2013注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》預習：市場法中具體評估方法

第二章 資產(chǎn)評估的基本方法

　　知識點四、市場法中的具體評估方法

　　（一）直接比較法

　　1.基本原理

　　利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。

　　2.優(yōu)點

　　該方法直觀簡潔，便于操作

　　3.適用條件

　　對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上

　　4.基本計算公式

　?。?）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

　　評估對象價值＝參照物合理成交價格

　　（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

　　▼ 公式

　?、僭u估對象價值＝參照物成交價格×評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值

　　②

　?、墼u估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)

　　▼ 原理

　　本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。

　　（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致

　?、俜椒ㄒ唬?

　　▼ 公式

　　評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

　　這里修正系數(shù)的計算公示如下：

　　▼ 原理：

　　各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應

　?、诜椒ǘ?

　　▼ 公式

　　評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

　　

　　▼ 原理：

　　分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產(chǎn)的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產(chǎn)的評估價值。

　　5.直接比較法的基本方法——僅僅一個可比因素不一致或者完全一致

　　直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：

　?。?）現(xiàn)行市價法[參照物與評估對象完全一致]

　　當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。

　?。?）市價折扣法

　?、僭?

　　以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

　　②數(shù)學式表達

　　資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）（2－3）

　?。?）功能價值類比法

　?、俣x

　　以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。

　　換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大。

　?、诜诸?

　　根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數(shù)關系兩種情況：

　?、?、資產(chǎn)價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法

　　數(shù)學表達式一般表述為：

　　 

　　所以：被評估資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×

　?、?、資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

　　數(shù)學表達式一般表述為：

　　

　?。?）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）

　?、俣x

　　價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調整估算評估對象價值的方法。

　?、谖飪r（價格）指數(shù)的各種表述方法

　?、瘛⒍ɑ飪r指數(shù)：

　　是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表4-1（教材98頁）

　?、?、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關系

　　某年的定基價格指數(shù)=1+該年的定基價格變動指數(shù)

　　Ⅲ、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關系

　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)=112/106=105.66%

　?、?、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關系

　　

　　物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)

　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)=112/106-1=5.66%

　?、?、環(huán)比物價指數(shù)（記作等，教材37頁公式2-7-2，99頁公式4-3）：

　　本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商

　　Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做a1，a2……，an教材36頁公式2-6-2和57頁）

　　本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商

　　環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)

　?、蹆r格指數(shù)法在評估中運用的計算公式為：

　　 

　?、苓m用條件

　　評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長

　?。?）成新率價格調整法。

　?、僭恚?

　　參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。

　?、谟嬎愎綖椋?/p>

　　 

　　資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）×100%

　　6.直接比較法使用頻率高的方法[高級]

　?。?）市場售價類比法—— 一個以上可比因素不一致

　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）

　　=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù) （2-10）

　　（2）價值比率法

　　這里介紹兩種簡單的價值比率：

　?、俪杀臼袃r法

　　▼ 基本原理

　　以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。

　　▼ 計算公式

　　

　　資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）

　　▼ 特別注意：公式中的計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應該扣除。

　　②市盈率倍數(shù)法

　　▼ 基本原理

　　以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的相關的財務指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。

　　▼ 主要適用對象

　　企業(yè)價值評估

　　▼ 計算公式

　　

　　所以：被評估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤 （2-12）

　?。ǘ╅g接比較法

　　1.原理

　?。?）利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值

　?。?）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估方法。

　　2.適用條件：

　　不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。