2006年經濟師 《房地產專業(yè)知識與實務》考試大綱（中級）

　　第一章　　房地產經濟基本理論

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生了解、熟悉、掌握產權理論、地租理論、區(qū)位理論、供求理論的程度，以提高考生在房地產經濟基礎理論方面的理論水平和聯(lián)系實際的能力。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┊a權理論

　　了解產權概念；了解產權的一般類型劃分；掌握房屋所有權的種類；掌握土地所有權、土地使用權的含義及其基本特征；了解建筑物區(qū)分所有權的含義，熟悉建筑物區(qū)分所有權勢的內容。

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　　了解地租的概念；熟悉地租的邊際產出力和西方古典城市地租理論；掌握級差地租、絕對地租、壟斷地租的內涵；掌握地租與地價的關系。

　　（三）區(qū)位理論

　　掌握區(qū)位、區(qū)位主體及區(qū)位理論的內涵；熟悉農業(yè)區(qū)位理論的前提、主要內容；熟悉工業(yè)區(qū)位論的假設條件、主要內容；熟悉中心地理論有關基本概念、假設條件、主要內容；了解城市地域空間利用結構理論，包括同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區(qū)土地利用模式的主要內容。

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　　了解房地產市場供給的概念；熟悉影響供給的主要因素；掌握供給價格彈性的含義；了解短期供給、長期供給；熟悉房地產市場需求和有效需求的概念；掌握需求彈性、需求收彈性的含義；掌握房地產市場供給與需求平衡。

　　第二章　　城市土地使用制度

　　考試目的

　　通過本章的考試，使考生在了解城市土地使用制度基本知識的基礎上，深入理解并掌握城市土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、劃撥等經營方式的性質、內容、程序以及相應的法律規(guī)定，使考生在城市土地有償使用方面具備扎實的理論功底和一定的操作能力。

　　考試內容

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　　了解城市土地使用權出讓的特征；熟悉城市土地使用權出讓合同的概念和內容；掌握土地使用權出讓的概念，協(xié)議、招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權的方式及程序，城市土地使用權出讓合同雙方的權利與義務，合同的變更與解除，城市土地使用權出讓金和城市土地使用權出讓的其他法律規(guī)定。

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　　了解土地使用權轉讓的限制；熟悉土地使用權的轉讓程序；掌握城市土地使用權轉讓的概念，以及土地使用權轉讓的條件。

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　　熟悉城市土地使用權出租的程序；掌握城市土地使用權出租的概念，城市土地使用權出租的條件，城市土地使用權租賃合同的內容。

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　　了解城市土地使用權抵押的概念，城市土地使用權抵押權滅失的概念；熟悉城市土地使用權抵押的程序和登記制度；掌握城市土地使用權抵押權的設定，抵押城市土地使用權的占用、管理與處分。

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　　了解城市土地使用權劃撥的程序；熟悉城市土地使用權劃撥的范圍；掌握劃撥城市土地使用權的管理。

　　（六）城市土地使用權的收回和終止

　　熟悉城市土地使用權收回和中止的情況及其法律后果。

　　第三章　　房地產市場調研

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生對房地產市場調研的認識及熟悉程度。檢驗考生對房地產市場調研必要的理解程度，檢驗考生對房地產市場調研基本過程和方法的熟悉程度，以及對具體房地產分類市場（包括住宅市場、辦公樓市場和商業(yè)用房市場）調研關鍵點的把握程度，考核考生運用市場調研基本方法的能力。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┊a市場調研的目的和作用

　　了解房地產市場調研的基本概念，熟悉房地產市場調研重要性的基本表現(xiàn)，了解房地產市場調研涉及的關鍵變量。

　?。ǘ┑禺a市場調研的基本內容和方法

　　了解房地產市場調研方案設計的基本原則，掌握房地產市場調研主題的確定方法，熟悉并能具體編制房地產市場調研方案，熟悉房地產市場定性研究方法，掌握房地產市場現(xiàn)場調研方法中的詢問法，了解觀察法和試驗法，熟悉房地產市場調研問卷的設計，熟悉次級資料收集及其主要來源，了解次級資料收集中需要注意的問題及篩選的基本方法，了解數(shù)據(jù)檢查和處理的主要內容，了解調研數(shù)據(jù)分析的基本方法，熟悉房地產市場調研報告的基本構成要素，掌握一般房地產市場調研報告的基本結構。

　　（三）住宅市場的調研

　　了解住宅市場的特性，掌握住宅市場調研關鍵點中的地區(qū)經濟分析、人口統(tǒng)計特征分析、供求關系分析、價格分析、購買力分析、競爭分析、產品分析和市場吸納速度分析的基本方法，了解與住宅市場調研相關的一些重要問題。

