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攜手過中級——《中級會計實務(wù)》第四章 投資性房地產(chǎn)

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2010/03/29 15:42:51  字體:

  離2010年中級會計職稱考試時間越來越近了,大家的職稱備考進(jìn)度跟進(jìn)了嗎?正保會計網(wǎng)校論壇“中級會計實務(wù)”輔導(dǎo)區(qū),第二輪的復(fù)習(xí)已經(jīng)開始了,以下是對第四章投資性房地產(chǎn)的難點及重點的講解,大家可以做為參考學(xué)習(xí)資料。如有本章問題也可以跟帖提問,一同探討研究!共同進(jìn)步!

第四章 投資性房地產(chǎn)

  投資性房地產(chǎn)雖然是屬于比較新的內(nèi)容,但近三年全部為客觀題,因為實務(wù)中現(xiàn)階段是限制公允價值模式的使用。聽說財政部知道哪家上市公司使用公允價值模式,就會去做調(diào)研,看你是否真正有市場報價,涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司70多家,除少數(shù)幾家在香港上市的外很少采用公允價值模式。

  本章概括:

   

  【注意】后續(xù)支出是解決資本化還是費用化的問題,后續(xù)計量是采用成本模式或公允價值模式計量的問題。

  提示:這里準(zhǔn)則歸類的投資性房地產(chǎn)范圍只有3類,持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的只有土地使用權(quán)。注意選擇題。

  【例題】下列各項中,屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。(2009年考題)

  A.已出租的建筑物

  B.待出租的建筑物

  C.已出租的土地使用權(quán)

  D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

  【答案】AC

  【解析】投資性房地產(chǎn)包括:(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。選項B,待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn);選項D,不屬于企業(yè)持有的資產(chǎn)。

  投資性房地產(chǎn)的初始計量,也就是取得時按成本進(jìn)行計量

  
   

  投資性房地產(chǎn)公允價值模式:

  只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。從定義我們可以看出后續(xù)計量對公允價值模式計量有嚴(yán)格的限制。

  【例題】2×10年,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將甲公司新建的一棟寫字樓租賃給乙公司,租期10年。

  2×10年12月1日,該寫字樓開始起租,寫字樓的工程造價為80 000 000元,公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場,而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價,甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

  參照公司所在地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格,2×10年12月31日,該寫字樓的公允價值為90 000 000元。

  甲公司的賬務(wù)處理如下:

 ?。?)2×10年12月1日,取得時初始計量

  借:投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 80 000 000
    貸:固定資產(chǎn)——寫字樓 80 000 000

 ?。?)2×10年12月31日,參照公司所在地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格,2×10年12月31日,該寫字樓的公允價值為85 000 000元。

  借:投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價值變動 5 000 000
    貸:公允價值變動損益——投資性房地產(chǎn) 5 000 000

  

 ?。?)2×10年12月31日,參照公司所在地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格,2×10年12月31日,該寫字樓的公允價值為70 000 000元。

  借:公允價值變動損益——投資性房地產(chǎn) 1000
    貸:投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價值變動 1000

  

  投資性房地產(chǎn)的成本模式:

  通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量,滿足特定條件也可以采用公允價值模式計量。(大部分采用成本模式計量)同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。

  1.在投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的條件下,處理類似于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn),按期計提折舊或攤銷。

  借:其他業(yè)務(wù)成本
    貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

  2.取得的租金收入,確認(rèn)為“ 其他業(yè)務(wù)收入”。

  3.投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,適用資產(chǎn)減值規(guī)定,已計提的減值準(zhǔn)備,減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。

  投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式轉(zhuǎn)換

  

  教材第四節(jié)分別講了投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

  公允價值(成本)模式下的轉(zhuǎn)換分以下四類

  

  公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

  ①-②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨

  借:固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)/開發(fā)產(chǎn)品 (轉(zhuǎn)換日公允價值)
    貸:投資性房地產(chǎn)-成本 (取得成本)
      投資性房地餐-公允價值變動 (增值,減值為借方)
      公允價值變動損益 (減值為借方)

 ?、圩杂梅康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

  借:投資性房地產(chǎn)—成本
    累計折舊/累計攤銷
    無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
    公允價值變動損益 (公允價賬面價)

  待該項投資性房地產(chǎn)處置時,因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益,其他業(yè)務(wù)成本。

  ④存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

  借:投資性房地產(chǎn)—成本
    存貨跌價準(zhǔn)備

  公允價值變動損益(公允價賬面價)

   

  成本模式下的轉(zhuǎn)換

 ?、伲谕顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨

  借:固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)/開發(fā)產(chǎn)品
    投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
    貸:累計折舊/累計攤銷

  投資性房地產(chǎn)

  ③自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

  借:投資性房地產(chǎn)
    累計折舊/累計攤銷
    固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
    無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
    貸:固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)
      投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
      投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

 ?、艽尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

  借:投資性房地產(chǎn)
    存貨跌價準(zhǔn)備
    貸:開發(fā)產(chǎn)品

  最后教材講了投資性房地產(chǎn)的處置,處置仍然區(qū)分公允價值模式和成本模式

  公允價值模式與成本模式下確認(rèn)收入均計入“其他業(yè)務(wù)收入”結(jié)轉(zhuǎn)成本計入“其他業(yè)務(wù)成本”。

  在公允價值模式下要結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動,若存在轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額,也一并結(jié)轉(zhuǎn)。

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