2004年資產評估講義（一）

　　第 一 章　總　論

　　前言：

　　要以基本概念為主，最基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來看，它的題型比前兩年有一些改變，比較多的增加了一些主觀題的內容，而對客觀題的內容來說可能有一些刪減，在分數(shù)上做了一些變化，這更要求考生們要特別注意這門課的最基本的知識點，最基本的一些概念。

　　第一節(jié)　資產評估及其特點

　　一、資產評估定義

　?。ㄒ唬┵Y產

　　所謂資產，是指經濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。

　　1.資產具有以下基本特征：

　?。?）資產必須是經濟主體擁有或者控制的。

　?。?）資產必須能以貨幣計量。

　　（3）資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。

　　2.作為資產評估客體的資產，存在形式是多種多樣的，為了科學地進行資產評估，可對資產進行適當?shù)姆诸悺?/p>

　?。?）按資產存在形態(tài)分類，可以分為有形資產和無形資產。

　?。?）按資產是否具有綜合獲得能力分類，可以分為單項資產和整體資產

　?。?）按資產能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產和不可確指的資產。

　?。?）按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。

　?。ǘ﹥r格和價值

　　（三）資產評估

　　資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產價值進行評定和估算的行為。

　?。?）評估主體。

　　（2）評估客體。

　?。?）評估依據(jù)。

　?。?）評估目的。

　?。?）評估原則。

　?。?）評估程序。

　?。?）評估價值類型。

　?。?）評估方法。

　　二、資產評估的種類和特點

　?。ㄒ唬┵Y產評估的種類

　　目前國際上的資產評估主要分為三類，即評估、評估復核和評估咨詢。

　　資產評估又可分為完全資產評估和限制性資產評估；

　　資產評估還可具體劃分為單項資產評估和整體資產評估。

　　（二）資產評估的特點

　　1.市場性。

　　2.公正性。

　　3.專業(yè)性。

　　4.咨詢性。

　　三、資產評估的功能和作用

　?。ㄒ唬┰u價及評估的功能

　?。ǘ┕芾淼墓δ埽ㄗ饔茫?/p>

　?。ㄈ╄b證的作用

　　第二節(jié)　價值類型和評估目的

　　一、資產評估的價值類型

　　資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。

　　第一種，以資產評估的估價標準形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。

　　第二種，從資產評估假設的角度來表述資產評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等三種。

　　第三種，從資產業(yè)務的性質，即資產評估的特定目的來劃分資產評估的價值類型。

　　第四種，以資產評估時所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產的使用狀態(tài)來劃分資產評估結果的價值類型。

　?。ㄒ唬╆P于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值

　　在國際評估準則中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值存在形式，它是一系列不符合資產市場價值定義條件價值形式的總稱或組合。

　?。ǘ┟鞔_資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用

　　二、資產評估的目的

　?。ㄒ唬┵Y產評估的一般目的

　　資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。

　?。ǘ┵Y產評估的特定目的

　　1.資產轉讓。

　　2.企業(yè)兼并。

　　3.企業(yè)出售。

　　4.企業(yè)聯(lián)營。

　　5.股份經營。

　　6.中外合資、合作。

　　7.企業(yè)清算。

　　8.抵押。

　　9.擔保。

　　10.企業(yè)租賃。

　　11.債務重組。

　?。ㄈ┵Y產評估特定目的在資產評估中的地位和作用

　　第三節(jié)　資產評估的假設與原則

　　假設也可以這么說，很多東西是建立在假設之上，沒有這種假設，很多活動事實上是無法進行的。所以，在資產評估的活動，會計的活動當中，對某些假設做出說明是非常必要的。

　　假設的意思就是說，由于認識客體它的變化不可能被主體全部認識，這樣的話，人們就不得不根據(jù)我已經知道的某些特征和事實，來做出合乎邏輯的推斷，這種推斷事實上就是一種假設。