　?。ㄋ模┺k公樓市場調研

　　了解辦公樓的特性，掌握辦公樓市場調研關鍵點中的地區(qū)經濟分析、產品分析、市場區(qū)分析、需求分析、供給分析、市場吸納速度分析和競爭分析的基本方法，了解辦公樓市場調研的注意事項。

　?。ㄎ澹┥虡I(yè)用房市場調研

　　了解商業(yè)用房市場的特性，了解商業(yè)用房市場調研關鍵點中的經濟分析、商業(yè)經營領域分析、競爭分析、市場容量分析、供求關系分析的基本方法，了解商業(yè)用房市場調研的注意事項。

　　第四章　　房地產估價方法

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生對房地產估價幾種主要方法的認識和熟悉程度，提高考生房地產估價的實際操作水平。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┍容^法

　　熟悉搜集交易實例和選取可比實例，掌握建立價格可比基礎、交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正和求取比準價格。

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　　熟悉重新購建價格，掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。

　　（三）收益法

　　熟悉凈收益的求取，掌握收益法的計算公式和資本化率的求取方法。

　?。ㄋ模┘僭O開發(fā)法

　　掌握假設開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法，假設開設法計算中各項的求取。

　　第五章　　房地產項目經濟評價

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生對房地產投資項目經濟評價的認識及熟悉程度。檢驗考生熟悉資金時間價值的概念及其應用，組織經濟效益評估的能力，掌握投資方案選擇的處理能力，弄清不確定性因素對投資項目經濟效益的影響，提高考生科學系統(tǒng)地組織和參與各類房地產投資項目經濟評價決策的實際操作水平。

　　考試的內容

　?。ㄒ唬┵Y金的時間價值

　　熟悉資金時間價值的含義；掌握現(xiàn)值與終值、年值與終值，年值互現(xiàn)值的換算及換算公式的假定條件。

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　　掌握現(xiàn)金流量的概念；了解現(xiàn)金流量的分類；了解現(xiàn)金流量表的編制，能夠對現(xiàn)金流量表進行分析，熟悉現(xiàn)金流量圖的畫法。

　?。ㄈ┓康禺a投資項目經濟評價指標及其計算

　　掌握投資利潤率、投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率的概念及計算方法；熟悉各種評價指標的優(yōu)缺點。

　?。ㄋ模┓康禺a投資項目方案選擇

　　了解房地產投資項目方案選擇的分類及其根據(jù)；掌握獨立方案的評價指標及選擇方法；掌握互斥方案在計算期相同和不同情況下的選擇方法；熟悉混合方案的選擇方法。

　?。ㄎ澹┓康禺a投資不確定性分析

　　熟悉不確定性分析的概念；掌握盈虧平衡的要領及其應用；掌握敏感性分析的概念及其分析過程；熟悉概率分析的方法。

　　第六章　　房地產投資風險分析

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生對房地產投資風險的認識及熟悉程度。檢驗考生對風險的特征、風險的分類、投資風險要素的影響因素及降低風險的對策、處理和防范風險的方法等的了解、熟悉和掌握程度，以及對知識綜合運用的能力，以提高考生分析風險、規(guī)避風險的能力。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┓康禺a投資風險的含義和特征

　　了解房地產投資風險的含義；熟悉房地產投資風險的特征。

　?。ǘ┓康禺a投資風險的分類

　　了解房地產投資風險分類的目的；熟悉房地產投資風險分類的方法。

　?。ㄈ┓康禺a投資風險要素分析

　　掌握房地產投資商業(yè)風險、金融風險、購買力風險、變現(xiàn)風險、不可抗力風險的主要影響因素及降低上述各種風險的對策。

　?。ㄋ模┓康禺a投資風險的處理和防范

　　掌握處理房地產投資風險的方法和房地產投資風險的防范策略。

　　第七章　　房地產開發(fā)

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生對房地產開發(fā)各主要工作環(huán)節(jié)的認識及熟悉程度；檢驗考生對房地產開發(fā)項目的可行性研究、開發(fā)項目的規(guī)劃設計、施工招投標、項目管理等項工作的工作內容、步驟、分析指標、方法等知識的了解、熟悉和掌握程度及知識的綜合運用程度，以提高考生的理論水平和實際操作能力。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)項目可行性研究

　　了解可行性研究的基本概念和作用；熟悉可行性研究的階段、基本內容和步驟；掌握房地產開發(fā)項目投資成本費用估算的內容和方法；掌握房地產開發(fā)項目經濟評價的內涵及財務評價的各種技術經濟指標；了解不確定性分析、敏感性分析、概率分析的內容。

