2007年注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》考試大綱

[財務(wù)會計]、[經(jīng)濟(jì)法]、[資產(chǎn)評估]、[機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)]、[建筑工程評估基礎(chǔ)]

　　一、總論

　　（一）考試目的

　　通過對資產(chǎn)評估總論內(nèi)容的考核，測試考生對資產(chǎn)評估基本理論和專業(yè)知識的掌握和運(yùn)用情況。考察考生運(yùn)用資產(chǎn)評估基本理論和專業(yè)知識解決資產(chǎn)評估實際問題的能力。

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　　1.掌握以下內(nèi)容

　　（1）資產(chǎn)評估的含義、構(gòu)成要素和特點；

　?。?）資產(chǎn)的分類及其特征；

　?。?）資產(chǎn)評估價值類型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)；

　　（4）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的定義、兩者之間的關(guān)系；

　?。?）明確市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）在資產(chǎn)評估中的意義和作用；

　　（6）交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)的內(nèi)涵和實質(zhì)；

　?。?）各種評估假設(shè)使用范圍及約束條件；

　?。?）資產(chǎn)評估中的預(yù)期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、評估時點原則等經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則及其應(yīng)用領(lǐng)域。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評估中價值和價格的區(qū)別；

　?。?）市場價值以外的價值（非市場價值）的主要價值形式；

　　（3）資產(chǎn)評估一般目的與特定目的的內(nèi)涵和兩者的關(guān)系；

　?。?）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用；

　?。?）資產(chǎn)評估中的獨立性、客觀性和公正性等工作原則；

　?。?）資產(chǎn)評估與會計資產(chǎn)計價的聯(lián)系與區(qū)別，熟悉資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系和區(qū)別。，

　　3.了解以下內(nèi)容

　　（1）資產(chǎn)評估的作用；

　　（2）資產(chǎn)評估的分類。

　　（三）要點內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評估及其構(gòu)成要素和特點

　?。?）資產(chǎn)評估。資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

　?。?）資產(chǎn)評估的基本組成要素是由以下內(nèi)容組成：是評估主體，即從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者。二是評估客體，即被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象，也稱為評估對象。三是評估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。四是評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。它直接或問接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價值類型的選擇。五是評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。六是評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。七是評估價值類型，即對評估價值質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。八是評估方法，即資產(chǎn)評估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。九是資產(chǎn)評估假設(shè)，即資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的前提條件的假定說明等。十是資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評估的時間基準(zhǔn)。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的有機(jī)整體。

　?。?）資產(chǎn)評估特點。理解和把握資產(chǎn)評估的特點，有利于進(jìn)一步認(rèn)識資產(chǎn)評估的實質(zhì)，對于搞好資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意義。一般來說，資產(chǎn)評估具有市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性的特點。

　?、偈袌鲂允琴Y產(chǎn)評估的一個突出特點。資產(chǎn)評估是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要和要求而產(chǎn)生的專業(yè)中介服務(wù)活動，其基本目標(biāo)就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的判斷和報告。

　　②公正性也是資產(chǎn)評估的一個顯著特點。公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。資產(chǎn)評估是站在獨立客觀的立場上對資產(chǎn)的價值發(fā)表專家的意見。

　?、蹖I(yè)性和咨詢性同樣是資產(chǎn)評估的一個明顯特點。首先，從事資產(chǎn)評估服務(wù)的應(yīng)是一批不同類型的專家及專業(yè)人上并形成專業(yè)化分工，使得評估活動專家化和專業(yè)化；其次，評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷都是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上；再次，盡管資產(chǎn)評估是一些專家行為，評估結(jié)果是一種專家意見。但足，資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，從性質(zhì)上講，屬于咨詢而不是定價。

　　2.資產(chǎn)及其基本特征

　　資產(chǎn)是一個具有多角度、多層面的概念，既有經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念，也有其他學(xué)科的資產(chǎn)概念，評估人員應(yīng)明確作為評估對象的資產(chǎn)的確切含義。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。也有將其表述為特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值的實物和無形的權(quán)利。

　　會計學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。會計學(xué)中的資產(chǎn)不但有定義而且有確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，只有同時滿足定義和確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)條件的才能成為會計資產(chǎn)：而且會計資產(chǎn)主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)，這是資產(chǎn)評估對象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)只有定義約束，沒有確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而且也并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。

　　資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利。

　　資產(chǎn)具有以下基本特征：

　?。?）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

　?。?）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。

　?。?）資產(chǎn)必須能以貨幣計量。也就是說資產(chǎn)價值能夠運(yùn)用貨幣進(jìn)行計量，否則就不能作為資產(chǎn)確認(rèn)。

　　3.資產(chǎn)的分類

　?。?）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

　　（2）按資產(chǎn)構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。

　　（5）按現(xiàn)行企業(yè)會計制度及其資產(chǎn)的流動性分類，可以分為流動資產(chǎn)、長期性投資資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。

　　4.資產(chǎn)評估中的價格與價值

　　在資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的價格和價值是被如下定義和規(guī)定的：在資產(chǎn)評估中，價格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方（或）賣方對商品或服務(wù)的交換價值的認(rèn)可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價格足一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評估中的價值是一個交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。

　　5.市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）及其劃分標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的劃分標(biāo)準(zhǔn)有以下幾個方面：

　?、儋Y產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件。

　?、谫Y產(chǎn)評估時所依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

　?、墼u估時所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場信息數(shù)據(jù)還是非公開市場的信息數(shù)據(jù)。

　　（2）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）定義資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實現(xiàn)的交換價值的估計數(shù)額。

　　或者說評估資產(chǎn)價值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的資產(chǎn)評估價值結(jié)論是市場價值。

　　市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合，它包括了一系列具體的價值形式。例如，在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值、清算價值、課稅價值、特殊價值等。

　　（1）在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況。

　?。?）投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。資產(chǎn)的投資價值與投資性資產(chǎn)價值是兩個不同的概念，投資性資產(chǎn)價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。

　?。?）持續(xù)經(jīng)營價值是指企業(yè)作為一個整體的價值。由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)整體價值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值。

　　（4）保險價值是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所確定的價值。

　?。?）清算價值是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。

　?。?）課稅價值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值。

　　6.市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）在資產(chǎn)評估中的意義和作用

　　這種分類方法和概念界定有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切含義。這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。

　　7.資產(chǎn)評估目的

　　資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之分。資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評估特定目的則是一般目的的具體化。

　?。?）資產(chǎn)評估一般目的。資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)人士對特定時點及特定條件約束下資產(chǎn)價值的估計和判斷的社會中介活動，它一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價值咨詢意見的功能。不論是資產(chǎn)評估的委托人，或是與資產(chǎn)交易有關(guān)的當(dāng)事人，他們所需要的無非是評估師對資產(chǎn)在一定時間及一定條件約束下資產(chǎn)公允價值的判斷。如果我們暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需求，資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。

　?。?）資產(chǎn)評估的特定目的。資產(chǎn)評估作為資產(chǎn)估價活動，總是為滿足特定資產(chǎn)、世務(wù)的需要而進(jìn)行的，在這里資產(chǎn)業(yè)務(wù)是指引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為。通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。

　　8.資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用

　　資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型等有重要的影響。資產(chǎn)評估特定日的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點，同時它又是資產(chǎn)評估活動所要達(dá)到的目標(biāo)。資產(chǎn)評估特定目的貫穿著資產(chǎn)評估的全過程，影響著評估人員對評估對象的界定、資產(chǎn)價值類型的選擇，等等。它是評估人員在進(jìn)行具體資產(chǎn)評估時必須首先明確的基本事項。

　　9.資產(chǎn)評估假設(shè)

　　（1）交易假設(shè)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。

　　交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行"創(chuàng)造"了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中。資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。

　　（2）公開市場假設(shè)。公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識和把握公開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵。就資產(chǎn)評估而言，公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。

　　在資產(chǎn)評估中，市場是有范圍的，它可以是地區(qū)性市場，也可以是國內(nèi)市場，還可以是國際市場。關(guān)于假設(shè)中的公開市場可以是區(qū)域的、國內(nèi)的或國際的。

　?。?）持續(xù)使用假設(shè)。持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。

　　①在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。

　?、谵D(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。

　?、垡频乩m(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。

　　（4）清算假設(shè)。清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。

　　10.資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

　　（1）預(yù)期收益原則。預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。

　?。?）供求原則。供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值的評估，評估人員在判斷資產(chǎn)價值時也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。

　　（3）貢獻(xiàn)原則。從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)米決定。貢獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

　?。?）替代原則。作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當(dāng)然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他會在較高的價位上出售商品。在資產(chǎn)評估中確實存在著評估數(shù)據(jù)、評估方法等合理替代的問題，正確運(yùn)用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評估的重要保證。

　?。?）評估時點原則。市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時又能保證資產(chǎn)評估結(jié)果可以被市場檢驗，在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準(zhǔn)日，或稱估價日期，它為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評估的評估時點原則要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。

　　上述經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是資產(chǎn)評估的基本部分，在具體資產(chǎn)評估過程中還可能適用其他經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。

　　11.資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系與區(qū)別

　　（1）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系。資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下，資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論，以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料兩個方面。

　?、?006年2月15日，我國頒布的新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》第一次全面地引入了公允價值，在投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資、交易性金融資產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并、資產(chǎn)減值等具體準(zhǔn)則中允許采用公允價值計量。根據(jù)我國現(xiàn)階段市場的發(fā)育程度，我國新的會計準(zhǔn)則采取了有限度地運(yùn)用公允價值作為會計計價屬性的做法，并對采用公允價值計量規(guī)定了一些條件：一是資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以市場中的交易價格作為公允價值；二是資產(chǎn)本身不存在活躍市場，但類似資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以類似資產(chǎn)的交易價格為基礎(chǔ)確定公允價值；三是對于不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價值。

　?、谫Y產(chǎn)評估利用和參考會計數(shù)據(jù)的情況也是經(jīng)常發(fā)生的，特別是在企業(yè)價值評估中，廣泛地利用企業(yè)財務(wù)報表、有關(guān)財務(wù)指標(biāo)以及財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。而且，這些企業(yè)會計數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確程度在一定程度上也會影響資產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量。

　?。?）資產(chǎn)評估與會計計價之間的相互關(guān)系隨著新的會計準(zhǔn)則的實施會越來越多，但是不能否認(rèn)在許多情況下，兩者的區(qū)別電是明顯的。

　?、贂嬍且豁椧杂涃~、算賬和報賬為基本手段，連續(xù)地、系統(tǒng)地反映和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)收支及其成果的一種社會活動。會計計價主要是確定出可靠、謹(jǐn)慎的資產(chǎn)、負(fù)債及收益的會計信息，服務(wù)于企業(yè)、政府和社會。反映和監(jiān)督是會計的基本職能。資產(chǎn)評估是一種價值判斷活動，它主要服務(wù)于資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動。資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動要求資產(chǎn)評估必須遵循公開、公正和公平的原則，估測出資產(chǎn)的公允價值。公正客觀地評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能。

　?、谫Y產(chǎn)評估與會計可靠、謹(jǐn)慎地確定資產(chǎn)、負(fù)債及收益的服務(wù)宗旨相一致；會計記賬和算賬中的資產(chǎn)確認(rèn)和計價主要以歷史成本為依據(jù)，與資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易及產(chǎn)權(quán)變動服務(wù)的宗旨相一致。在資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評價主要是以效用和市場價值為依據(jù)。

　?、蹠嬛械馁Y產(chǎn)計價方法主要采用核算方法。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法、市場售價類比方法等多種技術(shù)方法。

　?、軙嬘媰r的基本目標(biāo)是為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露服務(wù)。，資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是為資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動服務(wù)。

　　（3）資產(chǎn)評估與審計雖同為專業(yè)服務(wù)性質(zhì)的活動，但雙方既相互區(qū)別，又相互聯(lián)系。它們的區(qū)別主要為：

　?、賹徲嬍窃诂F(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公正性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。

　　②審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則，而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則。

　?、蹖徲嫻ぷ髯阋詴媽W(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識為專業(yè)知識基礎(chǔ)，而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會計學(xué)等知識組成外，工程技術(shù)方面的知識，也是其重要的組成部分。

　?、軐徲嬛饕菍媹蟾娴膶徲嫞瑸楸ＷC會計信息的公允可靠，審計對業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)，特別是資產(chǎn)的訂價原則與會計是同一的，如歷史成本。而資產(chǎn)評估自始至終堅持以市場和資產(chǎn)的效用為資產(chǎn)價值判斷的依據(jù)。資產(chǎn)評估在資產(chǎn)計價原則、輸出數(shù)據(jù)原則及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面與審計有著質(zhì)的區(qū)別。

　　二、資產(chǎn)評估的基本方法

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過對資產(chǎn)評估基本方法內(nèi)容的考核，測試考生對資產(chǎn)評估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法的掌握和運(yùn)用的情況，考核考生對資產(chǎn)評估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）市場法的基本含義與應(yīng)用前提；

　?。?）市場法運(yùn)用的基本步驟；

　　（3）市場法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數(shù)）法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；

　?。?）收益法的基本含義和應(yīng)用前提；

　?。?）收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本參數(shù)的內(nèi)涵、實質(zhì)和估測方法；

　?。?）收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；

　?。?）成本法的基本含義；

　　（8）成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義；

　　（9）重置核算法、價格指數(shù)法、功能價值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；

　　（10）各種貶值的估測方法；

　?。?1）掌握市場法、收益法和成本法之問的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）市場法中可比因素及其內(nèi)在要求；

　?。?）收益法的實施步驟；

　?。?）每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；

　?。?）選擇和運(yùn)用各種評估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數(shù)。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）成本法的適用范圍；

　?。?）統(tǒng)計分析法的運(yùn)用步驟。

　　（三）要點內(nèi)容

　　1.市場法的基本含義與應(yīng)用前提

　?。?）市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

　?。?）市場法的應(yīng)用前提。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

　　2.市場法運(yùn)用的基本步驟

　?。?）選擇參照物；

　?。?）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；

　?。?）指標(biāo)對比、量化差異；

　　（4）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異；

　?。?）綜合分析確定評估結(jié)果。

　　3.市場法中的直接比較法

　　市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評估方法（具體方法的名稱可能并不完全統(tǒng)一）。例如，現(xiàn)行市價法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法、市價折扣法等。

　?。?）現(xiàn)行市價法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。

　　（2）市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）

　?。?）功能價值類比法（類比估價法）。功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計算公式分別為：

　　①資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱為生產(chǎn)能力比例法：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

　?、谫Y產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）

　?。?）價格指數(shù)調(diào)整法（物價指數(shù)法）。價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。

　?。?）成新率價格調(diào)整法。成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

　　直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時間先后等。

　　4.市場法中的類比調(diào)整法

　　類比調(diào)整法是市場法中最基本的具體評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。

　　類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點。但該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。因為，類比調(diào)整法可能要對參照物與評估對象的若干可比因素進(jìn)行對比分析和差異調(diào)整。沒有足夠的數(shù)據(jù)資料，以及對資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解和把握，很難準(zhǔn)確地評定估算出評估對象的價值。

　　在具體操作過程中，類比凋整法中使用頻率較高的有成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數(shù)）法等具體評估方法。

　?。?）成本市價法。成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本

　?。?）市場售價類比法。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的各種方法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

　　或：資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

　?。?）價值比率（倍數(shù)）法。價值比率法則主要適用于整體企業(yè)的評估。價值比率法是以參照企業(yè)或并購案例企業(yè)的價值比率，如市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象（企業(yè)）的相關(guān)參數(shù)相乘估算評估對象（企業(yè)）價值的方法。以市盈率作為價值比率為例，用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　被評估企業(yè)評估價值=評估對象（企業(yè)）收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　5.收益法基本的含義與應(yīng)用前提

