近日有學(xué)員在網(wǎng)校的論壇里提出發(fā)布了一個關(guān)于物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)的實(shí)務(wù)問題，開放課堂《物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作要點(diǎn)與管理技巧》 課程主講老師——牟祖華，結(jié)合自己多年的財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，給出了如下的答復(fù)，小編整理了一下分享給大家：

對于此類業(yè)務(wù)，我談?wù)剛€人的看法以供大家參考。財(cái)務(wù)人員需事先對公司業(yè)務(wù)進(jìn)行了解，要去了解各類業(yè)務(wù)本身是什么，有幾種處理方式，各種處理方式的業(yè)務(wù)流程是什么，各種處理方式對會計(jì)核算、企業(yè)所得稅、增值稅、個人所得稅的影響如何。

在企業(yè)所得稅方面需要思考業(yè)務(wù)是否與公司取得的收入相關(guān)，支出能否在匯算清繳時(shí)稅前扣除，如何才能稅前扣除；增值稅方面需要思考業(yè)務(wù)是否能取得合規(guī)的發(fā)票，是否能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，稅負(fù)影響如何；業(yè)務(wù)是否會影響到個人所得稅等等。最后綜合評估選擇對公司更有利的處理方式去執(zhí)行。

物業(yè)公司在經(jīng)營管理項(xiàng)目中，會遇到向業(yè)主收取水電費(fèi)的不同方式，由此引起物業(yè)公司的業(yè)務(wù)處理方式也就不同，從財(cái)務(wù)的角度來看，收取方式的不同會影響到會計(jì)核算的處理、發(fā)票的開具、納稅的申報(bào)也不同，不恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒〞o公司帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

一、 供水電公司向業(yè)主收取水電費(fèi)的兩種情形

第一種情形是項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中就按照水電公司的要求做到或者辦理到水電表直抄到戶，這種情形下業(yè)主發(fā)生的水電費(fèi)就由業(yè)主直接向供水（電）公司交納。

第二種情形也是多數(shù)項(xiàng)目會遇到的讓財(cái)務(wù)人員糾結(jié)的情形，是項(xiàng)目沒有做到水電表直抄到戶，而是供水電公司抄項(xiàng)目總表由水電表戶主向供水電公司交納水（電）費(fèi)，水電表戶主抄業(yè)主的分表后向業(yè)主收回水電費(fèi)。

二、 兩種向業(yè)主收取水電費(fèi)的方式對物業(yè)公司的影響

第一種情形（水電表直抄到戶）下有可能會遇到的兩種方式：

1、 供水電公司直抄到戶并自行向業(yè)主收取水電費(fèi)，對于這種方式，業(yè)主發(fā)生的水電費(fèi)與物業(yè)公司無關(guān)。

2、 供水電公司委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，這種方式下財(cái)務(wù)人員需要注意的是相關(guān)的資料需要備齊留底。

1）供水電公司與物業(yè)公司簽訂的委托代收水電費(fèi)協(xié)議（下稱委托代收協(xié)議）；

2）開給業(yè)主的發(fā)票是由供水電公司開具而不是物業(yè)公司用自己的發(fā)票開具給業(yè)主；

3）業(yè)主來物業(yè)公司交水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司將供水電公司開具的發(fā)票轉(zhuǎn)交給業(yè)主；

4）物業(yè)公司依委托代收協(xié)議上的要求將代收的水電費(fèi)支付給供水電公司。

此過程中物業(yè)公司收到與支出的水電費(fèi)款項(xiàng)在帳務(wù)上是在往來款科目里核算；物業(yè)公司需完善內(nèi)控措施加強(qiáng)此部分資金與供水電公司開來的發(fā)票的管理以規(guī)避因管理不善而給公司帶來損失。

5）如果委托協(xié)議上有約定向供水電公司收取手續(xù)費(fèi)，則手續(xù)費(fèi)是物業(yè)公司的收入。

第二種情形（水電表不能直抄到戶）下財(cái)務(wù)人員需要思考的幾個方面；

1、 供水電公司抄總表后向水電表戶主收取水電費(fèi)，水電表戶主再抄業(yè)主分表后向業(yè)主收取水電費(fèi)。此種情況下我們需要關(guān)注的點(diǎn)：

水電表戶主是物業(yè)公司嗎？如果不是物業(yè)公司，供水電公司在收到水電費(fèi)時(shí)開出來的水電費(fèi)發(fā)票抬頭能是物業(yè)公司嗎？如果發(fā)票抬頭不是物業(yè)公司，物業(yè)公司從公司帳上扣交了水電費(fèi)，勢必造成三流（物流、票流、資金流）不一致，那取得的增值稅發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額能在物業(yè)公司進(jìn)行抵扣嗎？歸屬于物業(yè)公司成本費(fèi)用部分的水電費(fèi)能在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除嗎？咋辦？以下幾種方法僅供參考：

