2004年資產(chǎn)評(píng)估講義（一）

　　第 一 章　總　論

　　前言：

　　要以基本概念為主，最基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來看，它的題型比前兩年有一些改變，比較多的增加了一些主觀題的內(nèi)容，而對(duì)客觀題的內(nèi)容來說可能有一些刪減，在分?jǐn)?shù)上做了一些變化，這更要求考生們要特別注意這門課的最基本的知識(shí)點(diǎn)，最基本的一些概念。

　　第一節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

　　一、資產(chǎn)評(píng)估定義

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)

　　所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

　　1.資產(chǎn)具有以下基本特征：

　　（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

　?。?）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。

　　（3）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。

　　2.作為資產(chǎn)評(píng)估客體的資產(chǎn)，存在形式是多種多樣的，為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺?/p>

　　（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)是否具有綜合獲得能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

　?。?）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

　?。ǘ﹥r(jià)格和價(jià)值

　　（三）資產(chǎn)評(píng)估

　　資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。

　?。?）評(píng)估主體。

　?。?）評(píng)估客體。

　?。?）評(píng)估依據(jù)。

　　（4）評(píng)估目的。

　?。?）評(píng)估原則。

　?。?）評(píng)估程序。

　?。?）評(píng)估價(jià)值類型。

　?。?）評(píng)估方法。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估的種類

　　目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。

　　資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估；

　　資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。

　　（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

　　1.市場(chǎng)性。

　　2.公正性。

　　3.專業(yè)性。

　　4.咨詢性。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用

　　（一）評(píng)價(jià)及評(píng)估的功能

　?。ǘ┕芾淼墓δ埽ㄗ饔茫?/p>

　?。ㄈ╄b證的作用

　　第二節(jié)　價(jià)值類型和評(píng)估目的

　　一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

　　資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。

　　第一種，以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。

　　第二種，從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值等三種。

　　第三種，從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。

　　第四種，以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型。

　?。ㄒ唬╆P(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

　　在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中，市場(chǎng)價(jià)值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件價(jià)值形式的總稱或組合。

　　（二）明確資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的目的

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估的一般目的

　　資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

　　（二）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的

　　1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　2.企業(yè)兼并。

　　3.企業(yè)出售。

　　4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)。

　　5.股份經(jīng)營(yíng)。

　　6.中外合資、合作。

　　7.企業(yè)清算。

　　8.抵押。

　　9.擔(dān)保。

　　10.企業(yè)租賃。

　　11.債務(wù)重組。

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用

　　第三節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

　　假設(shè)也可以這么說，很多東西是建立在假設(shè)之上，沒有這種假設(shè)，很多活動(dòng)事實(shí)上是無法進(jìn)行的。所以，在資產(chǎn)評(píng)估的活動(dòng)，會(huì)計(jì)的活動(dòng)當(dāng)中，對(duì)某些假設(shè)做出說明是非常必要的。

　　假設(shè)的意思就是說，由于認(rèn)識(shí)客體它的變化不可能被主體全部認(rèn)識(shí)，這樣的話，人們就不得不根據(jù)我已經(jīng)知道的某些特征和事實(shí)，來做出合乎邏輯的推斷，這種推斷事實(shí)上就是一種假設(shè)。

　　一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

　　（一）交易假設(shè)

　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

　　（二）公開市場(chǎng)假設(shè)

　　公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

　?。ㄈ┏掷m(xù)使用假設(shè)

　　持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

　?。ㄋ模┣逅慵僭O(shè)

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的原則

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估工作原則

　　1.獨(dú)立性原則。

　　2.客觀公正性原則。

　　3.科學(xué)性原則。

　　（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

　　1.預(yù)期收益原則。

　　2.供求原則。

　　3.貢獻(xiàn)原則。

　　4.替代原則。

　　5.估價(jià)日期原則。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

　　一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系

　　（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系

　?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系

　　二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別

　?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別

　　第五節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展

　　一、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及其發(fā)展

　　二、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

　?。ㄒ唬┓尚问降馁Y產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

　　（二）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

　　第 二 章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　第二章在全書中的作用：

　　它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評(píng)估的方法，把資產(chǎn)評(píng)估的三種方法具體進(jìn)行說明?？忌趶?fù)習(xí)此章時(shí)，先不要考慮具體對(duì)象的影響，先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬變。

　　第一節(jié)　市場(chǎng)法

　　一、市場(chǎng)法的基本涵義

　　市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接，最具說服力的評(píng)估方法之一。

　　市場(chǎng)法依據(jù)的原則是替代原則。

　　二、市場(chǎng)法的基本前提

　　通過市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：

　?。?）要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；

　　（2）公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

　　三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

　　（一）選擇參照物

　?。ǘ┰谠u(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

　　（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異

　?。ㄋ模┰诟鲄⒄瘴锍山粌r(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異

　?。ㄎ澹┚C合分析確定評(píng)估結(jié)果

　　1.資產(chǎn)的功能。

　　2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

　　3.市場(chǎng)條件。

　　4.交易條件。

　　四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

　?。ㄒ唬┲苯颖容^法

　　直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。

　　其基本計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征

　　1.現(xiàn)行市價(jià)法。

　　2.市價(jià)折扣法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）

　　3.功能價(jià)值類比法。

　?。?）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

　?。?）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X

　　4.價(jià)格指數(shù)法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　　5.成新率價(jià)格調(diào)整法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）