　　收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。它涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：

　?。?）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

　　（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險也。可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

　?。?）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

　　6.收益法中的收益額

　　收益額足適用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實際收益。收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)切實注意收益額的特點，以便合理運(yùn)用收益法來估測資產(chǎn)的價值。

　　7.收益法中的折現(xiàn)率

　　收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。無風(fēng)險報酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險報酬率是指超過無風(fēng)險報酬率以上部分的投資回報率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。

　　9.收益法中的主要技術(shù)方法

　　收益法實際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從犬的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。具體方法可參考輔導(dǎo)教材第二章的相關(guān)內(nèi)容。

　　10.成本法的基本含義

　　成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：

　　資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　?。?）資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

　　①復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、沒計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

　?。?）資產(chǎn)的實體性貶值。、資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價值損失。

　?。?）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。

　?。?）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。

　　12.重置成本的具體估測方法

　?。?）重置核算法。重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和白建型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，購買的結(jié)果一般是資產(chǎn)的購置價，如果被評估資產(chǎn)屬于不需要運(yùn)輸、安裝的資產(chǎn)，購置價就是資產(chǎn)的重置成本。如果被評估資產(chǎn)屬于需要運(yùn)輸，安裝的資產(chǎn)，資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和升發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。

　?。?）價格指數(shù)法。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。

　　（3）功能價值類比法。功能價值類比法是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法（該方法亦稱之為類比估價法——指數(shù)估價法）。當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時，人們習(xí)慣把線性關(guān)系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　?、偕a(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

　　②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的牛產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大1倍時，其成本卻不一定大l倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示：

　　被評估資產(chǎn)的重置成本/參照物資產(chǎn)的重置成本=（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X

　　推導(dǎo)可得：

　　被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X

　　公式中的X被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，通常是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

　　關(guān)于具體評估方法及其數(shù)學(xué)歸納式可參考輔導(dǎo)教材相關(guān)章節(jié)的內(nèi)容。

　　13.各種貶值的估測方法

　　（1）實體性貶值估測方法。

　?、儆^察法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的實體性貶值率或成新率，從而估算文體性貶值。

　　②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進(jìn)而估測資產(chǎn)的實體性貶值。

　　使用年限法所顯示的評估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛評估技術(shù)，在資產(chǎn)評估實際工作巾，評估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標(biāo)，利用使用年限法的技術(shù)思路測算資產(chǎn)的實體性貶值。

　?、嘈迯?fù)費(fèi)用法。這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀念，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用，，

　　（2）功能性貶值估測方法。

　?、俪~運(yùn)營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：

　　第一，將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。

　　第二，計算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營成本是存稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

　　第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

　　第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：

　　被評估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折舊系數(shù)）

　　②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

　　功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

　　（3）經(jīng)濟(jì)性貶值估測方法。

　　①間接計算法：

　　經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）x]×%

　　式中，X為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。

　　經(jīng)濟(jì)性貶值額的計算應(yīng)以評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟(jì)性貶值率估測。

　　②直接計算法：

　　經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）

　　式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。

　　14.評估方法之間的關(guān)系

　　（1）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果?？梢哉J(rèn)為正是評估基本目的決定了評估方法問的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運(yùn)用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運(yùn)用不同的評估方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。

　　（2）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，或是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價值，或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估方法又是有區(qū)別的。

　　三、資產(chǎn)評估程序

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過對資產(chǎn)評估程序內(nèi)容的考核，測試考生對資產(chǎn)評估程序相關(guān)知識的掌握情況，考核考生對資產(chǎn)評估程序及其重要性，以及資產(chǎn)評估具體程序應(yīng)用的掌握程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評估程序、廣義與狹義資產(chǎn)評估程序的區(qū)別；

　?。?）資產(chǎn)評估程序的重要性；

　?。?）資產(chǎn)評估程序的主要環(huán)節(jié)。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項的主要內(nèi)容；

　?。?）執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求。

　　3.了解以下內(nèi)容

　　資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法。

　　（三）要點內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評估程序

　　資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

　　2.廣義與狹義資產(chǎn)評估程序的區(qū)別

　　狹義的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書。

　　廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。

　　3.資產(chǎn)評估基本程序

　　資產(chǎn)評估基本程序主要包括：

　?。?）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；

　?。?）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

　?。?）編制資產(chǎn)評估計劃；

　?。?）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

　?。?）收集資產(chǎn)評估資料；

　?。?）評定估算；

　?。?）編制和提交資產(chǎn)評估報告書；

　?。?）資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。

　　4.資產(chǎn)評估程序的重要性

　　資產(chǎn)評估程序的重要性體現(xiàn)在：

　　（1）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證；

　?。?）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)；

　　（3）資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

　　5.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項

　　明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書以前所進(jìn)行的一系列基礎(chǔ)性工作，對資產(chǎn)評估項目風(fēng)險評價、項目承接與否以及資產(chǎn)評估項目的順利實施具有重要意義。由于資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的特殊幸，資產(chǎn)評估程序甚至在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受、業(yè)務(wù)委托前就已開始：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確以下資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項：

　?。?）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解委托方基本狀況、資產(chǎn)占有方等相關(guān)當(dāng)事方的基本狀況。在不同的資產(chǎn)評估項目中，相關(guān)當(dāng)事方有所不同，主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等。委托人與相關(guān)當(dāng)事方之問的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)作為重要基礎(chǔ)資料予以充分了解，這對于理解評估目的、相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為以及防范惡意委托等十分重要。在可能的情況下，評估機(jī)構(gòu)和評估人員還應(yīng)要求委托人明確資產(chǎn)評估報告的使用人或使用人范圍以及資產(chǎn)評估報告的使用方式。明確評估報告使用者范圍不但有利于評估機(jī)構(gòu)和評估人員更好地根據(jù)使用者的需求提供良好服務(wù)，同時也有利于降低評估風(fēng)險。

　?。?）資產(chǎn)評估目的。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)與委托方就資產(chǎn)評估目的達(dá)成明確、清晰的共識，并盡可能細(xì)化資產(chǎn)評估目的，說明資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，避免僅僅籠統(tǒng)列出通用資產(chǎn)評估目的的簡單做法。

　?。?）評估對象基本狀況。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解評估對象及其權(quán)益基本狀況，包括其法律、經(jīng)濟(jì)和物理狀況，如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營范圍、財務(wù)和經(jīng)營狀況等。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評估對象權(quán)利受限狀況。

　?。?）價值類型及定義。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在明確資產(chǎn)評估目的的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)確定價值類型，確信所選擇的價值類型適用于資產(chǎn)評估目的，并就所選擇價值類型的定義與委托方進(jìn)行溝通，避免出現(xiàn)歧義、誤導(dǎo)。

　?。?）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)通過與委托方的溝通，了解并明確資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是評估業(yè)務(wù)中極為重要的基礎(chǔ)，也是評估基本原則之一的時點原則在評估實務(wù)中的具體體現(xiàn)。評估基準(zhǔn)日的選擇應(yīng)當(dāng)有利于資產(chǎn)評估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評估目的，減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日期后事項。評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)專業(yè)知識和經(jīng)驗，建議委托方根據(jù)評估目的、資產(chǎn)和市場的變化情況等因素合理選擇評估基準(zhǔn)日。

　　（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在承接評估業(yè)務(wù)前，充分了解所有對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)可能構(gòu)成影響的限制條件和重要假設(shè)。以便進(jìn)行必要的風(fēng)險評價，并更好地為客戶服務(wù)。

　?。?）其他需要明確的重要事項。

　　6.執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求

　?。?）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建市、健全資產(chǎn)評估程序制度。

　?。?）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

　　（3）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序：

　?。?）如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。

　　（5）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告書中予以披露。

　　四、機(jī)器設(shè)備評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過對機(jī)器設(shè)備評估內(nèi)容的考核，測試考生對機(jī)器沒備評估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決機(jī)器設(shè)備評估問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）掌握成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的技術(shù)思路；

　?。?）掌握重置成本計算中常用的直接法、物價指數(shù)法、成本核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法；

　　（3）掌握設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)的計算方法；

　　（4）掌握進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的計算方法；

　　（5）掌握估算實體性貶值常用的觀察法、年限法、修復(fù)費(fèi)用法；

　　（6）掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運(yùn)營成本形成的功能性貶值的估算方法；

　?。?）掌握經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法；

　?。?）掌握市場法中機(jī)器設(shè)備的比較因素；

　?。?）掌握直接匹配法的使用及特點；

　?。?0）掌握因素調(diào)整法的特點及應(yīng)用；

　?。?1）掌握收益年金資本化法的應(yīng)用。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　　（1）熟悉重置成本的基本概念；

　?。?）熟悉實體性貶值的基本概念、類型、產(chǎn)生原因；

　?。?）熟悉功能性貶值的基本概念、類型、產(chǎn)生原因；

　?。?）熟悉經(jīng)濟(jì)性貶值的基本概念、產(chǎn)生原因；

　?。?）熟悉運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備的技術(shù)思路；

　?。?）熟悉市場法的使用范圍；

　?。?）熟悉成本比率調(diào)整法的應(yīng)用；

　?。?）熟悉收益法在機(jī)器設(shè)備評估中的技術(shù)思路。

　　3.了解以下內(nèi)客

　?。?）了解機(jī)器設(shè)備的定義；

　?。?）了解機(jī)器設(shè)備的分類。

　?。ㄈ┮c內(nèi)容

　　1.機(jī)器設(shè)備評估中的成本法

　　（1）成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的技術(shù)思路。成本法是通過估算被評估機(jī)器設(shè)備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法，它是機(jī)器設(shè)備評估中最常使用的方法之一。成本法的計算公式為：

　　P=RC-DP-Dj-D.

　　式中：P——評估值；

　　RC——重置成本；

　　DP——實體性貶值；

　　Df——功能性貶值；

　　De——經(jīng)濟(jì)性貶值。

　?。?）重置成本的基本概念。機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接成本一般包括：設(shè)備凈價，即購買或建造費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險費(fèi)等。

　　①設(shè)備凈價。設(shè)備凈價的計算方法包括：直接法；物價指數(shù)法；重置核算法；綜合估價法；重量估價法；類比估價法一指數(shù)估價法等：

　　i.直接法。直接法是根據(jù)市場交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備凈價的方法，是一種最簡單、有效并且可信的方法。使用這種方法的關(guān)鍵是獲得市場價格資料，對丁大部分的通用設(shè)備，市場價格資料的取得是比較容易的；而非標(biāo)準(zhǔn)、專用設(shè)備的價格資料往往很難從市場直接取得。獲得市場價格的渠道包括市場詢價、使用價格資料等。

　　ii.物價指數(shù)法。物價指數(shù)法是以設(shè)備的原始購買價格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價格上漲指數(shù)，來確定機(jī)器設(shè)備凈價。對于二手設(shè)備，歷史成本是最初使用者的賬面原值，而非當(dāng)前設(shè)備使用者的購置成本。物價指數(shù)可分為定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)。

　　采用定基指數(shù)計算設(shè)備當(dāng)前重置成本的公式為：

　　重置成本=歷史成本×當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)

　　采用環(huán)比物價指數(shù)計算設(shè)備重置成本的公式為：

　　式中：RC——設(shè)備價格；

　　Mrm——主材費(fèi)；

　　Km——成本主材費(fèi)率；

　　Mpm——主要外購件費(fèi)；

　　Kp一成本利潤率；

　　rt——綜合稅率；

　　Kd——非標(biāo)準(zhǔn)沒備的設(shè)計費(fèi)率；

　　n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。、

　　v.重量估價法。該方法用設(shè)備的重量乘以綜合費(fèi)率，同時考慮利潤和稅金，確定設(shè)備的重置成本，并根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。綜合費(fèi)率根據(jù)相似沒備的統(tǒng)計資料確定。計算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——設(shè)備重置成本；

　　W——設(shè)備的凈重；

　　Rw——綜合費(fèi)率；

　　K——調(diào)整系數(shù)；

　　P——合理利潤；

　　T——稅金；

　　rp——利潤率；

　　rt——綜合稅率。

　　vi.類比估價法——指數(shù)估價法。對于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系。計算公式為：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被評估設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　A2——參照物設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　RC——被評估設(shè)備的重置成本；

　　x——規(guī)模指數(shù)；

　　S2——參照物設(shè)備的價格。

　?、谶\(yùn)雜費(fèi)。計算公式：

　　國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價×進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

　?、郯惭b費(fèi)。計算公式為：

　　國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率

　?、刍A(chǔ)費(fèi)。計算公式：

　　國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　?。?）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國外運(yùn)費(fèi)、國外運(yùn)輸保險費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行財務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)，對車輛還包括車輛購置附加費(fèi)等。其中：

　?、賴膺\(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算，也可按一定比例計取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價（FOB價）。計算公式為：

　　海運(yùn)費(fèi)=設(shè)備離岸價×海運(yùn)費(fèi)率

　?、趪膺\(yùn)輸保險費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價+海運(yùn)費(fèi)。計算公式為：

　　國外運(yùn)輸保險費(fèi)=（設(shè)備離岸價+海運(yùn)費(fèi)）×保險費(fèi)率/（1-保險費(fèi)率）

　?、坳P(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價，計算公式為：

　　關(guān)稅=到岸價×關(guān)稅稅率

　?、芟M(fèi)稅的計稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價+關(guān)稅。計算公式為

　　消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅）×消費(fèi)稅稅率/（1-消費(fèi)稅稅率）

　?、菰鲋刀惖娜≠M(fèi)基數(shù)為關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費(fèi)稅，計算公式為：

　　增值稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×增值稅稅率

　　⑥銀行財務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價人民幣數(shù)。計算公式為：

　　銀行財務(wù)費(fèi)=設(shè)備離岸價×費(fèi)率

　?、咄赓Q(mào)手續(xù)費(fèi)也稱為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)。計算公式為：

　　外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率

　?、嘬囕v購置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅。計算公式為：

　　車輛購置附加費(fèi)=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×費(fèi)率

　?。?）實體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種：設(shè)備在使用過程中產(chǎn)生的有形磨損稱為第I種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過程中產(chǎn)生的磨損稱為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值（DP），或物理性貶值。設(shè)備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率米反映。

　　實體性貶值的確定方法：

　　①觀察法。觀察法是評估師通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工具，對設(shè)備進(jìn)行檢查，根據(jù)經(jīng)驗對鑒定對象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。在不具備測試條件的情況下，這是最常使用的方法。

　　對于大型設(shè)備，為了避免個人主觀判斷的誤差，可以采用德爾非法或模糊綜合判斷法。

　　②使用年限法。年限法是從使用壽命的角度來估算貶值，它假設(shè)機(jī)器設(shè)備有一定的使用壽命，設(shè)備的價值與使用壽命成正比。設(shè)備在使用過程中，由于物理磨損使得設(shè)備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設(shè)備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來表示。計算公式為：

　　式中： ——已使用壽命；

　　L——總使用壽命。

　　對于復(fù)雜沒備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件都可以獨立更換，整個機(jī)器的貶值率可以用以下公式表示：

　　式中：RC——設(shè)備價格；

　　Mrm——主材費(fèi)；

　　Km——成本主材費(fèi)率；

　　Mpm——主要外購件費(fèi)；

　　Kp一成本利潤率；

　　rt——綜合稅率；

　　Kd——非標(biāo)準(zhǔn)沒備的設(shè)計費(fèi)率；

　　n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。、

　　v.重量估價法。該方法用設(shè)備的重量乘以綜合費(fèi)率，同時考慮利潤和稅金，確定設(shè)備的重置成本，并根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。綜合費(fèi)率根據(jù)相似沒備的統(tǒng)計資料確定。計算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——設(shè)備重置成本；

