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初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)指導(dǎo)：土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)
2012年初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第五章 其他相關(guān)稅收法律制度
知識(shí)點(diǎn)三十三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)（掌握）
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
?。ㄒ唬?yīng)稅收入的確定
包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
納稅人取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。
?。ǘ┛鄢?xiàng)目及其金額（重點(diǎn)掌握）——新5舊3
| 銷售新房 | 銷售舊房及建筑物 | ||
| 按評(píng)估價(jià)格扣除 | 按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除 | ||
| （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金。 | （1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 | 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 |
| （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 | 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。 | （2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率 | |
| （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除 | ①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 注意： a.利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； b.對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 | ||
| ②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi) | |||
| （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，不包括印花稅 | （3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅 | |
| （5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目 | （1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用 （2）（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額）×20% | ||
計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定
（1）納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
?、匐[瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
?、谔峁┛鄢?xiàng)目金額不實(shí)的
③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的
?。?）非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
?、谟芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
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