　　一、資產評估假設

　?。ㄒ唬┙灰准僭O

　　交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

　　（二）公開市場假設

　　公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

　?。ㄈ┏掷m(xù)使用假設

　　持續(xù)使用假設也是對資產擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

　?。ㄋ模┣逅慵僭O

　　二、資產評估的原則

　?。ㄒ唬┵Y產評估工作原則

　　1.獨立性原則。

　　2.客觀公正性原則。

　　3.科學性原則。

　　（二）資產評估經濟技術原則

　　1.預期收益原則。

　　2.供求原則。

　　3.貢獻原則。

　　4.替代原則。

　　5.估價日期原則。

　　第四節(jié)　資產評估與會計和審計的關系

　　一、資產評估與會計和審計的聯(lián)系

　?。ㄒ唬┵Y產評估與會計的聯(lián)系

　?。ǘ┵Y產評估與審計的聯(lián)系

　　二、資產評估與會計和審計的區(qū)別

　?。ㄒ唬┵Y產評估與會計的區(qū)別

　　（二）資產評估與審計的區(qū)別

　　第五節(jié)　資產評估在中國的發(fā)展

　　一、中國資產評估行業(yè)及其發(fā)展

　　二、中國資產評估師職業(yè)法律規(guī)范

　?。ㄒ唬┓尚问降馁Y產評估師職業(yè)法律規(guī)范

　　（二）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產評估師職業(yè)法律規(guī)范

　　第 二 章　資產評估的基本方法

　　第二章在全書中的作用：

　　它是集中的提煉，專門講述資產評估的方法，把資產評估的三種方法具體進行說明。考生在復習此章時，先不要考慮具體對象的影響，先把三種方法的概念、特點、適用范圍和計算方法等特別記住。做到以不變應萬變。

　　第一節(jié)　市場法

　　一、市場法的基本涵義

　　市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。市場法是資產評估中最為直接，最具說服力的評估方法之一。

　　市場法依據(jù)的原則是替代原則。

　　二、市場法的基本前提

　　通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：

　?。?）要有一個活躍的公開市場；

　?。?）公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

　　三、市場法的基本程序及有關指標

　?。ㄒ唬┻x擇參照物

　　（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

　?。ㄈ┲笜藢Ρ?、量化差異

　?。ㄋ模┰诟鲄⒄瘴锍山粌r格的基礎上調整已經量化的對比指標差異

　?。ㄎ澹┚C合分析確定評估結果

　　1.資產的功能。

　　2.資產的實體特征和質量。

　　3.市場條件。

　　4.交易條件。

　　四、市場法中的具體評估方法

　　（一）直接比較法

　　直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。

　　其基本計算公式為：評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征

　　1.現(xiàn)行市價法。

　　2.市價折扣法。 資產評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）

　　3.功能價值類比法。

　　（1）資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）

　?。?）資產價值與其功能呈指數(shù)關系的情況，通常被稱作規(guī)模經濟效益指數(shù)法：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）X

　　4.價格指數(shù)法。

　　資產評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數(shù)）

　　5.成新率價格調整法。

　　資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）

　?。ǘ╊惐日{整法

　　該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。

　　1.市場售價類比法。

　　資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

　　資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù)

　　年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]

　　=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

　　=0.9006÷0.9324

　　=0.9659

　　2.市價法。

　　資產評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）

　　3.市盈率乘（倍）數(shù)法。

　　資產評估價值=評估對象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　第二節(jié)　收益法

　　一、收益法的基本涵義

　　收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

　　思路：通過估測被估資產未來預期收益的現(xiàn)值判斷被估資產的價值的一切方法。

　　典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。

　　二、收益法的基本前提

　　收益法是依據(jù)資產未來預期收益經折現(xiàn)或本金化處理來估測資產價值的，它涉及三個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間。

　　1.被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

　　2.資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；

　　3.被評估資產預期獲利年限可以預測。

　　三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

　?。ㄒ唬?收益額

　　其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二，用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。

　?。ǘ┱郜F(xiàn)率

　　折現(xiàn)率就其構成而言，如不考慮通貨膨脹，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。其中無風險報酬率可以利用國庫率或者銀行同期貸款利率近似代替。

　　（三）收益期限

　　四、收益法中的主要技術方法

　　公式中出現(xiàn)的符號的含義

　　三個最基本的公式

　　1.永續(xù)年金收益

　　評估值=收益/資本化率

　　2.有期限

　　3.分段收益法公式：是前兩種公式的總和

　?。ㄒ唬┘兪找娌蛔?/p>

　　1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式：

　　P＝A／r

　　2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式

　　3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：

　　P＝A×n

　?。ǘ┘兪找嬖谌舾赡旰蟊３植蛔?/p>

　　1.無限年期收益。其基本公式為：

　　2.有限年期收益。其計算公式為：

　?。ㄈ┘兪找姘吹炔罴墧?shù)變化

　　1.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　2.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　　3.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　4.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　?。ㄋ模┘兪找姘吹缺燃墧?shù)變化