　　W——設(shè)備的凈重；

　　Rw——綜合費(fèi)率；

　　K——調(diào)整系數(shù)；

　　P——合理利潤；

　　T——稅金；

　　rp——利潤率；

　　rt——綜合稅率。

　　vi.類比估價法——指數(shù)估價法。對于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系。計算公式為：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被評估設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　A2——參照物設(shè)備的生產(chǎn)能力；

　　RC——被評估設(shè)備的重置成本；

　　x——規(guī)模指數(shù)；

　　S2——參照物設(shè)備的價格。

　　②運(yùn)雜費(fèi)。計算公式：

　　國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價×進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

　?、郯惭b費(fèi)。計算公式為：

　　國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率

　?、刍A(chǔ)費(fèi)。計算公式：

　　國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　?。?）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國外運(yùn)費(fèi)、國外運(yùn)輸保險費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行財務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)，對車輛還包括車輛購置附加費(fèi)等。其中：

　?、賴膺\(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算，也可按一定比例計取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價（FOB價）。計算公式為：

　　海運(yùn)費(fèi)=設(shè)備離岸價×海運(yùn)費(fèi)率

　?、趪膺\(yùn)輸保險費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備離岸價+海運(yùn)費(fèi)。計算公式為：

　　國外運(yùn)輸保險費(fèi)=（設(shè)備離岸價+海運(yùn)費(fèi)）×保險費(fèi)率/（1-保險費(fèi)率）

　?、坳P(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價，計算公式為：

　　關(guān)稅=到岸價×關(guān)稅稅率

　?、芟M(fèi)稅的計稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價+關(guān)稅。計算公式為

　　消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅）×消費(fèi)稅稅率/（1-消費(fèi)稅稅率）

　　⑤增值稅的取費(fèi)基數(shù)為關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費(fèi)稅，計算公式為：

　　增值稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×增值稅稅率

　?、捭y行財務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價人民幣數(shù)。計算公式為：

　　銀行財務(wù)費(fèi)=設(shè)備離岸價×費(fèi)率

　　⑦外貿(mào)手續(xù)費(fèi)也稱為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)。計算公式為：

　　外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率

　?、嘬囕v購置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅。計算公式為：

　　車輛購置附加費(fèi)=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×費(fèi)率

　　（4）實體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種：設(shè)備在使用過程中產(chǎn)生的有形磨損稱為第I種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過程中產(chǎn)生的磨損稱為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值（DP），或物理性貶值。設(shè)備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率米反映。

　　實體性貶值的確定方法：

　?、儆^察法。觀察法是評估師通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工具，對設(shè)備進(jìn)行檢查，根據(jù)經(jīng)驗對鑒定對象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。在不具備測試條件的情況下，這是最常使用的方法。

　　對于大型設(shè)備，為了避免個人主觀判斷的誤差，可以采用德爾非法或模糊綜合判斷法。

　?、谑褂媚晗薹āＤ晗薹ㄊ菑氖褂脡勖慕嵌葋砉浪阗H值，它假設(shè)機(jī)器設(shè)備有一定的使用壽命，設(shè)備的價值與使用壽命成正比。設(shè)備在使用過程中，由于物理磨損使得設(shè)備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設(shè)備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來表示。計算公式為：

　　式中： ——已使用壽命；

　　L——總使用壽命。

　　對于復(fù)雜沒備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件都可以獨立更換，整個機(jī)器的貶值率可以用以下公式表示：

　　8.市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　?。?）運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)中的修正因素。

　　市場法就是通過與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)目的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、房地產(chǎn)狀況因素等。

　?。?）運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)的計算公式。

　　市場法的摹本計算公式是：

　　P=P'×A×B×C

　　式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值；

　　P'——可比交易實例價值；

　　A——交易情況修正系數(shù)；

　　B——交易日期修正系數(shù)；

　　C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C

　　×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　?。?）市場法評估房地產(chǎn)價值的程序。運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值，一般經(jīng)過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等進(jìn)行修正，確定房地產(chǎn)價值。

　　9.成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　?。?）成本法評估土地的基本公式：

　　土地價值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

　　其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。

　　（2）成本法評估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用。新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。

　?。?）運(yùn)用成本法評估舊建筑物的基本思路。運(yùn)用成本法評估舊建筑物的價值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物現(xiàn)值的計算公式為：

　　建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限

　　常用的計算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計算建筑物每年的貶值額為：

　　式中：D——年貶值額；

　　C——建筑物的重新建造成本；

　　S——建筑物的凈殘值；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　10.假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　?。?）假設(shè)開發(fā)法的基本思路。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。

　　實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

　　土地價值=房屋的預(yù)期售價-開發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤-稅費(fèi)

　?。?）假設(shè)開發(fā)法評估的程序。假設(shè)開發(fā)法評估的程序為：

　　調(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)建設(shè)成本，測算開發(fā)利潤，測算投資利息和稅費(fèi)，估算被估房地產(chǎn)價值。

　　11.基準(zhǔn)地價的作用

　　基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格，基準(zhǔn)地價一般具有如下作用：

　?。?）具有政府公告作用；

　?。?）是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；

　　（3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

　?。?）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

　?。?）是進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；

　?。?）引導(dǎo)十地資源在行業(yè)部門問的合理配置。

　　12.路線價法在土地評估中的應(yīng)用

　?。?）路線價法的計算公式：路線價法的計算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)方式：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率

　　或：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額

　?。?）深度百分率的定義。深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

　?。?）深度百分率的表現(xiàn)形式。深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

　?。?）路線價法的操作步驟。路線價法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價值的計算。

　　13.在建工程評估中的形象進(jìn)度法

　　形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。

　　六、資源資產(chǎn)評估

　　（一）考試目的

　　通過對資源資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對資源資產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握和了解情況，考核考生分析和解決資源資產(chǎn)評估實際問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性；

　?。?）森林資源資產(chǎn)價格構(gòu)成的主要因素；

　?。?）林木資產(chǎn)評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計算公式；

　?。?）礦業(yè)權(quán)的內(nèi)涵；

　?。?）采礦權(quán)評估的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、可比銷售法的計算公式。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）自然資源的分類；

　?。?）資源性資產(chǎn)評估的特點；

　?。?）森林資源資產(chǎn)評估中資料的收集內(nèi)容及核查項目；

　?。?）影響礦產(chǎn)價格的因素；

　　（5）探礦權(quán)評估的約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法的計算公式。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）森林資源資產(chǎn)的種類；

　?。?）林木資產(chǎn)評估方法的適用范圍；

　?。?）探礦權(quán)泮估的地勘加和法、地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法和粗估法的基本思路。

　?。ㄈ┮c內(nèi)容

　　1.自然資源的分類

　　根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過漫長的地質(zhì)過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對數(shù)量有明顯的減少現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為二三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　2.資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

　　資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域件等。經(jīng)濟(jì)屬性包括：具有使用價值、能夠以貨幣計量和具有可收益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存法律上具有獨立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易等。

　　3.森林資源資產(chǎn)價格構(gòu)成的主要因素

　　森林資源資產(chǎn)價格。主要由下列因素構(gòu)成：營林生產(chǎn)成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價等。

　　4.評估林木資產(chǎn)的市場法

　　該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，

　　評估待估林木資產(chǎn)價值的方法。計算公式為：

　　P=K×Kb×G×Q

　　式中：P——林木資產(chǎn)評估值；

　　K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；

　　Kb——物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；

　　G——參照物單位蓄積量的交易價格；

　　Q——被估林木資產(chǎn)的蓄積量。

　　5.評估林木資產(chǎn)的收益法

　　收益法又稱收益凈現(xiàn)值法，是將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產(chǎn)評估價值的方法。計算公式為：

　　式中：P——林木資產(chǎn)評估值；

　　W——銷售總收入；

　　C——木材經(jīng)營成本；

　　F——木材經(jīng)營合理利潤；

　　S——林木資源的再生價值。

　　8.礦業(yè)權(quán)的內(nèi)涵

　　我國的礦產(chǎn)資源屬于國家所有，南國務(wù)院行使礦產(chǎn)資源的所有權(quán)，礦產(chǎn)資源物質(zhì)實體及其所有權(quán)屬于國家所有。國家實行探礦權(quán)、采礦權(quán)有償取得制度，礦產(chǎn)資源的探礦權(quán)和采礦權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓。探礦權(quán)和采礦權(quán)通常合稱礦業(yè)權(quán)，簡稱礦權(quán)。所謂礦業(yè)權(quán)是指在依法取得的勘查或采礦許可證規(guī)定的范圍和期限內(nèi)，對礦產(chǎn)資源進(jìn)行勘查、開采等一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動的權(quán)利。

　　9.評估采礦權(quán)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　評估采礦權(quán)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法的計算公式為：

　　式中：P——采礦權(quán)價值；

　　一一參照的采礦權(quán)成交價格；

　　——規(guī)模調(diào)整系數(shù)；

　　一一品位調(diào)整系數(shù)；

　　——價格調(diào)整系數(shù)；

　　——差異調(diào)整系數(shù)。

　　七。無形資產(chǎn)評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過對無形資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對無形資產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決無形資產(chǎn)評估問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　　（I）無形資產(chǎn)的定義；

　?。?）影響無形資產(chǎn)評估價值的因素；

　　（3）無形資產(chǎn)的分類；

　?。?）收益法在無形資產(chǎn)評估中的基本公式；

　?。?）成本法在無形資產(chǎn)評估中的基本公式；

　　（6）專利權(quán)的資產(chǎn)特點；

　?。?）運(yùn)用收益法評估專利資產(chǎn)時，折現(xiàn)率及分成率的確定方法；

　?。?）商標(biāo)資產(chǎn)的定義及分類；

　?。?）商標(biāo)資產(chǎn)價值的影響因素；

　?。?0）版權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利；

　?。?1）運(yùn)用成本法評估計算機(jī)軟件的價值；

　　（12）商譽(yù)的定義及特性；

　?。?3）割差法在商譽(yù)評估中的應(yīng)用。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）無形資產(chǎn)的特性；

　?。?）無形資產(chǎn)評估的程序、評估的前提假設(shè)及對象；

　　（3）運(yùn)用收益法評估無形資產(chǎn)時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻(xiàn)法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程；

　?。?）估算外購無形資產(chǎn)重置成本的市價類比法和物價指數(shù)法的基本要求、估算要點和具體應(yīng)用；

　?。?）運(yùn)用市場法評估無形資產(chǎn)的技術(shù)思路，運(yùn)用時需注意的問題；

　?。?）專利資產(chǎn)的評估目的、評估程序；

　?。?）專利資產(chǎn)使用權(quán)限的分類；

　?。?）運(yùn)用收益法評估專利資產(chǎn)時，收益額和剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法的具體要求、測算要點和具體運(yùn)用；

　?。?）影響專有技術(shù)價值的囚素；

　?。?0）專有技術(shù)評估方法；

　?。?1）運(yùn)用收益法評估商標(biāo)資產(chǎn)的具體要求、測算要點和具體估算過程；

　?。?2）版權(quán)的定義以及版權(quán)的分類；

　?。?3）計算機(jī)軟件無形資產(chǎn)的特點；

　?。?4）計算機(jī)軟件三種評估方法的各自特點；

　?。?5）超額收益法在商譽(yù)評估中的應(yīng)用；

　?。?6）商譽(yù)評估的基本前提和基本要求：

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）無形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對應(yīng)性和虛擬性等特點對無形資產(chǎn)評估的影響；

　?。?）估算自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點和具體應(yīng)用；

　　（3）專有技術(shù)的特點；

　?。?）商標(biāo)資產(chǎn)的評估程序；

　?。?）影響版權(quán)價值的因素；

　?。?）各類版權(quán)的有效期限；

　　（7）版權(quán)的限制；

　?。?）版權(quán)的特征；

　?。?）商譽(yù)評估中需注意的事項。

　?。ㄈ┮c內(nèi)容

　　1.無形資產(chǎn)的定艾

　　無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　2.無形資產(chǎn)的特性

　?。?）共益性；

　?。?）積累性；

　　（3）替代性。

　　3.無形資產(chǎn)的分類

　　（1）按取得無形資產(chǎn)的方式分類，，無形資產(chǎn)可分為自創(chuàng)的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。

　?。?）按無形資產(chǎn)能否獨立存在分類。無形資產(chǎn)可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)?？纱_指的無形資產(chǎn)，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等；不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。

　　4.影響無形資產(chǎn)評估價值的因素

　　影響無形資產(chǎn)評估價值的因素包括無形資產(chǎn)的取得成本、機(jī)會成本、獲利能力因素、市場因素、風(fēng)險因素、產(chǎn)權(quán)剮素、使用期限因素、技術(shù)因素、其他因素。

　　5.收益法

　?。?）基本公式為：

　?。?）無形資產(chǎn)收益額的確定包括直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻(xiàn)法。

　　6.成本法采用成本法評估無形資產(chǎn)，其基本公式為：

　　無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本×（1-貶值率）

　?。?）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算包括核算法和倍加系數(shù)法。其中，核算法公式為：

　　無形資產(chǎn)重置成本=生產(chǎn)成本+期間費(fèi)用+合理利潤

　?。?）外購無形資產(chǎn)重置成本的估算包括：市價類比法和物價指數(shù)法。

　?。?）在評估實踐中，貶值率的取值一般選擇綜合考慮了被評無形資產(chǎn)的各種無形損耗（功能和經(jīng)濟(jì)方面的）后的折算比率。

　　7.專利資產(chǎn)的資產(chǎn)特點

　?。?）資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜；

　?。?）收益能力有一定的不確定性；

　?。?）專利資產(chǎn)還具有時問性、地域性、排他性、共享性特征。

　　8.收益法在專利資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　專利資產(chǎn)的收益額是指直接由專利權(quán)帶來的預(yù)期收益，對于收益額的測算，通?？梢酝ㄟ^直接測算超額收益和通過利潤分成率測算獲得。

　?。?）折現(xiàn)牢的確定。

　　折現(xiàn)率的計算公式為：

　　折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

　　其中。無風(fēng)險報酬率一般應(yīng)考慮社會平均報酬率；風(fēng)險報酬率的確定應(yīng)考慮：技術(shù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險及經(jīng)營管理風(fēng)險。

　　技術(shù)風(fēng)險應(yīng)考慮技術(shù)轉(zhuǎn)化風(fēng)險、技術(shù)替代風(fēng)險、技術(shù)權(quán)利風(fēng)險及技術(shù)成熟風(fēng)險。

　　市場風(fēng)險應(yīng)考慮市場容量風(fēng)險及市場競爭風(fēng)險。

　　資金風(fēng)險應(yīng)考慮固定資產(chǎn)融資風(fēng)險及流動資金融資風(fēng)險。

　　經(jīng)營管理風(fēng)險應(yīng)考慮的因素包括：經(jīng)營管理團(tuán)隊、生產(chǎn)控制風(fēng)險以及經(jīng)營管理制度完善程度。

　?。?）分成率的確定。

　?、倮镁C合評價法確定分成率。影響分成率因素包括：法律囚素、技術(shù)因素和經(jīng)濟(jì)因素。其中法律影響因素包括：專利類型及法律狀態(tài)、保護(hù)范圍以及侵權(quán)判定的難易程度；技術(shù)影響因素包括：技術(shù)所屬領(lǐng)域、替代技術(shù)的狀況、技術(shù)先進(jìn)性、技術(shù)的創(chuàng)新性、技術(shù)的成熟度、相關(guān)技術(shù)配合程度、技術(shù)的應(yīng)用范圍以及技術(shù)的防御能力；經(jīng)濟(jì)影響因素包括：資產(chǎn)投入狀況、行業(yè)收益率、技術(shù)的供求關(guān)系，以及利潤率。

