《中級會計實務》備考指導：投資性房地產的四個歸納

　　1.投資性房地產的核算范圍

　　房地產包括房屋、建筑物及土地使用權。

　　屬于投資性房地產的項目有：

　　（1）已出租的建筑物（以經營租賃方式出租，且擁有使用權）；

　?。?）已出租的土地使用權（以經營租賃方式出租）；

　?。?）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；

　?。?）已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產核算；

　?。?）關聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產的，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產，但是在編制合并報表時，應將其作為企業(yè)集團的自用房地產；

　　（6）一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產產品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計量和出售的，可以確認為投資性房地產。否則不確認為投資性房地產；

　?。?）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的可以將該建筑物確認為投資性房地產；若所提供的其他服務在整個協(xié)議中為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經營場所，應當確認為自用房地產。

　　不屬于投資性房地產的內容有：

　?。?）企業(yè)自用的房地產（適用《固定資產》、《無形資產》準則）；

　　（2）作為存貨的房地產（一般是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售或為銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，適用《存貨》準則，當其對外銷售時，取得銷售收入適用《收入》準則）；

　?。?）企業(yè)代建的房地產（取得的收入、發(fā)生的費用的確認和計量適用《建造合同》準則）；

　?。?）按國家有關規(guī)定認定的閑置土地；

　?。?）持有并準備增值后處置的房屋、建筑物；

　?。?）企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店；

　?。?）依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權（屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨；即使房地產開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認為投資性房地產）。

　　2.投資性房地產與自用房地產相互轉換的相關賬務處理

　?。?）成本模式下：

　?、偻顿Y性房地產轉換為自用房地產：

　　借：固定資產（無形資產）

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　　　　　　累計折舊（累計攤銷）

　　固定資產減值準備（無形資產減值準備）

　?、谧杂玫姆康禺a轉換為投資性房地產：

　　借：投資性房地產

　　　　累計折舊（累計攤銷）

　　　　固定資產減值準備（無形資產減值準備）

　　　　貸：固定資產（無形資產）

　　　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　投資性房地產減值準備

　?。?）公允價值模式下：

　?、偻顿Y性房地產轉換為自用房地產：

　　借：固定資產（無形資產）

　　　　貸：投資性房地產——成本

　　　　　　　　　　　　——公允價值變動（或借記）

　　公允價值變動損益（或借記）

　?、谧杂梅康禺a轉換為投資性房地產：

　　轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益：

　　借：投資性房地產——成本（公允價值）

　　　　累計折舊（累計攤銷）

　　　　固定資產減值準備（無形資產減值準備）

　　　　公允價值變動損益

　　　　貸：固定資產、無形資產、開發(fā)產品等

　　轉換當日公允價值大于賬面價值的，其差額計入所有者權益：

　　借：投資性房地產——成本（公允價值）

　　　　累計折舊（累計攤銷）

　　　　固定資產減值準備（無形資產減值準備）

　　　　貸：固定資產、無形資產、開發(fā)產品等

　　　　　　資本公積——其他資本公積

　　3.投資性房地產處置或轉讓時的相關賬務處理

　?。?）一般來說，投資性房地產作為企業(yè)的其他業(yè)務活動核算，所以在處置投資性房地產時，要通過“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務成本”科目核算。投資性房地產業(yè)務屬于企業(yè)的主要經營業(yè)務的，則應該通過“主營業(yè)務收入”、“主營業(yè)務成本”科目處理。

　?。?）成本模式下的處置：

　　借：銀行存款（處置收入凈額）

　　　　貸：其他業(yè)務收入

　　借：其他業(yè)務成本

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　?。?）公允價值模式的處置：

　　借：銀行存款（處置收入凈額）

　　　　貸：其他業(yè)務收入

　　借：其他業(yè)務成本

　　　　貸：投資性房地產——成本

　　　　　　　　　　　　——公允價值變動（或借記）

　　借：公允價值變動損益

　　　　貸：其他業(yè)務成本（或相反分錄）

　　借：資本公積——其他資本公積（按投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額）

　　　　貸：其他業(yè)務成本

　　4.投資性房地產后續(xù)計量模式變更

　　首先應明確，企業(yè)對投資性房地產的計量一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，變更時公允價值與賬面價值的差額，應調整期初留存收益（未分配利潤）。

　　具體賬務處理：

　　借：投資性房地產——成本

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產（原賬面余額）

　　　　　　利潤分配——未分配利潤（或借記）

　　　　　　盈余公積（或借記）

　　如果題目條件要求考慮所得稅影響，則還需要分析投資性房地產在轉換時的賬面價值與計稅基礎分別是多少，以確定暫時性差異，并確認遞延所得稅，其中賬面價值即為轉換時該投資性房地產的公允價值，而計稅基礎，則需要視該房地產稅法上的折舊方式而定，用公式表示即為：計稅基礎=入賬價值－稅法上的累計折舊額。

　　注意：已采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，不得再轉按成本模式計量。

作者：正保會計網(wǎng)校學員 醉臥夕陽