1）將水電表戶主過戶到物業(yè)公司名下。

2）物業(yè)公司與水電表戶主、供水電公司簽訂三方協(xié)議，水電費(fèi)由物業(yè)公司交納，供水電公司開具的發(fā)票抬頭為物業(yè)公司。

3）如果上述兩方法都做不到的話，可否考慮由水電表戶主自行向業(yè)主收取或者由水電表戶主委托物業(yè)公司代收（若是委托代收參照上述第一種情形的處理方式）。

4）還有一種方法就是由水電表戶主（假設(shè)戶主為一般納稅人）將水電再轉(zhuǎn)售給物業(yè)公司，物業(yè)公司再轉(zhuǎn)售給業(yè)主，此種方法可以解決三流一致的問題，但本人強(qiáng)烈建議需向當(dāng)?shù)?a href="http://m.yinshua168.com.cn/kuaijishiwu/" target="_blank" title="主管" class="hotLink" >主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通清楚并評估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，因水電表戶主轉(zhuǎn)售給物業(yè)公司這一個環(huán)節(jié)是否會被認(rèn)定為虛開增值稅專用發(fā)票行為存在著不同的人對政策的理解與把握不一的風(fēng)險(xiǎn)。

2、 對于向業(yè)主收取自來水水費(fèi)的問題

這個的處理可依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定：提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

依據(jù)54號文處理對小規(guī)模納稅人與一般納稅人來說都不存在增加稅負(fù)的問題，如果收大于支存在差額，則表明收多了，應(yīng)該交稅。處理時(shí)需要注意的是隨水費(fèi)向業(yè)主收取的自來水水費(fèi)不包括污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)，可全額開具增值稅專用發(fā)票，開具時(shí)不需要選擇“差額征稅”功能。

向業(yè)主收取的污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，可開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

3、 對于向業(yè)主收取電費(fèi)的問題

在營業(yè)稅時(shí)代，代收電費(fèi)、暖氣費(fèi)是作為代理行為不征收營業(yè)稅，營改增之初出現(xiàn)了一些趁機(jī)加水電價(jià)的亂象，各地國家稅務(wù)局也出臺了一些相關(guān)的政策，一些地方規(guī)定只要向業(yè)主收取時(shí)不加價(jià)、不自開具發(fā)票、或者能簽訂三方（業(yè)主、物業(yè)公司、水電公司）協(xié)議的可視作代收轉(zhuǎn)付不征收增值稅；大多數(shù)的地方是按照轉(zhuǎn)售電進(jìn)行處理（因不能滿足（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1第三十七（二）規(guī)定“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”的規(guī)定）。如何處理，建議與項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通以明確具體處理方法。

在此與大家分享一些有關(guān)轉(zhuǎn)售電的個人看法以供參考。

1、 從增值稅的稅負(fù)來看，如果是一般納稅人，在保證三流一致的情況下，轉(zhuǎn)售電的稅負(fù)不會增加，因?yàn)樵谥Ц峨娰M(fèi)時(shí)可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項(xiàng)稅額（進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)的稅率一致）；小規(guī)模納稅人會增加稅負(fù)，因?yàn)橛袖N項(xiàng)沒有進(jìn)項(xiàng)，這需要去與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通如何處理，稅負(fù)增加了與當(dāng)初政府推行營改增政策時(shí)提出的不增加企業(yè)稅負(fù)的初衷不一。

2、 在轉(zhuǎn)售電的情況下，向業(yè)主收取電費(fèi)時(shí)由物業(yè)公司向業(yè)主開具發(fā)票，需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請?jiān)黾娱_票項(xiàng)目，長期需要開具“轉(zhuǎn)售電”項(xiàng)目時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會要求物業(yè)公司去變更營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍，是否能添加需要向工商局咨詢。

3、 注意整個業(yè)務(wù)流程操作下來后，發(fā)票的抬頭是否能開為物業(yè)公司，對增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的影響；如果抬頭不是物業(yè)公司對企業(yè)所得稅的影響可以依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號，以下簡稱“28號公告”）對稅前扣除憑證的要求進(jìn)行處理。

以上是牟祖華老師帶來的精彩分享，想進(jìn)一步提升在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)、明晰物業(yè)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的會計(jì)核算和涉稅處理，可以跟隨牟老師一起學(xué)習(xí)成長！  

課程名稱：物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作要點(diǎn)與管理技巧

課程形式：直播+錄播

開課時(shí)間：3月24日 09:00

課程收益：結(jié)合物業(yè)公司日常經(jīng)營業(yè)務(wù)及相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)財(cái)融合；從會計(jì)核算、涉稅事項(xiàng)的處理兩個維度為大家分享主要業(yè)務(wù)具體處理思路與細(xì)節(jié)，做好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作，為進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)價(jià)值打下良好基礎(chǔ)，為日常財(cái)務(wù)工作的展開明晰方向。

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