　　采用綜合評價法確定分成率的步驟：

　　。建立評測體系；

　　。指標(biāo)權(quán)重的確定；

　　。構(gòu)造綜合評價模型。

　?、诶迷u測體系確定待估專利資產(chǎn)的分成率。

　　。確定待估專利資產(chǎn)分成率的取值范圍；

　　。根據(jù)分成率的評測表，確定待估專利資產(chǎn)分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　。確定待估專利資產(chǎn)分成率。

　　9.影響專有技術(shù)價值的因素

　　影響專有技術(shù)價值的因素包括：使用期限、獲利能力、供需市場情況、開發(fā)成本及保密措施。

　　10.商標(biāo)權(quán)的定義及分類

　　商標(biāo)是商品或服務(wù)的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類商品或服務(wù)，在商品上服務(wù)中使用的一種特殊標(biāo)記。，這種標(biāo)記一般是由文字、圖形、字母、數(shù)字、三維標(biāo)志和顏色組合，以及上述要素的組合。

　　按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專用權(quán)，可以分為注冊商標(biāo)和未注冊商標(biāo)：商標(biāo)資產(chǎn)的評估，指的是注冊商標(biāo)專用權(quán)的評估。

　　11.商標(biāo)資產(chǎn)價值的影響因素

　　商標(biāo)資產(chǎn)價值的影響因素包括：商標(biāo)的法律狀態(tài)；商標(biāo)的知名度；商標(biāo)所依托的商品；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況；評估目的；類似商標(biāo)的交易情況；商標(biāo)設(shè)計、廣告宣傳；其他因素。

　　12.版權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利

　　作品的版權(quán)包括精神權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利，版權(quán)中的經(jīng)濟(jì)權(quán)利是指能夠給版權(quán)人帶來經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。對于評估而言，一般考慮的是權(quán)利人擁有的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。

　　13.運(yùn)用成本法評估計算機(jī)軟件

　?。?）基本公式。對于大型系統(tǒng)軟件，一般可采用成本法進(jìn)行評估。當(dāng)用于計算機(jī)軟件產(chǎn)品定價，或者以計算機(jī)軟件合資入股，確定計算機(jī)軟件價值時，可以考慮采用成本法。

　　成本法指按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時完全重置成本減去損耗或貶值來確定被評估資產(chǎn)的價值。其基本公式為：

　　評估價值=重置全價-貶值

　　成本法評估計算機(jī)軟件價值的基本模型有開發(fā)成本要素、開發(fā)過程成本或語句行數(shù)等三種成本評估模型。目前評估實際應(yīng)用比較廣泛的計算機(jī)軟件成本評估模型——參數(shù)成本法模型?；竟綖椋?/p>

P=C1+C2

　　計算機(jī)軟件開發(fā)成本C1由計算機(jī)軟件工作量朋和單位工作量成本W(wǎng)所決定，其公式為：

　　C1=M×W

　?。?）運(yùn)用COCOM0Ⅱ模型確定計算機(jī)軟件開發(fā)工作量腳。

　　采用此模型計算機(jī)軟件開發(fā)工作量M的計算公式為：

　　14.商譽(yù)的特性

　　（1）商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。

　?。?）商譽(yù)是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個別因素，不能以任何方法單獨計價。

　?。?）商譽(yù)本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。

　?。?）商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

　　15.割差法確定商譽(yù)價值

　　商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)評估值之和

　　八、長期投資性資產(chǎn)評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　通過對長期投資性資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對長期投資性資產(chǎn)評估的基本概念、評估具體方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決長期投資性資產(chǎn)評估實際問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）債券投資的特點；

　　（2）評估非上市交易債券的方法；

　　（3）非上市普通股評估的技術(shù)思路；

　?。?）固定紅利型、紅利增長型和分段型股利分配政策假設(shè)前提下的股票價值評估方法；

　?。?）優(yōu)先股的評估方法；

　?。?）股權(quán)投資收益的分配形式；

　　（7）非控股型長期股權(quán)投資和控股型長期股權(quán)投資的評估方法。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　　（1） 熟悉長期投資性資產(chǎn)的含義；

　?。?） 長期投資性資產(chǎn)評估的特點、局限性及程序；

　　（3） 上市交易債券和上市交易股票的價值的基本要求和評估方法

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）股票投資的特點；

　　（2）股票的票面價格、發(fā)行價格、賬面價格、清算價格、內(nèi)在價格和市場價格的關(guān)系；

　?。?）其他長期性資產(chǎn)的構(gòu)成及成為評估對象的條件、標(biāo)準(zhǔn)和評估方法，，

　?。ㄈ┮c內(nèi)容

　　1.長期投資的分類

　　長期投資性資產(chǎn)通?？梢岳斫鉃槠髽I(yè)通過分配來增加收益，或為謀求其他利益，而將資產(chǎn)讓渡給其他單位所獲得的另一項擬長時間持有的資產(chǎn)。長期投資性資產(chǎn)按其投資的性質(zhì)可分為長期股權(quán)投資、長期持有債券投資和混合性投資三類。

　　2.債券投資評估的特點

　　（1）投資風(fēng)險較小，安全性較強(qiáng)；

　?。?）到期還本付息，收益相對穩(wěn)定；

　?。?）具有較強(qiáng)的流動性。

　　3.非上市交易債券的評估方法

　　對于非上市交易債券不能直接采用市價進(jìn)行評估，應(yīng)該采取相應(yīng)的評估方法進(jìn)行價值評估。對距評估基準(zhǔn)日1年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評估值；超過1年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券，評估人員應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上，通過分析預(yù)測，合理確定評估值。

　　通過本利和的現(xiàn)值確定其評估值的債券，宜采用收益法進(jìn)行評估。根據(jù)債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評估時應(yīng)采用不同的方法計算。

　?。?）到期一次還本付息債券的價值評估。

　　對于一次還本付息的債券，其評估價值的計算公式為：

　　P=F／（1+r）n

　　①債券本利和采用單利計算。，在采用單利計算時：

　　F=A（1+m.r）

　?、趥纠筒捎脧?fù)利計算。在采用復(fù)利計算時：

　　F=A（l+r）m

　?。?）分次付息，到期一次還本債券的評估。前已述及，分次付息，到期一次還本債券的價值評估宜采用收益法，其計算公式為：

　　上述公式涉及到的相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容請參考輔導(dǎo)教材相關(guān)章節(jié)。

　　4.非上市交易股票的評估思路

　　非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況及風(fēng)險、歷史利潤水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素，合理預(yù)測股票投資的未來收益，并選擇合理的折現(xiàn)率確定評估值。

　　5.固定紅利型股利政策下股票價值評估

　　固定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平。在這種假設(shè)條件下，普通股股票評估應(yīng)采用年金法。評估值的計算公式為：

　　P=R／r

　　6.紅利增長型股利政策下股票價值評估

　　紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，收益率會逐步提高。該類型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長趨勢。在這種假設(shè)前提下，普通股股票價值評估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長率包含在資本化率中。普通股股票價值評估值公式為：

　　p=R／（r-g） （r>g）

　　股利增長率g的計算方法，一是統(tǒng)計分析法，即根據(jù)過去股利的實際數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計學(xué)的方法計算出的平均增長率，作為股利增長率；二是趨勢分析法，即根據(jù)被評估企業(yè)的股利分配政策，以企業(yè)剩余收益中用于再投資的比率與企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率相乘確定股利增長率。

　　上述公式中涉及到的相應(yīng)參數(shù)可參考輔導(dǎo)教材的有關(guān)章節(jié)中的具體介紹。

　　7.分段型股利政策下股票價值評估

　　分段型股利政策下股票價值評估的原理是：

　　第一段，指能夠較為客觀預(yù)測股票的收益期間或股票發(fā)行企業(yè)某一經(jīng)營周期；

　　第二段，以不易預(yù)測收益的時間為起點，以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營到永續(xù)為第二段。

　　將兩段收益現(xiàn)值相加，得出評估值。實際計算時，第一段以預(yù)測收益直接折現(xiàn)；第二段可以采用固定紅利型或紅利增長型，收益額采用趨勢分析法或其他方法確定，先資本化再折現(xiàn)。

　　8.優(yōu)先股的評估方法

　　在正常情況下，優(yōu)先股在發(fā)行時就已規(guī)定了股息率。評估優(yōu)先股主要是判斷股票發(fā)行主體是否有足夠稅后利潤用于優(yōu)先膠的股息分配，這種判斷是建立在對股票發(fā)行企業(yè)的全面了解和分析的基礎(chǔ)上，包括股票發(fā)行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況、利潤實現(xiàn)情況、股本構(gòu)成中優(yōu)先股所占的比重、股息率的商低，以及股票發(fā)行企業(yè)負(fù)債狀況等。如果股票發(fā)行企業(yè)資本構(gòu)成合理，企業(yè)盈利能力強(qiáng)，具有很強(qiáng)的支付能力。評估人員可以根據(jù)事先確定的股息率，計算出優(yōu)先股的年收益額，然后進(jìn)行折現(xiàn)計算，即可得出評估值。計算公式如下：

　　9.股權(quán)投資收益的分配形式

　　股權(quán)投資收益的分配形式，比較常見的有如下幾種類型：

　?。?）按投資額占被投資企業(yè)實收資本的比例，參與被投資企業(yè)凈利潤的分配；

　　（2）按被投資企業(yè)銷售收入或利潤的一定比例提成；

　　（3）按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬等。

　　10.非控股型股權(quán)投資評估

　?。?）對于非控股型股權(quán)投資評估，可以采用收益法，即根據(jù)歷史上收益情況和被投資企業(yè)的未來經(jīng)營情況及風(fēng)險，預(yù)測未來收益，再用適當(dāng)折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值得出評估值。

　　（2）對于合同、協(xié)議明確約定了投資報酬的長期股權(quán)投資，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，作為評估值。

　?。?）對到期收回資產(chǎn)的實物投資情況，可按約定或預(yù)測出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的現(xiàn)值，計算評估值。

　　（4）對于不是直接獲取資金收人，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟(jì)效益的，可通過了解分析，測算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，折現(xiàn)計值。

　?。?）對于明顯沒有經(jīng)濟(jì)利益，也不能形成任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的投資則按零價值計算。在未來收益難以確定時，可以采用重置價值法進(jìn)行評估。即通過對被投資企業(yè)進(jìn)行評估，確定凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值。

　?。?）如果進(jìn)行該項投資的期限較短，價值變化不大，被投資企業(yè)資產(chǎn)賬實相符，則可根據(jù)核實后的被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值。非控股型股權(quán)投資在某些情況下也可以采取成本法評估。

　　不論采用什么方法評估非控股型股權(quán)投資，都應(yīng)考慮少數(shù)股權(quán)折價因素對評估值的影響。

　　11.控股型股權(quán)投資評估

　　對于控股型的長期股權(quán)投資，原則上應(yīng)對被投資企業(yè)進(jìn)行評估后再測算控股權(quán)投資的價值。對被投資企業(yè)的評估應(yīng)以收益法為主，特殊情況下，可以單獨采用市場法，對被投資企業(yè)進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日與投資方的評估基準(zhǔn)日相同。

　　12.評估人員評估股東部分權(quán)益價值，應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)及切實可行的情況下考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價

　　九、流動資產(chǎn)評估

　　（一）考試目的

　　通過對流動資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對各類流動資產(chǎn)評估的特點及評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動資產(chǎn)評估實際問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）流動資產(chǎn)評估的特點及流動資產(chǎn)賬面價值與評估價值之間的關(guān)系；

　?。?）運(yùn)用市場法、成本法評估不同類型材料、低值易耗品的技術(shù)思路、約束條件和具體方法；

　?。?）運(yùn)用成本法和市場法評估在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品價值的技術(shù)思路、約束條件和具體方法；

　?。?）應(yīng)收賬款評估的基本程序，壞賬損失估計的壞賬比例法和賬齡分析法。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　　（1）流動資產(chǎn)評估的特點、局限性及評估程序；

　　（2）待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評估方法；

　?。?）應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)值的計算方法。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）流動資產(chǎn)的內(nèi)容和特點；

　　（2）貨幣性資產(chǎn)的評估方法；

　?。?）評估應(yīng)收賬款的局限性。

　?。ㄈ┮c內(nèi)容

　　1.流動資產(chǎn)評估的特點

　?。?）流動資產(chǎn)評估主要是單項資產(chǎn)評估。對流動資產(chǎn)的評估主要是以單項資產(chǎn)為對象進(jìn)行價值評估。

　?。?）合理確定流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時問對流動資產(chǎn)評估具有非常重要的意義。由于流動資產(chǎn)與其他資產(chǎn)的顯著特點在于其資產(chǎn)的流動性和價值的波動性。不同形態(tài)的流動資產(chǎn)隨時都在變化，而評估則是確定其某一時點上的價值，不可能人為地停止流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。因此，評估基準(zhǔn)日應(yīng)盡可能選擇在會計期末，必須在規(guī)定的時點進(jìn)行資產(chǎn)清查、登記和確定流動資產(chǎn)數(shù)量和賬面價值，避免重登和漏登現(xiàn)象的發(fā)生。

　?。?）既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。由于流動資產(chǎn)一般具有數(shù)量大、種類多的特點，清查工作量大，所以流動資產(chǎn)清查應(yīng)考慮評估的時間要求和評估成本。對流動資產(chǎn)評估往往需要根據(jù)不同企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點和流動資產(chǎn)分布的情況，對流動資產(chǎn)分清主次、重點和一般，選擇不同的方法進(jìn)行清查和評估，做到突出重點，兼顧一般。清查采用的方法是抽查、重點清查和全面清查。當(dāng)抽查核實中發(fā)現(xiàn)原始資料或清查盤點工作可靠性較差時，應(yīng)擴(kuò)大抽查面，直至核查全部流動資產(chǎn)。

　　（4）流動資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映其現(xiàn)值。由于流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快、變現(xiàn)能力強(qiáng)，在物價水平相對比較穩(wěn)定的情況下，流動資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映出流動資產(chǎn)的現(xiàn)值。因此，在特定情況下，可以采用歷史成本作為其評估值。同時，評估流動資產(chǎn)時一般可以不需要考慮資產(chǎn)的功能性貶值因素，其有形損耗（實體性損耗）的計算只適用于諸如低值易耗品、呆滯、積壓存貨類流動資產(chǎn)的評估。

　　2.材料的評估

　　（1）材料評估的內(nèi)容。企業(yè)中的材料，按其存放地點可分為庫存材料和在用材料。在用材料是在生產(chǎn)過程中已形成產(chǎn)成品或半成品，已不再作為單獨的材料存在，故材料評估主要是對庫存材料進(jìn)行評估。

　　（2）材料評估的步驟。進(jìn)行實物盤點，使其賬實相符；根據(jù)不同評估目的和待估資產(chǎn)的特點，選擇相應(yīng)的評估方法；在評估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場法；運(yùn)用存貨管理的ABC分析法，突出重點。

　?。?）材料評估的方法。近期購進(jìn)的材料庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價基本接近，可采用成本法，也可以采用市場法；對購進(jìn)批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料進(jìn)行評估時，可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值；企業(yè)庫存的某些材料可能購進(jìn)的時間早，市場已經(jīng)脫銷，目前無明確的市價可資參考或使用，對這類材料的評估，可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格。也可以在分析市場供需的基礎(chǔ)上，判斷該項材料的供需關(guān)系，并以此修正材料價格，還可以通過市場可比同類商品的平均物價指數(shù)進(jìn)行評估；呆滯材料是指從企業(yè)庫存材料中清理出來，需要進(jìn)行處理的材料，首先應(yīng)對其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行核實和鑒定。然后區(qū)別不同情況進(jìn)行評估，對其中失效、變質(zhì)、殘損、報廢、無用的，應(yīng)通過分析計算，扣除相應(yīng)的貶值數(shù)額后，確定其評估值。

