初級會計職稱考試《經濟法基礎》難點解析：房屋出典

　　房屋出典是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時，返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權的法律制度。房屋出典具有如下法律特征：

　　1、房屋出典是“房不計租、錢不計息”的互利、有償法律關系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交納租金；出典人取得、使用承典人的金錢，而不支付利息。但出典人交付房屋須以承典人支付典價為前提，因而雙方這種法律關系又是雙務、有償的。

　　2、房屋出典受典期限制，典期屆滿前出典人并不喪失房屋所有權，承典人只能取得房屋典權（用益物權）。房屋出典后，在典期以內，出典人仍然享有房屋所有權，但已不能直接占有、使用房屋；承租人雖取得對房屋的占有、使用權，但并不能任意進行處分。典期屆滿的一般法律后果是，出典人如不返還典價款即喪失房屋所有權，承典人則因此而取得房屋所有權。

　　3、房屋出典須符合法定條件和程序，是一種要式法律行為。

　　一、房屋出典不同于房屋出賣

　　二者的區(qū)別在于：

　?。?）房屋出典在典期屆滿以前不發(fā)生房屋所有權的轉移；在典期屆滿后，僅在出黃人不回贖的情況下才將房屋所有權轉歸承典人。出賣則發(fā)生房屋所有權的轉移。

　?。?）典期屆滿，出典人有權通過返還典價款給承典人以贖回房屋，房屋出賣后則無權向承受人贖回房屋。賣中買方支付價款即為房屋價格。房屋出典與附買回條件的買賣（即民法學上的買回）也不同，除彰弄三點外，買加是通過返還房屋價款實現所有權的再轉移，而出典中的回贖則是通過返還典價實現所有權中占有、使用、收益權能的回復。

　　二、房屋出典不同于房屋出租

　　二者的區(qū)別在于：

　　（1）房屋出典中承典人取得的是用益物權即房屋典權；房屋出租中承租人取得的是具有物權某些特征的債權即租賃權。

　　（2）房屋出典中出典人須通過返還典價款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。

　?。?）房屋出典中承典人交付的典價不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質、計算方法、支付方式都不同。

　　三、房屋出典也不同于房屋抵押

　　二者的區(qū)別在于：

　　（1）設立的目的不同。進行房屋出典對出典人而言是為了取得典價，對承典人而言是為了取得用益物權；設立房屋抵押則是為了擔保債務人履行債務和債權人實現債權，債權人取得的是擔保物權（房屋抵押權）。

　?。?）房屋是否移轉占有不同（由目的不同決定）。房屋出典中出典人須將房屋轉移給承典人占有、使用，房屋抵押則無須轉移占用。

　?。?）法律后果不同。房屋出典人期屆滿時仍然有權回贖房屋，僅在其不回贖時房屋所有權才轉歸承典人；房屋抵押中僅在債務人不依約履行債務時，抵押權人才能處分抵押房屋，從變賣所得價款中優(yōu)先受償。

　　四、房屋出典也不同于質（押）

　　二者區(qū)別在于：

　　（1）標的物不同。出典標的物以不動產為限，而質（押）標的物則為動產（對此各國有不同的規(guī)定，我國民法尚無規(guī)定）。

　?。?）設立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為了取得典價，對承典人而言是為取得房屋用益物權；而質（押）則是債務人以動產擔保債務的履行、債權的實現。

作者：正保會計網校學員 wanjunruipp