　?。ǘ╊惐日{(diào)整法

　　該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。

　　1.市場(chǎng)售價(jià)類比法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

　　年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]

　　=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

　　=0.9006÷0.9324

　　=0.9659

　　2.市價(jià)法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）

　　3.市盈率乘（倍）數(shù)法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　第二節(jié)　收益法

　　一、收益法的基本涵義

　　收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

　　思路：通過估測(cè)被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷被估資產(chǎn)的價(jià)值的一切方法。

　　典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。

　　二、收益法的基本前提

　　收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。

　　1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　　2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　　3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

　　三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

　?。ㄒ唬?收益額

　　其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

　　（二）折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，如不考慮通貨膨脹，它是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。其中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以利用國(guó)庫(kù)率或者銀行同期貸款利率近似代替。

　　（三）收益期限

　　四、收益法中的主要技術(shù)方法

　　公式中出現(xiàn)的符號(hào)的含義

　　三個(gè)最基本的公式

　　1.永續(xù)年金收益

　　評(píng)估值=收益/資本化率

　　2.有期限

　　3.分段收益法公式：是前兩種公式的總和

　?。ㄒ唬┘兪找娌蛔?/p>

　　1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

　　P＝A／r

　　2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式

　　3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

　　P＝A×n

　?。ǘ┘兪找嬖谌舾赡旰蟊３植蛔?/p>

　　1.無限年期收益。其基本公式為：

　　2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：

　　（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化

　　1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　?。ㄋ模┘兪找姘吹缺燃?jí)數(shù)變化

　　1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

　　第三節(jié)　成本法

　　一、成本法的基本涵義

　　成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

　　二、成本法的基本前提

　　1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

　　3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。

　　三、成本法中的基本要素

　　（一）資產(chǎn)的重置成本

　　1.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

　　2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

　?。ǘ┵Y產(chǎn)的實(shí)體性貶值

　　（三）資產(chǎn)的功能性貶值

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

　　四、成本法中的具體評(píng)估方法

　?。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪惴椒?/p>

　　1.重置核算法。

　　2.價(jià)格指數(shù)法。

　　重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)

　　或：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1＋價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

　　式中，價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

　　注意：重置核算法和價(jià)格指數(shù)法的區(qū)別

　　1.用價(jià)格指數(shù)法算出來的重置成本只能是復(fù)原重置成本，而重置核算法有可能是復(fù)原重置成本，也有可能是更新重置成本。

　　2.價(jià)格指數(shù)法是建立在不同時(shí)期某一種或某一類或全部資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)水平上，而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本核算的基礎(chǔ)上。

　　3.功能價(jià)值類比法。

　?。?）生產(chǎn)能力比例法。

　?。?）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　?。ǘ?shí)體性貶值的測(cè)算方法

　　1.觀察法，也稱成新率法。

　　資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）

　　2.使用年限法。

　　3.修復(fù)費(fèi)用法。

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

　　第四節(jié)　評(píng)估方法的選擇

　　一、評(píng)估方法之間的關(guān)系

　?。ㄒ唬?資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

　　各種方法是相通的，只不過路徑不同。

　?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別

　　三種方法的邏輯出發(fā)點(diǎn)不同

　　二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

　　1.方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估的市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評(píng)估價(jià)值類型要相適應(yīng)。

　　2.方法的選擇要受到評(píng)估對(duì)象的類型、狀態(tài)等的影響。

　　3.方法的選擇還受到此方法的評(píng)估資料以及技術(shù)參數(shù)的約束

　　第 三 章　資產(chǎn)評(píng)估程序

　　第一節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估程序概述

　　一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類

　　資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估程序開始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。

　　1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

　　2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；

　　3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；

　　4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

　　5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料；

　　6.評(píng)定估算；

　　7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；

　　8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

　　第二節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估具體程序

　　一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

　　1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估目的。

　　3.評(píng)估對(duì)象基本狀況。

　　1.價(jià)值類型及定義。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　3.資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)。

　　4.其他需要明確的重要事項(xiàng)。

　　二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書

　　三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

　　四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

　　五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料

　　六、評(píng)定估算

　　七、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

　　八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

　　第三節(jié)　執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求（了解）

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法

　　一、 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息

　　二、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中信息的來源

　?。ㄒ唬?收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料

　?。ǘ┦占Y產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料

　　1.市場(chǎng)信息。

　　2.政府部門。

　　3.證券交易機(jī)構(gòu)。

　　4.媒體。

　　5.行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。

　　6.學(xué)術(shù)出版物。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估過程中信息的初步處理