　　3.低值易耗品的評估

　　在庫低值易耗品的評估，可以根據(jù)具體情況，采用與庫存材料評估相同的方法；在用低值易耗品的評估，可以采用成本法進(jìn)行評估。

　　4.在產(chǎn)品的評估

　　對在產(chǎn)品進(jìn)行評估時，一般可采用成本法或市場法進(jìn)行評估。

　　5.產(chǎn)成品及庫存商品的評估

　　對產(chǎn)成品及庫存商品應(yīng)依據(jù)其變現(xiàn)能力和市場可接受的價格進(jìn)行評估，應(yīng)該分析產(chǎn)成品的銷售及周轉(zhuǎn)情況，適用的方法有成本法和市場法，同時應(yīng)該結(jié)合資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為，注意對其可能實現(xiàn)的利潤情況進(jìn)行分析。

　　6.應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估

　　在評估應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款時，要關(guān)注并分析債務(wù)方的經(jīng)營情況，合理判斷其風(fēng)險。在對應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款這些資產(chǎn)估算時，一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實應(yīng)收賬款數(shù)額；二是估計可能的壞賬損失。

　　對預(yù)計壞賬損失的估計方法主要有：

　?。?）壞賬比例法。此法是按壞賬占全部應(yīng)收賬款的比例來判斷不可收回的應(yīng)收賬款，從而確定壞賬損失的數(shù)額。壞賬比例的確定，可以根據(jù)被評估企業(yè)前若干年（一般為3～5年）的實際壞賬損失額與其應(yīng)收賬款發(fā)生額的比例確定。

　　如果一個企業(yè)的應(yīng)收賬款多年未清理，賬面找不到處理壞賬的數(shù)額，也就無法推算出壞賬損失率，在這種情況下就不能采用這種方法。

　?。?）賬齡分析法。此法是根據(jù)應(yīng)收賬款賬齡的長短，分析應(yīng)收賬款預(yù)計可收回的金額及其產(chǎn)生壞賬的可能性。一般來說，應(yīng)收賬款賬齡越長，產(chǎn)生壞賬損失的可能性就越大。因此，可將應(yīng)收賬款按賬齡長短分成不同的組別，按不同組別估計壞賬損失的可能性，進(jìn)而估計壞賬損失的金額。

　　7.應(yīng)收票據(jù)的評估

　　應(yīng)收票據(jù)的評估可采用下列兩種方法：按票據(jù)的本利和計算，即應(yīng)收票據(jù)的評估價值為票據(jù)的面值加上應(yīng)計的利息。按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算，即應(yīng)收票據(jù)的評估價值為按評估基準(zhǔn)日到銀行申請貼現(xiàn)的貼現(xiàn)值。

　　8.待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評估

　　對于待攤費(fèi)用的評估，原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價值來確定。預(yù)付費(fèi)用的評估依據(jù)其未來是否可產(chǎn)生效益而定，只有那些在評估日之后仍將發(fā)揮作用的預(yù)付費(fèi)用，才是評估的對象。

　　十、企業(yè)價值評估

　　（一）考試目的

　　通過對企業(yè)價值評估內(nèi)容的考核，測試考生對企業(yè)價值評估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決企業(yè)價值評估實際問題的能力。

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　　1掌握以下內(nèi)容

　?。?）企業(yè)及企業(yè)評估價值的含義；

　　（2）年金法的使用條件和正確運(yùn)用；

　?。?）分段法的使用條件和正確運(yùn)用；

　?。?）企業(yè)收益的界定及不同收益口徑的確定依據(jù)和方法；

　?。?）企業(yè)收益預(yù)測的要求、步驟和方法；

　?。?）折現(xiàn)率選擇的基本原則；

　?。?）保證折現(xiàn)率與收益額之間口徑一致的要求和技術(shù)處理方法；

　?。?）測算風(fēng)險報酬率的累加法和口系數(shù)法等具體方法；

　　（9）企業(yè)價值評估市場法、成本法的運(yùn)用；

　?。?0）企業(yè)價值評估中的價值類型。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）企業(yè)價值評估的特點；

　　（2）企業(yè)價值評估中一般范圍及有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)、界定的意義、途徑，以及正確劃分企業(yè)價值評估范圍對企業(yè)價值評估的影響；

　?。?）收益法評估企業(yè)價值評估中的核心問題；

　?。?）無風(fēng)險報酬率的本質(zhì)和選取渠道和標(biāo)準(zhǔn)；

　?。?）企業(yè)價值評估中收益法、市場法、成本法之間的關(guān)系，各種評估方法評估結(jié)果之間相互驗證時的要求和技術(shù)處理；

　?。?）折現(xiàn)率與資本化率及其相互關(guān)系。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）新興市場中資產(chǎn)評估面臨的問題，了解產(chǎn)權(quán)的定義及我國的產(chǎn)權(quán)模糊現(xiàn)象；

　?。?）企業(yè)價值評估的信息資料收集。

　?。ㄈ齷要點內(nèi)容

　　1.企業(yè)及企業(yè)評估價值的含義

　　企業(yè)是以盈利為目的，按照法律程序建立的經(jīng)濟(jì)實體，形式上體現(xiàn)為由各種要素資產(chǎn)組成并具有持續(xù)經(jīng)營能力的自負(fù)盈虧的法人實體。進(jìn)一步說，企業(yè)是由各個要素資產(chǎn)圍繞著一個系統(tǒng)目標(biāo)，發(fā)揮各自特定功能，共同構(gòu)成一個有機(jī)的生產(chǎn)經(jīng)營能力和獲利能力的載體及其相應(yīng)的權(quán)益。

　　從一般意義上講，企業(yè)的評估價值是企業(yè)的公允價值。這不僅是由企業(yè)作為資產(chǎn)評估的對象所決定的，而且是由對企業(yè)進(jìn)行價值評估的目的所決定的。企業(yè)價值評估的主要目的是為企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易提供服務(wù)，使交易雙方對擬交易企業(yè)的價值有一個較為清晰的認(rèn)識，所以企業(yè)價值評估應(yīng)建立在有效市場假設(shè)之上，其揭示的是企業(yè)的公允價值。當(dāng)然，在特定的評估目的下和具體的評估條件中，企業(yè)的公允價值又有具體表現(xiàn)形式。從大的方面分類，又包括了企業(yè)的市場價值和市場價值以外的價值。

　　企業(yè)評估價值基于企業(yè)的盈利能力。企業(yè)之所以能夠存在價值并且能夠進(jìn)行交易是由于它們所具有的產(chǎn)生利潤（現(xiàn)金流）的能力。與企業(yè)的定義及其內(nèi)涵相對應(yīng)，從企業(yè)價值評估的具體對象范圍的角度，企業(yè)價值又可劃分為企業(yè)整體價值、企業(yè)股東全部權(quán)益價值、企業(yè)股東部分權(quán)益價值等。

　　2.企業(yè)價值評估的一般范圍

　　企業(yè)價值評估的一般范圍即企業(yè)價值評估的產(chǎn)權(quán)范圍。從產(chǎn)權(quán)的角度界定，企業(yè)價值評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。在具體界定企業(yè)價值評估的資產(chǎn)范圍時，應(yīng)根據(jù)以下有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行：

　?。?）企業(yè)的資產(chǎn)評估申請報告及上級主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的評估范圍；

　?。?）企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)變動的范圍。

　　3.企業(yè)價值評估中的有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)企業(yè)是由各類單項資產(chǎn)組合而成的資產(chǎn)綜合體，這些單項資產(chǎn)對企業(yè)盈利能力的形成具有不同的貢獻(xiàn)。其中，對企業(yè)盈利能力的形成做出貢獻(xiàn)，發(fā)揮作用的資產(chǎn)就是企業(yè)的有效資產(chǎn)，而對企業(yè)盈利能力的形成沒有做出貢獻(xiàn)，甚至削弱了企業(yè)的盈利能力的資產(chǎn)就是企業(yè)的無效資產(chǎn)。企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的有效資產(chǎn)共同作用的結(jié)果，要正確揭示企業(yè)價值，就要將企業(yè)資產(chǎn)范圍內(nèi)的有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)進(jìn)行正確的界定與區(qū)分，將企業(yè)的有效資產(chǎn)納入評估企業(yè)價值的具體資產(chǎn)范圍。這種區(qū)分是進(jìn)行企業(yè)價值評估的必要前提。

　　4.收益法評估企業(yè)價值的核心問題

　　運(yùn)用收益法對企業(yè)進(jìn)行價值評估，關(guān)鍵在于對以下三個問題的解決：

　?。?）恰當(dāng)選擇企業(yè)的收益額。企業(yè)的收益能以多種形式出現(xiàn)，包括凈利潤、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤和息前凈現(xiàn)金流等，選擇何種形式或口徑的收益作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益，可能會在一定程度上影響評估人員對企業(yè)獲利能力的判斷，進(jìn)而會影響評估人員對企業(yè)價值的最終判斷。恰當(dāng)選擇企業(yè)的收益額，同時要求評估人員注意企業(yè)收益額與折現(xiàn)率口徑保持一致的問題。恰當(dāng)選擇企業(yè)的收益額從本意來講，是為了客觀合理地反映企業(yè)的獲利能力，進(jìn)而相對合理準(zhǔn)確地評估企業(yè)價值。由于不同形式或口徑的企業(yè)收益的性質(zhì)和內(nèi)涵是有一定差別的，在不考慮折現(xiàn)率因素的前提下，不同形式和口徑的企業(yè)收益，其折現(xiàn)價值的內(nèi)涵和性質(zhì)也是有差別的，例如：凈利潤或凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)或還原為凈資產(chǎn)價值（所有者權(quán)益）

　　凈利潤或凈現(xiàn)金流量+長期負(fù)債利息（1- 所得稅稅率）折現(xiàn)或還原為投資資本價值（所有者權(quán)益+長期負(fù)債）

　　凈利潤或凈現(xiàn)金流量+利息（1-所得稅稅率）折現(xiàn)或還原為總資產(chǎn)價值（所有者權(quán)益+長期負(fù)債+流動負(fù)債）

　?。?）合理預(yù)測企業(yè)收益。合理預(yù)測企業(yè)的收益并不一定要評估人員對企業(yè)的將來收益進(jìn)行精確的計算。這種要求是不現(xiàn)實和不可能的。但是，由于企業(yè)收益的預(yù)測的水平和合理性直接影響評估師對企業(yè)盈利能力的判斷，進(jìn)而影響評估人員對企業(yè)最終評估值的判斷。所以，評估人員在評估中應(yīng)全面考慮影響企業(yè)盈利能力的因素，對企業(yè)的收益做出客觀、合理及合乎邏輯的預(yù)測。

　　（3）選擇合適的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率作為潛在投資者的期望投資回報率，它的選擇直接關(guān)系到對企業(yè)未來取得收益的風(fēng)險的判斷。由于不確定性的客觀存在，對企業(yè)未來收益的風(fēng)險進(jìn)行判斷至關(guān)重要。能否對企業(yè)取得未來收益的風(fēng)險做出恰當(dāng)?shù)呐袛?，從而選擇合適的折現(xiàn)率，不僅對企業(yè)的最終評估值具有較大影響，而且還會影響對企業(yè)評估價值的價值類型的選擇。選擇合適的折現(xiàn)率包括了兩個方面的內(nèi)容：一是保證折現(xiàn)率的值與被評估企業(yè)獲得預(yù)期收益面臨的風(fēng)險的匹配；二是所選擇的折現(xiàn)率的口徑與企業(yè)收益額的口徑的一致。

　　5.年金法的計算公式和使用條件

　　用于企業(yè)價值評估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測性的企業(yè)的收益進(jìn)行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進(jìn)行收益還原，估測企業(yè)的價值。

　　6.分段法的計算公式和使用奈件

　　分段法是將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)的收益預(yù)測分為前后段。將企業(yè)的收益預(yù)測分為前后兩段的理由在于：在企業(yè)發(fā)展的前一個期間，企業(yè)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，因此企業(yè)的收益是不穩(wěn)定的；而在該期間之后，企業(yè)處于均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化。對于前段企業(yè)的預(yù)期收益采取逐年預(yù)測，并折現(xiàn)累加的方法。而對于后段的企業(yè)收益，則針對企業(yè)具體情況并按企業(yè)的收益變化規(guī)律，對企、吐后段的預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)和還原處理。將企業(yè)前后兩段收益現(xiàn)值加在一起便構(gòu)成企業(yè)的收益現(xiàn)值。

　　7.企業(yè)收益的界定

　　在對企業(yè)收益進(jìn)行具體界定時，應(yīng)首先從企業(yè)財務(wù)會計的角度注意以下兩個方面：

　?。?）企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。

　?。?）凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，都可視為企業(yè)的收益。無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支，還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流人量，就可視為企業(yè)收益。這是判斷和把握企業(yè)價值評估中收益額的重要基礎(chǔ)。

　　8.企業(yè)收益的不同口徑的確定依據(jù)和方法

　　選擇什么口徑的企業(yè)收益作為收益法評估企業(yè)價值的基礎(chǔ)，首先應(yīng)服從企業(yè)價值評估的目的和目標(biāo)，即企業(yè)價值評估的目的和目標(biāo)是評估反映企業(yè)股東全部權(quán)益價值（所有者權(quán)益的凈資產(chǎn)價值）還是反映企業(yè)所有者權(quán)益及債權(quán)人權(quán)益的投資資本價值，或企業(yè)整體（總資產(chǎn)）價值。其次，對企業(yè)收益口徑的選擇，應(yīng)在不影響企業(yè)價值評估目的的前提下。選擇最能客觀反映企業(yè)正常盈利能力的收益額作為對企業(yè)進(jìn)行價值評估的收益基礎(chǔ)：對于某些企業(yè)，凈現(xiàn)金流量就能客觀地反映企業(yè)的獲利能力對于另一些企業(yè)，息前凈現(xiàn)金流量可能更能反映企業(yè)的獲利能力。如果企業(yè)評估的目標(biāo)是企業(yè)的股東全部權(quán)益價值（凈資產(chǎn)價值），使用凈現(xiàn)金流量最為直接，即評估人員直接利用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量評估出企業(yè)的凈資產(chǎn)價值來。當(dāng)然，評估人員也可以

　　利用企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量首先估算出企業(yè)的整體（總資產(chǎn)）價值，然后再從企業(yè)整體（總資產(chǎn)）價值中扣減掉企業(yè)的全部負(fù)債得到企業(yè)的股東全部權(quán)益價值（凈資產(chǎn)價值）。是運(yùn)用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量直接估算出企業(yè)的股東全部權(quán)益價值（凈資產(chǎn)價值），還是采用迂回的方法先估算企業(yè)的整體（總資產(chǎn)）價值，再估算企業(yè)的股東全部權(quán)益價值（凈資產(chǎn)價值），取決于是企業(yè)的凈現(xiàn)金流量或是企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量更能客觀地反映出企業(yè)的獲利能力。掌握收益口徑和表現(xiàn)形式與不同層次的企業(yè)價值的對應(yīng)關(guān)系，以及不同層次企業(yè)價值之間的關(guān)系是企業(yè)價值評估中非常重要的事情。

　　9.企業(yè)收益預(yù)測

　　企業(yè)的收益預(yù)測，大致分為三個階段。首先，對企業(yè)收益的歷史及現(xiàn)狀的分析與判斷。其次，對企業(yè)未來可預(yù)測的若干年的預(yù)期收益的預(yù)測。最后。對企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營條件下的長期預(yù)期收益趨勢的判斷。