　　1.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　2.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　　3.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　4.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　　第三節(jié)　成本法

　　一、成本法的基本涵義

　　成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

　　二、成本法的基本前提

　　1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　2.應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎上的，信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產與歷史資產具有相同性或可比性。

　　3.形成資產價值的耗費是必須的。

　　三、成本法中的基本要素

　　（一）資產的重置成本

　　1.復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。

　　2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標準，新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

　?。ǘ┵Y產的實體性貶值

　?。ㄈ┵Y產的功能性貶值

　　（四）資產的經濟性貶值

　　四、成本法中的具體評估方法

　　（一）重置成本的估算方法

　　1.重置核算法。

　　2.價格指數(shù)法。

　　重置成本＝資產的賬面原值×價格指數(shù)

　　或：重置成本＝資產的賬面原值×（1＋價格變動指數(shù)）

　　式中，價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。

　　注意：重置核算法和價格指數(shù)法的區(qū)別

　　1.用價格指數(shù)法算出來的重置成本只能是復原重置成本，而重置核算法有可能是復原重置成本，也有可能是更新重置成本。

　　2.價格指數(shù)法是建立在不同時期某一種或某一類或全部資產的價格變動水平上，而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本核算的基礎上。

　　3.功能價值類比法。

　?。?）生產能力比例法。

　　（2）規(guī)模經濟效益指數(shù)法。

　?。ǘ嶓w性貶值的測算方法

　　1.觀察法，也稱成新率法。

　　資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）

　　2.使用年限法。

　　3.修復費用法。

　?。ㄈ┵Y產的功能性貶值測算方法

　　（四）資產經濟性貶值的估算

　　第四節(jié)　評估方法的選擇

　　一、評估方法之間的關系

　　（一） 資產評估方法之間的聯(lián)系

　　各種方法是相通的，只不過路徑不同。

　?。ǘ┵Y產評估方法之間的區(qū)別

　　三種方法的邏輯出發(fā)點不同

　　二、資產評估方法的選擇

　　1.方法的選擇要與評估目的、評估的市場條件、評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評估價值類型要相適應。

　　2.方法的選擇要受到評估對象的類型、狀態(tài)等的影響。

　　3.方法的選擇還受到此方法的評估資料以及技術參數(shù)的約束

　　第 三 章　資產評估程序

　　第一節(jié)　資產評估程序概述

　　一、資產評估程序的定義和分類

　　資產評估程序是指資產評估機構和人員執(zhí)行資產評估業(yè)務、形成資產評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認為資產評估程序開始于資產評估機構和人員接受委托，終止于向委托人或相關當事人提交資產評估報告書。廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業(yè)務前的明確資產評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。