　　（一）資產(chǎn)信息資料的分析

　?。ǘ┵Y產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整

　　1.按可用性原則劃分

　　2.按信息來源劃分

　　（1）一級(jí)信息。

　　（2）二級(jí)信息。

　　四、評(píng)估過：程中常用的邏輯分析方法

　?。ㄒ唬┍容^

　?。ǘ┓治雠c綜合

　?。ㄈ┩评?/p>

　　第 四 章　機(jī)器設(shè)備評(píng)估

　　第一節(jié)　機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

　　一、機(jī)器設(shè)備定義

　　二、機(jī)器設(shè)備的分類

　　（一）固定資產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)

　?。ǘ?huì)計(jì)核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)

　　1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；

　　2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備；

　　3.租出機(jī)器設(shè)備；

　　4.未使用機(jī)器設(shè)備；

　　5.不需用機(jī)器設(shè)備；

　　6.融資租入機(jī)器設(shè)備；

　　第二節(jié)　成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

　　重置成本法的計(jì)算公式為：

　　一、重置成本的計(jì)算

　　機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的獎(jiǎng)金成本。

　?。ㄒ唬┰O(shè)備凈價(jià)

　　1.直接法。

　?。?）市場(chǎng)詢價(jià)。

　　（2）使用價(jià)格資料。

　　2.物價(jià)指數(shù)法。

　　（1）定基物價(jià)指數(shù)。

　?。?）環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

　　3.重置核算法。

　　機(jī)器設(shè)備的重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。

　?。?）生產(chǎn)成本。

　　①直接人工費(fèi)（LD）。

　　直接人工費(fèi)＝∑實(shí)際工時(shí)消耗量×工資定額

　　②直接材料費(fèi)（MD）

　　MD=MR+MP

　?、圮囬g經(jīng)費(fèi)（EW）。

　　EW＝（LD）×rEW

　?、芷髽I(yè)管理費(fèi)用（EM）。

　　EM＝（LD）×rEM

　　⑤其他專項(xiàng)費(fèi)用（EO）

　　CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET

　?。?）銷售費(fèi)用（ES）

　　銷售成本（CS）

　　CS＝CM＋ES

　?。?）利潤(rùn)（P）。

　　P＝CS×rP

　?。?）稅金（T）。

　　T＝RC×rT

　　（5）設(shè)備重置成本（RC）。

　　RC＝Cs＋P＋T

　　＝Cs＋Cs×rp+RC×rT

　　4.綜合估價(jià)法。

　　計(jì)算公式為：

　　RC＝（MRM÷Km+MPM）×（1+Kp）×（1+Kd/n）/（1-rT）

　　5.重量估價(jià)法。

　　計(jì)算公式為：

　　RC＝W×RW×K+P+T

　　6.類比估價(jià)法－―指數(shù)估價(jià)法。

　　RC/S2=（A1/A2）x

　?。ǘ┻\(yùn)雜費(fèi)

　　1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)＝國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率

　　2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。

　　（三）設(shè)備安裝費(fèi)

　　1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　2.進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。

　?。ㄋ模┗A(chǔ)費(fèi)

　?。ㄎ澹┻M(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用

　　二、實(shí)體性貶值

　?。ㄒ唬┯^察法

　?。ǘ┠晗薹?/p>

　　（三）修復(fù)費(fèi)用法

　　1.修復(fù)費(fèi)用的含義是對(duì)可修復(fù)費(fèi)用而言；

　　2.對(duì)一個(gè)設(shè)備而言，既有可修復(fù)的費(fèi)用，也有不可修復(fù)的費(fèi)用，要綜合計(jì)算。

　　三、功能性貶值

　　設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。

　?。ㄒ唬┑冖穹N功能性貶值

　　第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上

　?。ǘ┑冖蚍N功能性貶值-超額營(yíng)運(yùn)成本，指由于新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用，導(dǎo)致現(xiàn)在生產(chǎn)的新設(shè)備功能更強(qiáng)大，技術(shù)更先進(jìn)。

　　四、經(jīng)濟(jì)性貶值

　　經(jīng)濟(jì)貶值是由于企業(yè)外部因素所導(dǎo)致的被估資產(chǎn)價(jià)值的損失。

　　具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：

　　1.由于使用壽命縮短

　　2.由于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高

　　3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇

　　第三節(jié)　市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、比較因素

　　（一）個(gè)別因素

　?。ǘ┙灰滓蛩?/p>

　?。ㄈr(shí)間因素

　?。ㄋ模┑赜蛞蛩?/p>

　　二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的具體方法

　?。ㄒ唬┲苯悠ヅ浞?/p>

　?。ǘ┮蛩卣{(diào)整法

　　（三）成本比率調(diào)整法

　　第四節(jié)　收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用