　　10.企業(yè)收益預(yù)測的基本步驟

　　企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測大致可分為以下幾個步驟：

　?。?）評估基準(zhǔn)日審計后企業(yè)收益的調(diào)整；

　?。?）企業(yè)預(yù)期收益趨勢的總體分析和判斷；

　?。?）企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測。

　　11.企業(yè)評估中選擇折現(xiàn)率的基本原則

　?。?）折現(xiàn)率不低于投資的機(jī)會成本。

　?。?）行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率，但行業(yè)平均收益率可作為確定折現(xiàn)率的重要參考指標(biāo)。

　?。?）貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。

　　12.安全利率一一無風(fēng)險報酬率

　　安全利率亦稱為無風(fēng)險報酬率，它取決于資金的機(jī)會成本，即正常的投資報酬率不能低于該投資的機(jī)會成本。這個機(jī)會成本通常以政府發(fā)行的國庫券利率和銀行儲蓄利率作為參照依據(jù)。

　　13.在測算風(fēng)險報酬率的時候，評估人員應(yīng)注意的因素

　　（1）國民經(jīng)濟(jì)增長率及被評估企業(yè)所在行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位；

　?。?）被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及被評估企業(yè)在行業(yè)中的地位；

　　（3）被評估企業(yè)所在行業(yè)的投資風(fēng)險；

　?。?）企業(yè)在未來的經(jīng)營中可能承擔(dān)的風(fēng)險等。

　　風(fēng)險報酬率=行業(yè)風(fēng)險+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率

　　14.β系數(shù)法及其步驟

　　β系數(shù)法主要用于估算被評估企業(yè)（或被評估企業(yè)所在行業(yè)）的風(fēng)險報酬率。其基本思路是，被評估企業(yè)（或行業(yè)）風(fēng)險報酬率是社會平均風(fēng)險報酬率與被評估企業(yè)（或被評估企業(yè)所在行業(yè)）風(fēng)險和社會平均風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)（β系數(shù)）的乘積。

　　β系數(shù)法估算風(fēng)險報酬率的步驟為：

　?。?）將社會平均收益率扣除無風(fēng)險報酬率，求出社會平均風(fēng)險報酬率；

　?。?）將企業(yè)（或企業(yè)所在行業(yè)）的風(fēng)險與充分風(fēng)險分散的市場投資組合的風(fēng)險水平進(jìn)行比較及其測算，求出企業(yè)所在行業(yè)的口系數(shù)；

　　（3）用市場平均風(fēng)險報酬率乘以企業(yè)（或企業(yè)所在行業(yè)）的口系數(shù)，便可得到被評估企業(yè)（或企業(yè)所在行業(yè)）的風(fēng)險報酬率。

　　用數(shù)學(xué)公式表示為：

　　如果所求β系數(shù)是被評估企業(yè)的β系數(shù)，直接利用β系數(shù)就可以r，而不需要再考慮企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)α了。

　　15.保證折現(xiàn)率與收益額之間口徑一致的要求和技術(shù)處理方法

　　根據(jù)不同的評估目的和評估價值目標(biāo)，用于企業(yè)評估的收益額可以有不同的口徑，如凈利潤、凈現(xiàn)金流量、無負(fù)債利潤（息前凈利潤）、無負(fù)債凈現(xiàn)金流量（息前凈現(xiàn)金流量）等。而折現(xiàn)率作為一種價值比率，就要注意折現(xiàn)率的計算口徑（計算折現(xiàn)率時的分子與分母的口徑）。折現(xiàn)率既有按不同口徑收益額為分子計算的折現(xiàn)率，如，股權(quán)收盜或債權(quán)收益，以及股權(quán)和債權(quán)綜合收益，也有按同一口徑收益額為分子，而以不同口徑資金占用額或投資額為分母計算的折現(xiàn)率，如企業(yè)資產(chǎn)總額收益率、企業(yè)投資資本收益率、企業(yè)凈資產(chǎn)收益率等。所以，在運(yùn)用收益法評估企業(yè)價值時，必須注意收益額與計算折現(xiàn)率所使用的收益額之間結(jié)構(gòu)與口徑上的匹配和協(xié)調(diào)，以保證評估結(jié)果合理且有意義。

　　16.企業(yè)價值評估的市場法

　　企業(yè)價值評估的市場法就是在市場上找出一個或幾個與被評估企業(yè)相同或相似的參照系企業(yè)，分析、比較被評估企業(yè)和參照系企業(yè)的重要指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，修正、調(diào)整參照系企業(yè)的市場價值，最后確定被評估企業(yè)的價值：其理論依據(jù)就是"替代原則".

　　市場法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。

　　（1）參考企業(yè)比較法是指通過對資本市場上與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評估對象價值的方法。

　?。?）并購案例比較法是指通過分析與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上。得出評估對象價值的方法：

　　市場法評估思路可用公式表示如下：

　　式中：V1——被評估企業(yè)價值；

　　V2——可比企業(yè)價值；

　　X1——被評估企業(yè)與企業(yè)價值相關(guān)的可比指標(biāo)；

　　X2一一可比企業(yè)與企業(yè)價值相關(guān)的町比指標(biāo)。

　　通常又稱為可比價值比率或倍數(shù)。式中X參數(shù)可選用以下財務(wù)變量但不限于以上變量：利息、折舊和稅收前利潤，即EBIDT；無負(fù)債的凈現(xiàn)金流量；銷售收入。

　　17.企業(yè)價值評估中的成本法

　　企業(yè)價值評估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估技術(shù)方法的總稱。

　　成本法實際上是通過對企業(yè)賬面價值的調(diào)整得到企業(yè)價值。其理論基礎(chǔ)也是"替代原則"，即任何一個精明的潛在投資者，在購置一項資產(chǎn)時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企業(yè)單項資產(chǎn)的再取得成本為出發(fā)點，有忽視企業(yè)的獲利能力的可能性，而且在評估中很難考慮那些未在財務(wù)報表上出現(xiàn)的項日，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽(yù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等。因此，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。

　　在具體運(yùn)用成本法評估企業(yè)價值時，人們通常又稱之為資產(chǎn)加和法。成本法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總求得企業(yè)價值的方法。企業(yè)重建并不是對被評估企業(yè)的簡單復(fù)制，而主要是對企業(yè)生產(chǎn)能力和盈利能力的重建。因此，企業(yè)價值評估的成本法是緊緊圍繞企業(yè)的盈利能力進(jìn)行的。

　　18.企業(yè)價值評估中的其他方法

　　企業(yè)價值評估中的收益法、市場法和成本法各有特點又有聯(lián)系，在正常情況下，企業(yè)價值評估應(yīng)盡可能使用多種評估方法進(jìn)行評估，并進(jìn)行相互驗證。

　　19.企業(yè)價值評估中的價值類型

　　與其他的資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型分類一樣，企業(yè)價值中的價值類型也劃分為市場價值和非市場價值兩類。

　?。?）企業(yè)價值評估中的市場價值從價值屬性的角度定義，是指企業(yè)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值?；蛘邚脑u估過程的角度來說、企業(yè)價值評估依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的評估結(jié)果是企業(yè)價值評估中的市場價值。

　?。?）企業(yè)價值評估中的非市場價值（市場價值以外的價值）并不是一種具體的企業(yè)價值存在形式，它是一系列不符合企業(yè)價值評估中的市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。企業(yè)價值評估中的非市場價值也是企業(yè)公允價值具體表現(xiàn)形式的一類概括，企業(yè)價值評估中的非市場價值主要有投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值、清算價值等。

　　十一、資產(chǎn)評估報告

　　（一）考試目的

　　通過對資產(chǎn)評估報告相關(guān)知識的考核，測試考生對資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容、編寫技能、制作要求及對與資產(chǎn)評估報告有關(guān)基本概念的掌握情況，考核考生對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的理解深度和制作資產(chǎn)評估報告的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.掌握以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評估報告書的基本要素和基本內(nèi)容；

　　（2）制作資產(chǎn)評估報告書的技術(shù)要點。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評估報告書的種類及作用；

　?。?）制作資產(chǎn)評估報告書的步驟；

　?。?）資產(chǎn)評估報告書的應(yīng)用。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）資產(chǎn)評估報告的基本概念；

　?。?）國外資產(chǎn)評估報告的基本要素與披露要求。

　?。ㄈ┮c內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評估報告

　　資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的括面文件。

　　2.資產(chǎn)評估報告書的作用

　　為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見，資產(chǎn)評估報告節(jié)是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。對資產(chǎn)評估報告書進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。資產(chǎn)評估報告書是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要信息來源。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，提供能夠滿足委托方和其他評估報告使用者合理需求的評估報告。

　　3.資產(chǎn)評估報告書的種類

　　按資產(chǎn)評估的范圍劃分，資產(chǎn)評估報告書可分為整體資產(chǎn)評估報告書和單項資產(chǎn)評估報告書。按評估對象不同劃分，資產(chǎn)評估報告書可劃分為資產(chǎn)評估報告書、房地產(chǎn)估價報告書、土地估價報告書等。資產(chǎn)評估報告還可分為簡明評估報告和完整評估報告等。

　　4.國有資產(chǎn)評估報告的基本制度

　　國有資產(chǎn)評估報告基本制度是規(guī)定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)完成國有資產(chǎn)評估工作后由相關(guān)國有資產(chǎn)管理部門或代表單位對評估報告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案的制度。

　　5.資產(chǎn)評估報告的基本要素

　　評估報告類型；委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報告使用者；評估范圍和評估對象基本情況；評估目的；價值類型；評估基準(zhǔn)日；評估假設(shè)和限制條件；評估依據(jù)；評估程序?qū)嵤┻^程和情況；評估結(jié)論；聲明；評估報告日；評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師簽章；附件。

　　6.資產(chǎn)評估報告書的基本內(nèi)容

　　包括三部分基本內(nèi)容，即資產(chǎn)評估報告書正文及相關(guān)附件的基本內(nèi)容，資產(chǎn)評估說明的基本內(nèi)容，資產(chǎn)評估明細(xì)表的基本內(nèi)容。

　　7.資產(chǎn)評估報告書制作的技術(shù)要點

　?。?）文字表達(dá)方面的技能要求。資產(chǎn)評估報告書既是一份對被評估資產(chǎn)價值有咨詢性和鑒證性作用的文書，又是一份用來明確資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員工作責(zé)任的文字依據(jù)，所以它的文字表達(dá)技能要求既要清楚、準(zhǔn)確，又要提供充分的依據(jù)說明，還要全面地敘述整個評估的具體過程。其文字的表達(dá)必須準(zhǔn)確，不得使用模棱兩可的措詞。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。

　?。?）格式和內(nèi)容方面的技能要求。對資產(chǎn)評估報告書格式和內(nèi)容方面的技能要求，目前應(yīng)遵循財政部頒發(fā)的《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》，并遵循相關(guān)評估準(zhǔn)則進(jìn)行編制。

　?。?）評估報告書的復(fù)核及反饋方面的技能要求。資產(chǎn)評估報告書的復(fù)核、評判與反饋是資產(chǎn)評估報告書制作的具體技能要求。通過對工作底稿、評估說明、評估明細(xì)表和報告書正文的文字、格式及內(nèi)容的復(fù)核和反饋，可以使有關(guān)錯誤、遺漏等問題在出具正式報告書之前得到修正。對評估人員來說，資產(chǎn)評估工作是一項必須由多個評估人員同時作業(yè)的中介業(yè)務(wù)，每個評估人員都有可能因能力、水平、經(jīng)驗、閱歷及理論方法的限制而產(chǎn)生工作盲點和工作疏忽，所以，對資產(chǎn)評估報告書初稿進(jìn)行審核就成為必要。對評估資產(chǎn)的情況熟悉程度來說，大多數(shù)資產(chǎn)委托方和占有方對委托評估資產(chǎn)的分布、結(jié)構(gòu)、成新等具體情況總是會比評估機(jī)構(gòu)和評估人員更熟悉，所以。在出具正式報告之前征求委托方意見，收集反饋意見也很有必要。

　　對資產(chǎn)評估報告必須建立起多級復(fù)核和交叉復(fù)核的制度，明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的復(fù)核。收集反饋意見主要是通過委托方或占有方熟悉資產(chǎn)具體情況的人員。對委托方或占有方意見的反饋信息，應(yīng)謹(jǐn)慎對待，應(yīng)本著獨立、客觀、公正的態(tài)度去接受其反饋意見。

　?。?）撰寫報告書應(yīng)注意的事項。資產(chǎn)評估報告書的制作技能除了需要掌握上述三個方面的技術(shù)要點外，還應(yīng)注意以下兒個事項：

　?、賹嵤虑笫?，切忌出具虛假報告。報告書必須建立在真實、客觀的基礎(chǔ)上不能脫離實際情況，更不能無中生有。報告擬定人應(yīng)是參與該項目并較全面了解該項目情況的主要評估人員。

　?、趫猿忠恢滦宰龇?，切忌出現(xiàn)表里不一。報告書文字、內(nèi)容前后要一致，摘要、正文、評估說明、評估明細(xì)表內(nèi)容與格式、數(shù)據(jù)要一致。

　?、厶峤粓蟾鏁皶r、齊全和保密。在正式完成資產(chǎn)評估工作后，應(yīng)按業(yè)務(wù)約定書的約定時間及時將報告書送交委托方。

　　送交報告書時，報告書及有關(guān)文件要送交齊全。涉及外商投資項目的對中方資產(chǎn)評估的評估報告，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理。此外，要做好客戶保密工作，尤其是對評估涉及到的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，更要加強(qiáng)保密工作。

　　8.資產(chǎn)評估報告書的應(yīng)用

　　資產(chǎn)評估報告書由評估機(jī)構(gòu)出具后，資產(chǎn)評估委托方、資產(chǎn)評估管理方和有關(guān)部門對資產(chǎn)評估報告書及有關(guān)資料根據(jù)需要分別進(jìn)行應(yīng)用。

　　9.關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬

　　注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。

　　10.披露注意事項

　　注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)受到限制無法實施完整的評估程序時，應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確披露受到的限制、無法履行的評估程序和采取的替代措施。

　　11.明確評估報告使用者及使用方式

　　編制資產(chǎn)評估報告時，應(yīng)該特別關(guān)注資產(chǎn)評估報告的使用者，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報告書中明確評估報告使用者、報告使用方式，提示評估報告使用者合理使用評估報告。

　　十二、我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況

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　　通過對我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況的考核，測試考生對我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的掌握情況，考核考生對我國資產(chǎn)評估行業(yè)自起步以來的主要發(fā)展?fàn)顩r、我國資產(chǎn)評估法律規(guī)范體制、我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系以及我國已經(jīng)制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的掌握程度。

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　　1，掌握以下內(nèi)容

　?。?）全國人大或者人大常委會頒布的涉及到資產(chǎn)評估行業(yè)的法律法規(guī)；

　　（2）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系構(gòu)成；

　?。?）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容；

　?。?）《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　?。?）我國資產(chǎn)評估法律規(guī)范體制；

　?。?）我國已經(jīng)制定的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；

　?。?）《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的主要內(nèi)容；

　?。?）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的指導(dǎo)思想。

　?。ㄈ┮c內(nèi)容

　　1.全國人大或者人大常委會頒布的涉及到資產(chǎn)評估行業(yè)的法律法規(guī)全國人大或者人大常委會頒布的法律，如《公司法》、《證券法》、《合伙企業(yè)法》、《拍賣法》、《刑法》，這些法律主要從兩個方面涉及資產(chǎn)評估行業(yè)：一是對何時需要進(jìn)行資產(chǎn)評估進(jìn)行規(guī)定；二是對評估機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員違反法律規(guī)定的罰則做出了規(guī)定。