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)項目的規(guī)劃設計

　　了解房地產開發(fā)與城市規(guī)劃的關系；了解房地產開發(fā)中規(guī)劃設計應遵循的原則；熟悉房地產開發(fā)中所涉及的規(guī)劃設計內容；了解居住區(qū)規(guī)劃、住宅建筑的規(guī)劃布置；掌握居住區(qū)評價地各項技術經濟指標。

　?。ㄈ┓康禺a開發(fā)項目施工招標與投標

　　了解招標投標的基本概念；熟悉各種投標方式及其內容、適用范圍和程序；了解招標的步驟。

　　（四）房地產開發(fā)項目管理

　　了解房地產開發(fā)項目管理的內涵與意義；熟悉房地產開發(fā)項目的工程管理的內容及房地產開發(fā)商在工程施工中的主要任務；掌握工程進度計劃的形式和表現(xiàn)方式；熟悉房地產開發(fā)項目的工程建設監(jiān)理的層次、內容和工作步驟；了解房地產開發(fā)項目建設工程竣工驗收。

　　第八章　　房地產市場營銷

　　考試目的

　　檢驗考生對市場營銷基本原理的熟悉程度，對房地產市場營銷基本內容和手段的運用掌握情況。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┓康禺a市場營銷概述

　　熟悉房地產市場營銷的概念，了解房地產市場營銷的特征，了解房地產市場營銷觀念，掌握房地產市場營銷的內容。

　　（二）房地產市場營銷的方式

　　了解房地產市場營銷的方式的含義，熟悉房地產市場營銷方式選擇的影響因素，熟悉房地產委托代理，掌握房地產委托代理流程。

　?。ㄈ┓康禺a定價策略

　　掌握房地產定價方法和原理，熟悉房地產定價策略，熟悉房地產價格調整方式。

　?。ㄋ模┓康禺a廣告策略

　　了解房地產廣告基調的影響因素，熟悉房地產廣告訴求點的確定，掌握房地產廣告創(chuàng)作和廣告媒體選擇。

　?。ㄎ澹┓康禺a促銷

　　了解房地產促銷的概念、目的，熟悉房地產促銷方式。

　　第九章　　物業(yè)管理

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生了解、熟悉和掌握物業(yè)管理招投標與物業(yè)服務合同、物業(yè)服務收費、物業(yè)管理項目的動作、不同類型物業(yè)的物業(yè)管理等知識的程度，以提高考生對物業(yè)管理的理解、認識及解決物業(yè)管理實際問題的能力。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招投標與物業(yè)服務合同

　　了解物業(yè)服務合同的簽訂與終止，前期物業(yè)和物業(yè)服務合同；熟悉物業(yè)管理招標、物業(yè)管理投標和物業(yè)服務的基本內容及主要環(huán)節(jié)；掌握物業(yè)服務合同的主要內容。

　?。ǘ┪飿I(yè)服務收費管理經費

　　熟悉物業(yè)服務收費的測算；掌握物業(yè)服務收費的收取及使用方式。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理項目的管理與運營

　　了解物業(yè)管理項目組織機構的設置和運營；熟悉項目管理運營的原則，掌握項目管理的人力資源管理。

　?。ㄋ模┎煌愋臀飿I(yè)的物業(yè)管理

　　了解工業(yè)廠房、醫(yī)院等其他物業(yè)的物業(yè)管理；熟悉寫字樓和商業(yè)物業(yè)的管理；掌握住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第十章　　房地產金融

　　考試目的

　　通過本章的考試，檢驗考生對房地產金融基本原理的認識程度，考核其對房地產金融基本要領和基本業(yè)務的理解，檢驗考生對房地產證券基本內容的熟悉情況，檢驗考生對房地產抵押貸款、住房公積金和房地產保險原理與方法的掌握情況，以提高考生解決房地產金融實際問題的能力。

　　考試內容

　?。ㄒ唬┓康禺a金融概述

　　掌握房地產金融的概念，了解房地產金融的發(fā)展和房地產信貸資金的籌集渠道，熟悉房地產金融的特點和房地產金融的業(yè)務種類。

　　（二）房地產證券與證券化

　　掌握房地產債券和房地產股票的基本概念，熟悉房地產證券化的基本內容。

　　（三）房地產抵押貸款

　　掌握房地產　　抵押款的基本概念，了解房地產抵押貸款的參與者，掌握固定利率抵押貸款和可變利率抵押貸款的主要內容。熟悉房地產抵押貸款的風險因素。

　?。ㄋ模┳》抗e金

　　掌握住房公積金的基本概念，了解住房公積金的意義，熟悉住房公積金的管理機構，掌握住房公積金的繳存、住房公積金的提取和使用、住房公積金貸款的主要內容。

　　（五）房地產保險

　　掌握房地產保險的含義，熟悉房地產保險的作用，熟悉房地產保險的種類，了解房地產保險費和保險費率，掌握房地產保險責任和房地產保險合同。