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房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同,它的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間與其他企業(yè)也不一樣,今天我們就一起了解一下增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定吧!
【相關(guān)政策】
會(huì)員費(fèi)、誠意金是在簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書之前收取的款項(xiàng),最終會(huì)退還給客戶或轉(zhuǎn)作購房款。
①會(huì)計(jì)處理
按照商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定,商品房認(rèn)購協(xié)議書在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得政府行政主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證之后才能夠與客戶簽訂。( 房地產(chǎn)企業(yè)收到的會(huì)員費(fèi)和誠意金是在企業(yè)預(yù)售之前收取的款項(xiàng)。)
會(huì)員費(fèi)及誠意金具有非約束性,會(huì)計(jì)核算不作為預(yù)收款項(xiàng)處理,而作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。
會(huì)員費(fèi)、誠意金通過“其他應(yīng)付款”科目核算,房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算,以滿足管理的需要。
②增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
房開企業(yè)項(xiàng)目開盤之前收取“誠意金"、“訂金" 和“VIP會(huì)員費(fèi)"時(shí),應(yīng)稅行為并沒有發(fā)生,由于沒有簽訂《商品房銷售合同》,合同確定的付款8日期也無從談起。
房開企業(yè)向購房者收到的“誠意金"、"訂金" 和“VIP會(huì)員費(fèi)”按照前面政策的規(guī)定是不需要繳納增值稅的。由此可見,房開企業(yè)在開盤之前收取“誠意金”、“訂金” 和“VIP會(huì)員費(fèi)”不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。
會(huì)員費(fèi)或誠意金在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì),是當(dāng)事人的一種支付手段,不具有擔(dān)保性質(zhì)。如果未來合同履行則沖抵房款,合同不履行一般退還給當(dāng)事人,且退還時(shí)不能適用“定金雙倍返還罰則”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中,以各種名目收取的訂金、定金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng),實(shí)際操作中稅務(wù)機(jī)關(guān)一般認(rèn)定為均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng),增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同,為收到款項(xiàng)的當(dāng)天,并要求預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅。
【案例分析】
大華房地產(chǎn)開發(fā)公司收取” 誠意金"增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定
大華房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年6月通過拍賣方式獲取土地一宗,土地面積15萬平方米,土地價(jià)款1.5億元。大華公司擬建設(shè)商鋪3萬平方米、電梯洋房15萬平方米。2019年3月取得《施工許可證》開始動(dòng)工建設(shè)。2019年6月,工程正在進(jìn)行基礎(chǔ)土石方的施工,開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。眾多購房者在“申請(qǐng)VIP會(huì)員可以享受優(yōu)惠房價(jià)”的活動(dòng)中沒有簽訂購房合同,僅憑“VIP會(huì)員申請(qǐng)書”交付”誠意金” 訂購商品房。大華公司在此次活動(dòng)中共收取誠意金5600萬元,緩解了公司的資金壓力。
請(qǐng)分析:大華公司收取的5600萬元誠意金應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。
【解析】
大華公司收取“誠意金”是在未取得《商品房預(yù)售許可證》未簽訂《商品房預(yù)售合同》的情況下。會(huì)計(jì)核算計(jì)入“其他應(yīng)付款"科目,而不作為”預(yù)收賬款"核算;從稅務(wù)處理上看,“誠意金" 只是暫收應(yīng)付性質(zhì)的款項(xiàng),不屬于增值稅應(yīng)稅收入,不需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。
2.房開企業(yè)銷告期房收取預(yù)收款或銀行按揭款增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》( 國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第十條、十一條的規(guī)定:一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
房開企業(yè)銷告的期房在未完工期間沒有將開發(fā)產(chǎn)品移交給購房者,所以還沒有達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,真正的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)公司與購房者簽訂購買合同中約定的開發(fā)產(chǎn)品移交的時(shí)間。如果開發(fā)產(chǎn)品移交時(shí)間滯后于購房合同約定的時(shí)間,則增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)公司辦理開發(fā)產(chǎn)品移交即交房的時(shí)間。
依據(jù)政策規(guī)定,房開企業(yè)項(xiàng)目開盤后,收到購房者的預(yù)付款或者與開盤前收取“誠意金”等款項(xiàng)的客戶簽訂了《商品房銷售合同》, 則房開企業(yè)應(yīng)將之前收取的“誠意金”、“訂金”、“VIP會(huì)員費(fèi)” 從“其他應(yīng)付款"轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”時(shí),以及房開企業(yè)收到銀行按揭款時(shí),應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間預(yù)繳憎值稅。同時(shí)還要預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅。
【案例分析】
大華房地產(chǎn)開發(fā)公司已同購房者簽訂合同但未收款的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間大華公司開發(fā)的綿繡家園項(xiàng)目于2017年竣工,公司針對(duì)之前取得的收入已經(jīng)足額繳納了相關(guān)稅費(fèi)。2018年2月發(fā)生如下業(yè)務(wù),請(qǐng)分析應(yīng)如何繳納增值稅。
(1 )收取張三綿繡家園尾房一套的預(yù)收 款定金92萬元(房款總價(jià)460萬元) , 但尚未簽訂《商品房銷售合同》, 大華公司針對(duì)收取的定金92萬應(yīng)如何繳納增值稅呢?
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天:指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期,為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。
大華公司收取張三定金92萬,只是收取了預(yù)收款,沒有簽訂合同,因此并未產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù),只需按照預(yù)收款92萬元[92/ ( 1+11% )*3*]預(yù)繳增值稅。
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