　　2.我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系

　?。?）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系指導(dǎo)思想。設(shè)計我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系時主要遵循以下指導(dǎo)思想：

　　我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)是綜合性的評估準(zhǔn)則體系，包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)等各類別資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則。

　　我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系應(yīng)當(dāng)高度重視程序性準(zhǔn)則與專業(yè)性準(zhǔn)則。鑒于資產(chǎn)評估行業(yè)的特點，我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系不僅應(yīng)包括從程序方面規(guī)范評估行為的準(zhǔn)則，如評估報告、工作底稿、評估程序等，也應(yīng)包括針對各主要類別資產(chǎn)特點而進(jìn)行規(guī)范的專業(yè)性準(zhǔn)則，如企業(yè)價值評估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評估準(zhǔn)則、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則等。

　　我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系中應(yīng)當(dāng)將職業(yè)道德準(zhǔn)則放在與業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則同等重要的高度?；诼殬I(yè)道德在資產(chǎn)評估行業(yè)中的重要作用，我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則在重視制定規(guī)范評估行為的業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則的同時，更應(yīng)當(dāng)高度重視職業(yè)道德準(zhǔn)則的作用。

　　我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系應(yīng)當(dāng)層次清晰，邏輯嚴(yán)密，并具有一定的靈活性。我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)各層次準(zhǔn)則文件的不同效力和不同規(guī)范領(lǐng)域，同時由于資產(chǎn)評估理論與實踐在國際上發(fā)展的不均衡性，我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展尚處于不斷完善的過程中，準(zhǔn)則制定應(yīng)考慮評估理論和實踐的未來發(fā)展趨勢。

　?。?）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系。從資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系橫向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則包括業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則兩個部分。

　　從資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系縱向關(guān)系上劃分，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則分為不同的層次。

　?、儋Y產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則的縱向關(guān)系較為簡單，分為職業(yè)道德基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則兩個層次。職業(yè)道德基本準(zhǔn)則對注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德方面的基本要求、專業(yè)勝任能力、注冊資產(chǎn)評估師與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系、注冊資產(chǎn)評估師與其他注冊資產(chǎn)評估師的關(guān)系等進(jìn)行概要規(guī)范；職業(yè)道德具體準(zhǔn)則將根據(jù)評估實踐中存在的與職業(yè)道德有關(guān)的問題和職業(yè)道德基本準(zhǔn)則中的一些重要內(nèi)容如獨立性、保密原則等進(jìn)一步明確規(guī)范。

　?、谫Y產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則由于涉及面廣，在縱向關(guān)系上分為以下四個層次：

　　第一層次為資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型、各種評估目的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范，是各類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中所應(yīng)當(dāng)共同遵守的基本規(guī)則。由于我國資產(chǎn)評估行業(yè)特殊的發(fā)展背景和綜合性定位，基本準(zhǔn)則在整個評估準(zhǔn)則體系中占有極為重要的地位。

　　第二層次為資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則。，資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則和專業(yè)性準(zhǔn)則兩個部分。

　　程序性準(zhǔn)則是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評估業(yè)務(wù)、保、征評估質(zhì)量的規(guī)范，包括評估業(yè)務(wù)約定書、評估工作底稿、評估報告等。程序性準(zhǔn)則的制定需要與目前我國資產(chǎn)評估行業(yè)的理論研究和實踐發(fā)展相結(jié)合。注冊資產(chǎn)評估師只有履行必要的資產(chǎn)評估程序，才能保證資產(chǎn)評估的質(zhì)量，在程序上避免重大的遺漏或疏忽。

　　專業(yè)性準(zhǔn)則針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類別資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的評估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。，根據(jù)我國資產(chǎn)評估行業(yè)的慣例和國際上的通行做法，專業(yè)性準(zhǔn)則主要包括企業(yè)價值評估準(zhǔn)則、無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評估準(zhǔn)則、珠寶首飾藝術(shù)品評估準(zhǔn)則等。

　　第三層次為資產(chǎn)評估指南。資產(chǎn)評估指南包括對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別（細(xì)化）評估業(yè)務(wù)以及對資產(chǎn)評估中某些重要事項的規(guī)范。評估師在執(zhí)行不同目的的評估業(yè)務(wù)中，所應(yīng)當(dāng)關(guān)注的事項也各有不同。資產(chǎn)評估指南擬對我國資產(chǎn)評估行業(yè)中涉及主要評估目的的業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，同時也將涉及一些具體的資產(chǎn)類別評估業(yè)務(wù)，并對資產(chǎn)評估工作中的一些重要特定事項進(jìn)行規(guī)范。

　　第四層次為資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見。資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見是針對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的指導(dǎo)性文件。該層次較為靈活，針對評估業(yè)務(wù)中新出現(xiàn)的問題及時提出指導(dǎo)意見，某些尚不成熟的評估指南或具體評估準(zhǔn)則也可以先作為指導(dǎo)意見發(fā)布，待實踐一段時間或成熟后再上升為具體準(zhǔn)則或指南。

　　3.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容

　　2004年2月25目財政部發(fā)布《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，自2004年5月1日起施行。該準(zhǔn)則屬于業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則，共6章27條，從資產(chǎn)評估基本要求、操作準(zhǔn)則、報告準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)責(zé)任等方面對各類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行_廠規(guī)范?！顿Y產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》重點在以下方面做出了規(guī)定：

　?。?）根據(jù)國際慣例重新定義資產(chǎn)評估?；緶?zhǔn)則指出資產(chǎn)評估是"依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程".這一定義不同于以往我國評估行業(yè)對資產(chǎn)評估所下的定義，是在總結(jié)10多年來資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對資產(chǎn)評估的本質(zhì)屬性進(jìn)行的歸納和描述，并與國際評估準(zhǔn)則和美國評估準(zhǔn)則中的定義基本一致。該定義突出強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)評估結(jié)果是一種專業(yè)意見，對引導(dǎo)業(yè)內(nèi)外人士正確認(rèn)識資產(chǎn)評估作用具有重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

　　（2）對評估師執(zhí)業(yè)提出了基本要求?；緶?zhǔn)則要求評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，具有良好的職業(yè)道德；勤勉盡責(zé)，恪守獨立、客觀、公正的原則?；緶?zhǔn)則要求評估師應(yīng)當(dāng)具備能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)的專業(yè)能力，并對聘請專家和指導(dǎo)助理人員等行為進(jìn)行了規(guī)范。

　?。?）對評估操作進(jìn)行了原則性規(guī)范。資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟，十多年來我國資產(chǎn)評估行業(yè)并未對評估程序進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)范。基本準(zhǔn)則第一次對評估程序做出了規(guī)定，要求評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況履行適當(dāng)?shù)脑u估程序，并列出明確評估業(yè)務(wù)基本事項等八個資產(chǎn)評估基本程序。評估程序的規(guī)定有利于規(guī)范評估師執(zhí)業(yè)行為，切實保證評估業(yè)務(wù)質(zhì)量；同時，恰當(dāng)履行資產(chǎn)評估程序也是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，合理保護(hù)自身權(quán)益的重要手段。

　　基本準(zhǔn)則遵循國際慣例，引進(jìn)了價值類型的概念。價值類型概念和理論對資產(chǎn)評估十分重要，已逐步為世界各國評估界普遍接受，并成為各國評估準(zhǔn)則和評估實踐的基礎(chǔ)。基本準(zhǔn)則改變了t0多年來我國在評估實踐中不采用價值類型的做法。價值類型的意義在于指出同一資產(chǎn)可能具有不同類型的價值，評估師應(yīng)當(dāng)避免使用未經(jīng)定義的、籠統(tǒng)的價值概念；評估師應(yīng)當(dāng)在與客戶進(jìn)行充分討論之后，根據(jù)評估目的選取合適的價值類型；評估師應(yīng)當(dāng)對選用的價值類型進(jìn)行明確定義和說明。明確價值類型有利于更好地服務(wù)于客戶，避免評估報告使用者將一些不常用的或具有特殊內(nèi)涵和定義的價值類型誤認(rèn)為是常用的價值類型，以引導(dǎo)評估報告使用者正確理解、合理使用評估結(jié)果，同時也有利于降低評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

　　基本準(zhǔn)則針對我國評估行業(yè)在評估方法運(yùn)用方面存在的問題，結(jié)合評估理論研究成果和國外評估行業(yè)的通行做法，對評估方法的運(yùn)用重點做出了規(guī)定。由于受理論研究滯后和實踐經(jīng)驗不足的局限，我國評估從業(yè)人員長期在評估實踐中主要采用成本法，而忽視市場法和收益法的運(yùn)用。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展與完善，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場化程度越來越高，市場體系也在逐步完善，為運(yùn)用多種評估方法創(chuàng)造了條件，而日益多元化的評估報告使用者也對"成本法一貫制"的做法提出了強(qiáng)烈批評。國外評估行業(yè)的實踐已經(jīng)證明，三種基本評估方法本身并無優(yōu)劣，不能簡單認(rèn)為哪種評估方法就比其他方法好，重要的是評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況判斷，選擇與具體評估項目相適應(yīng)的一種或多種評估方法；對同一項目而言，在評估目的既定的情況下，評估師首先應(yīng)當(dāng)考慮盡可能使用三種基本方法，根據(jù)所確定的價值類型、項目具體情況特別是數(shù)據(jù)資料的完備程度選擇評估方法，并對評估方法選擇的合理性進(jìn)行說明；如果選擇一種以上評估方法，應(yīng)當(dāng)對分別得出的結(jié)論進(jìn)行綜合分析，合理確定評估結(jié)論。為此，基本準(zhǔn)則要求評估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用市場法、收益法和成本法等三種基本評估方法；應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法。形成合理評估結(jié)論。

　　評估假設(shè)是資產(chǎn)評估、世務(wù)的重要要素之一，假設(shè)的合理性直接關(guān)系到結(jié)論的合理性和可用性。評估假設(shè)的合理和規(guī)范在我國一直未引起足夠的重視，評估實踐中已經(jīng)出現(xiàn)一些濫用假設(shè)、采用不合理假設(shè)的現(xiàn)象?；緶?zhǔn)則明確要求評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理使用評估假設(shè)，并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。

　　（4）對評估信息披露環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范。在評估披露要求方面，基本準(zhǔn)則要求評估師應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行必要的評估程序后，編制并由所在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估報告；應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論；可以根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況以及委托方和其他評估報告使用者的需求，確定評估報告繁簡程度。

　?。?）明確執(zhí)業(yè)責(zé)任。基本準(zhǔn)則第一次明確提出評估師應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任。這一正面規(guī)定體現(xiàn)了評估行業(yè)對社會公共利益的維護(hù)，評估師不應(yīng)當(dāng)以評估方法的選擇、評估假設(shè)的選擇等為由，逃避對評估結(jié)論合理性所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。同時合理性的概念也體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的特點，有利于合理維護(hù)評估師的利益，即社會公眾和評估報告使用者不應(yīng)當(dāng)要求評估師對評估結(jié)論的"準(zhǔn)確性"、與成交價格的～致性承擔(dān)保證責(zé)任。

　　為合理區(qū)分評估師與相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任，基本準(zhǔn)則指出遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。

　　針對大量出現(xiàn)的要求評估師對評估對象法律權(quán)屬承擔(dān)責(zé)任的訴訟，基本準(zhǔn)則指出評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。

　　4.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》基本內(nèi)容2004年2月25日財政部發(fā)布《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，自2004年5月1日起施行。該準(zhǔn)則共6章32條，分別從基本要求、專業(yè)勝任能力、與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系、與其他注冊資產(chǎn)評估師的關(guān)系等方面對評估師職業(yè)道德行為進(jìn)行了規(guī)范。

　　（1）注冊資產(chǎn)評估師遵紀(jì)守法的要求。

　　i.要獨立地進(jìn)行專業(yè)判斷，不得以委托方或相關(guān)當(dāng)事方預(yù)先設(shè)定的價值量作為評估結(jié)果。

　　ii.不得利用工作之便為自己或他人謀取不正當(dāng)利益。

　　iii.應(yīng)當(dāng)遵守保密守則。除法律、法規(guī)和有關(guān)制度另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，不得對外提供在執(zhí)業(yè)過程獲知的各種商業(yè)秘密和相關(guān)業(yè)務(wù)資料。

　　iv.不應(yīng)同時在兩家以上（含）評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，吐玉不得以個人名義從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動，

　　v.對參與評估人員的工作進(jìn)行指示、督促和復(fù)核，保征評估人員執(zhí)行執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、程序和遵守職業(yè)道德規(guī)范。

　　vi.要維護(hù)評估行業(yè)的職業(yè)形象，不得從事與注冊資產(chǎn)評估師身份不符或可能損害其職業(yè)形象的活動。

　　vii.在每個具體的工作過程形成能夠支持評估結(jié)淪的工作底稿，并按照有關(guān)規(guī)定管理和保存好評估工作檔案。

　　viii.要自覺接受中國資產(chǎn)評估協(xié)會的管理，積極履行對資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會遷務(wù)等要求。

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀、公正的要求。

　　i.恪守獨立性原則要求。獨立性原則是指注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)當(dāng)在實質(zhì)上和形式上獨立于外部組織和所服務(wù)對象。獨立性包括實質(zhì)上的獨立和形式上的獨立。實質(zhì)上的獨立是指注冊資產(chǎn)評估師與服務(wù)對象之間沒有利害關(guān)系。形式上的獨立是指注冊資產(chǎn)評估師在為委托方提供服務(wù)時所表現(xiàn)的在社會公眾或第三者面前呈現(xiàn)出一種獨立于委托人的形象。

　　ii.恪守客觀性原則要求?？陀^性原則是指注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)當(dāng)以客觀事實為依據(jù)，實事求是，盡可能地排除人為的主觀因素，真實地反映、分析、判斷和處理評估業(yè)務(wù)，不以個人好惡或成見影響工作結(jié)果。

　　iii.恪守公正性原則要求。公正性原則是指注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)時，應(yīng)當(dāng)具備正直、誠實的品質(zhì)，公平正直地對待有關(guān)利益各方，不以犧牲一方利益而使另一方受益的行為。它要求注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)始終不偏不倚，公平地對待資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的利益相關(guān)方。