　　1.明確資產評估業(yè)務基本事項；

　　2.簽訂資產評估業(yè)務約定書；

　　3.編制資產評估計劃；

　　4.資產勘查與現(xiàn)場調查；

　　5.收集資產評估資料；

　　6.評定估算；

　　7.編制和提交資產評估報告書；

　　8.資產評估工作檔案歸檔。

　　二、資產評估程序的重要性

　　第二節(jié)　資產評估具體程序

　　一、明確資產評估業(yè)務基本事項

　　1.委托方和相關當事方基本狀況。

　　2.資產評估目的。

　　3.評估對象基本狀況。

　　1.價值類型及定義。

　　2.資產評估基準日。

　　3.資產評估限制條件和重要假設。

　　4.其他需要明確的重要事項。

　　二、簽訂資產評估業(yè)務約定書

　　三、編制資產評估計劃

　　四、資產勘查與現(xiàn)場調查

　　五、收集資產評估資料

　　六、評定估算

　　七、編制和提交資產評估報告書

　　八、資產評估工作檔案歸檔

　　第三節(jié)　執(zhí)行資產評估程序的基本要求（了解）

　　第四節(jié)　資產評估中信息收集與分析方法

　　一、 執(zhí)行資產評估業(yè)務過程中需要收集的信息

　　二、執(zhí)行資產評估業(yè)務過程中信息的來源

　?。ㄒ唬?收集資產所有者或占有者內部的信息資料

　?。ǘ┦占Y產所有者或占有者外部的信息資料

　　1.市場信息。

　　2.政府部門。

　　3.證券交易機構。

　　4.媒體。

　　5.行業(yè)協(xié)會或管理機構及其出版物。

　　6.學術出版物。

　　三、資產評估過程中信息的初步處理

　?。ㄒ唬┵Y產信息資料的分析

　?。ǘ┵Y產信息資料的篩選與調整

　　1.按可用性原則劃分

　　2.按信息來源劃分

　　（1）一級信息。

　　（2）二級信息。

　　四、評估過：程中常用的邏輯分析方法

　　（一）比較

　?。ǘ┓治雠c綜合

　?。ㄈ┩评?/p>

　　第 四 章　機器設備評估

　　第一節(jié)　機器設備評估概述

　　一、機器設備定義

　　二、機器設備的分類

　?。ㄒ唬┕潭ㄙY產管理中使用的國家分類標準

　　（二）會計核算中使用的分類標準

　　1.生產用機器設備；

　　2.非生產機器設備；

　　3.租出機器設備；

　　4.未使用機器設備；

　　5.不需用機器設備；

　　6.融資租入機器設備；

　　第二節(jié)　成本法在機器設備評估中的應用

　　重置成本法的計算公式為：

　　一、重置成本的計算

　　機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發(fā)生的獎金成本。

　?。ㄒ唬┰O備凈價

　　1.直接法。

　?。?）市場詢價。

　?。?）使用價格資料。

　　2.物價指數(shù)法。

　?。?）定基物價指數(shù)。

　?。?）環(huán)比物價指數(shù)。

　　3.重置核算法。

　　機器設備的重置成本是由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成。

　?。?）生產成本。

　?、僦苯尤斯べM（LD）。

　　直接人工費＝∑實際工時消耗量×工資定額

　?、谥苯硬牧腺M（MD）

　　MD=MR+MP

　?、圮囬g經費（EW）。

　　EW＝（LD）×rEW

　　④企業(yè)管理費用（EM）。

　　EM＝（LD）×rEM

　　⑤其他專項費用（EO）

　　CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET

　?。?）銷售費用（ES）

　　銷售成本（CS）

　　CS＝CM＋ES

　　（3）利潤（P）。

　　P＝CS×rP

　?。?）稅金（T）。

　　T＝RC×rT

　?。?）設備重置成本（RC）。

　　RC＝Cs＋P＋T

　?。紺s＋Cs×rp+RC×rT

　　4.綜合估價法。

　　計算公式為：

　　RC＝（MRM÷Km+MPM）×（1+Kp）×（1+Kd/n）/（1-rT）

　　5.重量估價法。

　　計算公式為：

　　RC＝W×RW×K+P+T

　　6.類比估價法－―指數(shù)估價法。

　　RC/S2=（A1/A2）x

　?。ǘ┻\雜費

　　1.國產設備運雜費。

　　國產設備運雜費＝國產設備原價×國產運雜費率

　　2.進口設備的國內運雜費。

　　（三）設備安裝費

　　1.國產設備安裝費。

　　國產設備安裝費＝設備原價×設備安裝費率

　　2.進口設備安裝費計算。

　?。ㄋ模┗A費

　?。ㄎ澹┻M口設備從屬費用

　　二、實體性貶值

　?。ㄒ唬┯^察法

　?。ǘ┠晗薹?/p>

　?。ㄈ┬迯唾M用法

　　1.修復費用的含義是對可修復費用而言；

　　2.對一個設備而言，既有可修復的費用，也有不可修復的費用，要綜合計算。

　　三、功能性貶值

　　設備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運營成本兩方面。

　?。ㄒ唬┑冖穹N功能性貶值

　　第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上

　?。ǘ┑冖蚍N功能性貶值-超額營運成本，指由于新技術、新工藝的運用，導致現(xiàn)在生產的新設備功能更強大，技術更先進。

　　四、經濟性貶值

　　經濟貶值是由于企業(yè)外部因素所導致的被估資產價值的損失。

　　具體表現(xiàn)有以下幾點：

　　1.由于使用壽命縮短

　　2.由于運營費用的提高

　　3.市場競爭的加劇

　　第三節(jié)　市場法在機器設備評估中的應用

　　一、比較因素

　　（一）個別因素

　?。ǘ┙灰滓蛩?/p>

　　（三）時間因素

　?。ㄋ模┑赜蛞蛩?/p>

　　二、運用市場法評估機器設備的具體方法

　?。ㄒ唬┲苯悠ヅ浞?/p>

　　（二）因素調整法

　?。ㄈ┏杀颈嚷收{整法

　　第四節(jié)　收益法在機器設備評估中的應用