆，成本費用核算不實；

49.是否將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅，存在少繳稅款的風(fēng)險。

50.是否按照受益原則和配比原則分配共同成本，是否選擇合理的占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理比例確定各個成本核算對象共同承擔(dān)的共同成本；

51.取得土地使用權(quán)是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當(dāng)期扣除的土地價款；

52.土地進(jìn)行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定；

53.是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當(dāng)期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計當(dāng)期開發(fā)成本；

54.是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費用；

55.是否多預(yù)提施工費用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；

56.是否將開發(fā)期間應(yīng)資本化的利息支出列入期間費用。

57.是否混淆開辦費、開發(fā)成本、期間費用的界限；

58.是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、固定資產(chǎn)等均作為開辦費一次性稅前扣除；

59.是否將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當(dāng)期費用中列支；

60.是否將售樓部、樣板房的裝修費用直接作期間費用稅前扣除；

61.購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于簡易計稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進(jìn)項稅額或進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出；

62.向非金融機(jī)構(gòu)融入的資金利率是否超標(biāo)，是否取得合規(guī)票據(jù)，是否履行了相關(guān)稅種的扣繳義務(wù)。

63.取得預(yù)售收入(包括定金、車位、誠意金等各類與房產(chǎn)銷售相關(guān)的收款)是否按規(guī)定及時申報納稅，是否按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；

64.涉及股東或關(guān)聯(lián)方的房產(chǎn)銷售、以開發(fā)項目抵頂工程款等是否遵循獨立交易原則，按公允價格確認(rèn)收入并按規(guī)定申報納稅；

65.是否存在應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算；

66.辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料是否符合清算要求；

67.辦理土地增值稅清算時，土地成本分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定；

68.“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計金額確定“開發(fā)成本”，虛列“甲供材料”成本；

69.多個開發(fā)項目共同發(fā)生的拆遷補償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配；

70.用于拆遷補償?shù)拈_發(fā)項目是否按照視同銷售處理；

71.用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價格確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；

72．委托方支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發(fā)放金額計入拆遷補償費；

73.回遷戶支付給委托方的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；

74.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費；

75.異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費；

76.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

77.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費用或利息支出，是否調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除；

78.土地增值稅清算時，是否能夠準(zhǔn)確界定和核算開發(fā)間接費用；

79.土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)作為合法有效的憑證；

80.土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準(zhǔn)確區(qū)分土地增值稅的扣除項目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項目。

81.是否準(zhǔn)確劃分自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的范圍；

82.投資性房地產(chǎn)租賃期間的租賃收入是否確認(rèn)收入，是否按規(guī)定申報繳納了增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅；

83.待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨立交易原則；

84.租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅；

85.將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項是否按照規(guī)定申報納稅；

86.以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)（待出售）轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否同時按照公允價值一并轉(zhuǎn)入。

87.是否將轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品裝修費等資本化支出一次性直接計入當(dāng)期費用；

88.是否將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出計入房產(chǎn)原值；

89.是否將產(chǎn)權(quán)歸屬為委托人的公共配套設(shè)施納入固定資產(chǎn)管理；

90.是否將經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修支出按規(guī)定攤銷。

91.將土地使用權(quán)作價對外投資取得其他單位股權(quán)時是否未按照公允價值確認(rèn)收入，并申報納稅；

92.將開發(fā)的產(chǎn)品作價對外投資取得其他單位股權(quán)是否按照公允價值確認(rèn)收入，并申報納稅。

93.接受房地產(chǎn)投資的委托人在辦理作價入股手續(xù)時是否按規(guī)定視同購進(jìn)房地產(chǎn)申報繳納契稅；

94.接受房地產(chǎn)投資后，是否按照轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)的公允價值確認(rèn)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)；

95.接受房地產(chǎn)投資入股后，是否按照“實收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅；

96.受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅

97.委托方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目未形成股權(quán)時，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對稅收與會計差異進(jìn)行調(diào)整；

98.其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于委托人未形成股權(quán)時，委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅收入；

99.委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入；

100.委托人以分配項目利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項目。

摘自中國注冊稅務(wù)師協(xié)會發(fā)布《房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)指引（試行）》

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