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師在承接業(yè)務(wù)、評定價值、評估結(jié)論披露等具體執(zhí)業(yè)過程中的職業(yè)道德要求。

　　i.不得以個人的名義進(jìn)行評估業(yè)務(wù)的承攬工作。

　　ii.在承攬和接受業(yè)務(wù)時，與委托方或相關(guān)當(dāng)事方存在利害關(guān)系時，應(yīng)主動回避。

　　iii.在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)實事求是地與委托方簽訂規(guī)范的委托合同（協(xié)議）。不得采用欺詐、利誘、強(qiáng)迫等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。

　　iv.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評定時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)程序，不得隨意降低執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意刪減、簡化執(zhí)業(yè)程序。

　　v.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評估時，應(yīng)當(dāng)獨立進(jìn)行專業(yè)判斷，不得以委托方或相關(guān)當(dāng)事方預(yù)先設(shè)定的價值量作為評估結(jié)果。

　　vi.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評定時，應(yīng)當(dāng)使用合理的假設(shè)。

　　vii.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評定時，應(yīng)當(dāng)獲取足夠的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，并應(yīng)當(dāng)對獲取的資料、數(shù)據(jù)和評估有關(guān)事宜進(jìn)行充分分析。

　　viii.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評定時，應(yīng)當(dāng)對參與評估人員的工作進(jìn)行指示、督促和復(fù)核，保證評估人員執(zhí)行執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、程序和遵守職業(yè)道德規(guī)范。

　　ix.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評定時，有時還需要利用有關(guān)專家協(xié)助工作。

　　x.注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)在每個具體的工作過程形成評估工作底稿。

　　xi.在進(jìn)行評估結(jié)論披露時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則出具評估報告。

　　xii.在進(jìn)行評估結(jié)論披露時，應(yīng)當(dāng)在評估報告中充分披露評估所依據(jù)的假設(shè)、限制條件和評估相關(guān)的必要信息。

　　xiii.在進(jìn)行評估結(jié)論披露時，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)報告使用者恰當(dāng)使用評估報告。

　　xiv.在進(jìn)行評估結(jié)論披露時，不應(yīng)在自己未參與或不了解項目的評估報告上簽署，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師專業(yè)勝任能力的要求。注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范中的專業(yè)勝任能力要求包括兩個方面的內(nèi)容，一是指要從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的人應(yīng)當(dāng)先經(jīng)過專門教育和培訓(xùn)，獲取了評估方面的專業(yè)知識、專業(yè)訓(xùn)練，并取得評估的實踐經(jīng)驗，具備從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的分析、判斷和表達(dá)能力，才能進(jìn)入這一行業(yè)從事評估活動；二是指已進(jìn)入資產(chǎn)評估行業(yè)從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的注冊資產(chǎn)評估師在承攬、接受和進(jìn)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，一般只能在其專業(yè)技能和時空安排等方面能夠勝任的范圍內(nèi)進(jìn)行，對超越其專業(yè)技能和時空安排等勝任能力的業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)放棄、拒絕或采取恰當(dāng)?shù)拇胧┘右越鉀Q。

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系的要求。

　　i.對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的責(zé)任要求。對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的責(zé)任要求主要是指注冊資產(chǎn)評估師從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的過程中有嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的責(zé)任，認(rèn)真執(zhí)行資產(chǎn)評估有關(guān)準(zhǔn)則、評估程序和評估質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，做好資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的各項具體工作。

　　ii.對客戶責(zé)任要求。對客戶責(zé)任要求主要是指注冊資產(chǎn)評估師在從事資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)坦誠地對待客戶，在不違背其他當(dāng)事人和公眾利益的前提下，盡最大努力，竭誠為客戶提供評估有關(guān)的專業(yè)服務(wù)，維護(hù)客戶的合法權(quán)益并與客戶保持相互信任的關(guān)系。具體包括應(yīng)當(dāng)做到按時按質(zhì)完成委托的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)；堅持保密原則，做好為客戶保密的工作；竭誠為客戶服務(wù)的要求。

　　iii.在完成評估任務(wù)的整個過程中，不得向委托方或相關(guān)當(dāng)事方索取約定服務(wù)費(fèi)之外的不正當(dāng)利益。

　　iv.提示客戶恰當(dāng)使用評估報告，并聲明不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策失誤的責(zé)任。

　　v.對社會責(zé)任要求。對社會責(zé)任要求主要是指注冊資產(chǎn)評估師在從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，不得損害社會公眾利益。

　?。?）注冊資產(chǎn)評估師與其他注冊資產(chǎn)評估師的關(guān)系的要求。與其他注冊資產(chǎn)評估師的關(guān)系是指注冊資產(chǎn)評估師在從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程，應(yīng)當(dāng)做好與同行之問的溝通與協(xié)作，以誠相待，保持良好的工作關(guān)系，共同維護(hù)和增進(jìn)本行業(yè)的職業(yè)信譽(yù)和形象。

　　十三、國外評估準(zhǔn)則

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　　通過對國外評估準(zhǔn)則內(nèi)容的考核，測試考生對國外評估準(zhǔn)則的掌握情況，考核考生對國際評估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)體系、國際評估準(zhǔn)則中市場價值等基本概念、國際評估準(zhǔn)則中關(guān)于評估方法的論述等專業(yè)基礎(chǔ)知識的掌握程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內(nèi)容

　　掌握國際評估準(zhǔn)則中有關(guān)市場價值的定義。

　　2.熟悉以下內(nèi)容

　　（1）熟悉國際評估準(zhǔn)則中的專業(yè)術(shù)語；

　　（2）熟悉國際評估準(zhǔn)則中關(guān)于評估方法的論述。

　　3.了解以下內(nèi)容

　?。?）了解在國際評估界具有較大影響的評估準(zhǔn)則；

　　（2）了解國際評估準(zhǔn)則委員會的成立背景；

　　（3）了解國際評估準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體系。

　?。ㄈ齷要點內(nèi)容

　　1.國際評估準(zhǔn)則中基本概念

　?。?）與資產(chǎn)相關(guān)的概念。不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)所有權(quán)稱為"不動產(chǎn)權(quán)"，是指包含在不動產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨立于不動產(chǎn)實體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。不動產(chǎn)的價值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動產(chǎn)價值取決于不動產(chǎn)的獨特性、長期存在性、地理位置的固定性、土地供應(yīng)的相對有限性以及特定位置不動產(chǎn)的特殊效用。不動產(chǎn)評估中有許多公認(rèn)的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預(yù)期或期望原則、變化原則以及其他原則。

　　不動產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動產(chǎn)，包括不動產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動產(chǎn)，通常具有可移動性。動產(chǎn)所有權(quán)稱為"動產(chǎn)權(quán)".

　　財產(chǎn)是個法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。在資產(chǎn)評估中，使用"財產(chǎn)"概念時，如果未加進(jìn)一步限定或說明，可以指不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值、財務(wù)權(quán)益中的任一種或全部。

　　資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動產(chǎn)和／或動產(chǎn)。在會計術(shù)語中，資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的、由于過去行為所形成的、可以從中合理預(yù)計未來獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。

　?。?）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)概念。資產(chǎn)評估是個經(jīng)濟(jì)概念，即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評估師進(jìn)行評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或"所有者的權(quán)利"，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。

　?。?）評估中的折舊概念。"折舊"這一術(shù)語在評估行業(yè)和會計行業(yè)中都使用，在實踐中可能會引起評估師、會計師或其他人士的誤解。評估師在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟(jì)性（外部環(huán)境）貶值。而會計上的"應(yīng)計折舊"概念是指會計師根據(jù)歷史成本原則做出的對資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。折舊在評估和會計上最重要的區(qū)別在于，評估中的"應(yīng)計折舊"應(yīng)當(dāng)與市場有關(guān)，反映相關(guān)的市場狀況；而會計上的"應(yīng)計折舊"則與會計原則有關(guān)，并不反映市場狀況。

　?。?）市場、成本、價格和價值概念。市場是買方和賣方之間在價格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系，市場的存在是資產(chǎn)評估能夠得以進(jìn)行的基礎(chǔ)條件之一。市場意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進(jìn)行商品或服務(wù)交易。交易各方都能夠根據(jù)供求關(guān)系和其他價格確定因素、各方的能力和知識、他們對商品和／或服務(wù)效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場可以是地方市場或國內(nèi)市場，也可以是國際市場。

　　成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。當(dāng)商品生產(chǎn)、服務(wù)提供完成之后，成本就成為事實（歷史數(shù)據(jù)）。對于購買者來說，為商品或服務(wù)所付出的價格就成為其成本。資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建、生產(chǎn)過程中的所有直接成本和間接成本。如果購買方在收購之后叉發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會計原理這些費(fèi)用可增加到歷史成本中。但在資產(chǎn)評估中，根據(jù)市場對這些支出費(fèi)用的效用的認(rèn)可程度，這些費(fèi)用可能會全部在資產(chǎn)的"市場價值"中反映，也可能不予以反映。

　　價格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實際交易的貨幣金額。價格是事實，是一個歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財務(wù)實力、動機(jī)或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍?wù)所付出的價格與其他人對該商品或服務(wù)價值的認(rèn)可意見可能有關(guān)系，也可能沒有任何關(guān)系。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對商品或服務(wù)價值的認(rèn)可。

　　價值是個經(jīng)濟(jì)概念，價值并不是事實，只是根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)進(jìn)行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價值的有效日期（基準(zhǔn)日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評判。

　　資產(chǎn)的所有者、經(jīng)營者、投資者、保險人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動機(jī)的特殊購買方等對同一資產(chǎn)會賦予不同的價值。價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義。某些經(jīng)嚴(yán)格定義的價值類型是資產(chǎn)評估中常用的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，需要明確定義并予以披露。對于評估師而言，在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，最重要的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業(yè)務(wù)目的，并明確披露所評估價值的類型和定義。價值定義的改變會使資產(chǎn)所具有的價值產(chǎn)生實質(zhì)性影響。因此，專業(yè)評估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的"價值"概念，而應(yīng)對所涉及的特定價值類型進(jìn)行詳細(xì)定義。

　?。?）市場價值。市場價值是各國資產(chǎn)評估行業(yè)中普遍使用的概念，各國資產(chǎn)評估理論和評估準(zhǔn)則中關(guān)于市場價值的定義不盡相同，但大多只是措詞上的區(qū)別，其基本組成要件大致相同。

　　《國際評估準(zhǔn)則》中市場價值的定義如下：

　　市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)目進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

　　市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中最常使用的價值類型。資產(chǎn)的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認(rèn)可，而并不僅僅反映其物理實體狀況。某項資產(chǎn)對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業(yè)對該資產(chǎn)價值的認(rèn)同。市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產(chǎn)效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。

　?。?）非市場價值?！秶H評估準(zhǔn)則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值又稱市場價值以外的價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、持續(xù)使用價值、保險價值、剩余價值、清算價值、特殊價值等。

　　在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。在用價值是特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，因而是非市場性的。

　　投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。

　　持續(xù)使用價值是指企業(yè)作為一個整體的價值。這一概念涉及對一個持續(xù)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行的評估，由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)的整體價值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，但所有這些組成部分本身的價值并不構(gòu)成市場價值。

　　保險價值是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的定義所確定的價值。計稅、課稅或征稅價值是指根據(jù)有關(guān)資產(chǎn)計稅、課稅和征稅法律中規(guī)定的定義所確定的價值。有的司法管轄當(dāng)局可能會引用市場價值作為征稅的基礎(chǔ)，但所要求的評估方法可能會產(chǎn)生不同于市場價值定義的結(jié)果。

　　剩余價值是指假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣處置的價值。剩余價值不是繼續(xù)使用時的價值，且不包括土地價值在內(nèi)。該價值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現(xiàn)凈值。

　　清算價值或強(qiáng)制變賣價值是指在銷售時間過短，達(dá)不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價值數(shù)額。在某些國家，強(qiáng)制變賣價值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購買時知曉賣方不利處境的情況。

　　特殊價值是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價值是針對特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。

　　2.《國際評估準(zhǔn)則》中關(guān)于評估方法的論述

　　無論評估資產(chǎn)的市場價值還是非市場價值，評估師都需要根據(jù)項目具體情況恰當(dāng)選擇評估方法。在選擇評估方法時，評估師應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評估方法在具體項目中的適用性，采用多種評估方法時，應(yīng)當(dāng)分析、調(diào)整運(yùn)用多種評估方法得出的評估結(jié)論，確定最終評估結(jié)果。

　　成本法建立在這樣一個假設(shè)基礎(chǔ)上，即作為購買某特定資產(chǎn)的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產(chǎn)相同的或具有相同功能的資產(chǎn)。除非有額外的時間支出、風(fēng)險或其他不方便之處，人們?yōu)樵撎囟ㄙY產(chǎn)所愿意支付的價格不會超過獲取相同或具有相似功能的替代資產(chǎn)的成本。由于舊資產(chǎn)或功能較低資產(chǎn)的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運(yùn)用成本法進(jìn)行評估時需要估計折舊（貶值）。當(dāng)被評估資產(chǎn)處于全新狀態(tài)時，其成本與市場價值最為接近。

　　成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計劃將要建設(shè)的項目。成本的估計通常設(shè)定了市場參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評估較舊的資產(chǎn)，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結(jié)果所反映的不是市場價值。

　　市場法又稱市場比較法、銷售比較法，是指通過對與被評估資產(chǎn)相似或可替代資產(chǎn)的分析，以及對購買方為類似資產(chǎn)或可替代資產(chǎn)所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產(chǎn)的價值。市場法有著較為廣泛的用途，在市場數(shù)據(jù)充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過運(yùn)用市場法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)也可能用于成本法和收益法的評估。當(dāng)市場條件發(fā)生重大變化或波動時，或?qū)苌俳灰椎奶厥赓Y產(chǎn)進(jìn)行評估時，市場法的運(yùn)用受到限制。

　　運(yùn)用市場法需要對類似資產(chǎn)的交易情況進(jìn)行分析，以確保交易雙方具有正常的動機(jī)。當(dāng)交易價格反映的不是市場參與者的正常動機(jī)時，如特殊購買者愿意支付特別的溢價，這樣的交易價格數(shù)據(jù)不具有可參照性，應(yīng)予剔除。評估師將評估對象與參照物進(jìn)行比較時，應(yīng)當(dāng)注意：評估對象與參照物屬于相似資產(chǎn)；參照物的交易價格應(yīng)當(dāng)是近期在公開市場上的交易價格；評估對象與參照物應(yīng)當(dāng)按照適當(dāng)?shù)谋容^單位進(jìn)行比較，并按可比因素進(jìn)行必要的調(diào)整；關(guān)注評估對象的權(quán)利狀況，確信其與參照物的權(quán)利狀況相同，否則需要進(jìn)行必要的調(diào)整。

　　收益法又稱收益資本化法或收益現(xiàn)值法，通過分析被評估資產(chǎn)的相關(guān)收入和成本費(fèi)用，將未來收益折現(xiàn)或資本化為估算價值。收益法的理論基礎(chǔ)在于預(yù)期原則，即資產(chǎn)的價值是由其預(yù)期的未來收益決定的。因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。

　　成本法、市場法和收益法作為資產(chǎn)評估的三大基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運(yùn)用方法。評估師在進(jìn)行某項評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其經(jīng)驗和知識、當(dāng)?shù)氐脑u估準(zhǔn)則要求、市場要求、數(shù)據(jù)的可獲得程度等綜合網(wǎng)素，選取適宜的評估方法。評估師在選用某種評估方法進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)考慮其他可以適用的評估方法。這樣做可以給評估師提供一個系統(tǒng)的分析程序，以最終分析、調(diào)整不同評估方法得出結(jié)論。

　　對于不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值、金融資產(chǎn)等各種資產(chǎn)類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的。但不同類型的資產(chǎn)評估項目所獲得的相關(guān)信息資料是不同的，分別反映了各類型資產(chǎn)在其相應(yīng)市場上的特點。評估師應(yīng)當(dāng)收集、分析能夠合理反映被評估資產(chǎn)價值的數(shù)據(jù)資料，在選取評估方法時應(yīng)當(dāng)充分考慮資料的可獲得程度。

　　評估資產(chǎn)的市場價值時，如果評估方法運(yùn)用得當(dāng)，則所有評估市場價值的方法、技術(shù)和程序都會得出符合市場價值基本定義的評估結(jié)果。采用市價法進(jìn)行評估時須根據(jù)市場觀察得出結(jié)果；采用成本法確定建筑成本和損耗時，須根據(jù)對成本和應(yīng)計損耗的市場化分析進(jìn)行判斷；采用收益法時須以市場認(rèn)可的現(xiàn)金流和市場確定的回報率為基礎(chǔ)。雖然需要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及與市場或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定哪種評估方法最適用，但如果每種評估方法都是以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用以上任何評估方法都可以評估出資產(chǎn)的市場價值。

2007年注冊資產(chǎn)評估師《財務(wù)會計》考試大綱

2007年注冊資產(chǎn)評估師《經(jīng)濟(jì)法》考試大綱

2007年注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》考試大綱

2007年注冊資產(chǎn)評估師《機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)》考試大綱

2007年注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試大綱