【跟我學稅法】第八章 土地增值稅法（新制度）

　　一、 經(jīng)典答疑問題（新制度）

　　（一）問題：周轉(zhuǎn)房攤銷是什么？

　　【教師122回答】

　　回復：周轉(zhuǎn)房及其投入使用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括在開發(fā)過程中已明確其為安置被遷居民使用的房屋，開發(fā)的商品房在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。

　　周轉(zhuǎn)房隨著使用和自然力的侵蝕。會逐漸發(fā)生損耗而減少其價值。因此，它與出租房屋一樣，都應按期計算其攤銷額。為了核算周轉(zhuǎn)房的使用、攤銷及其增減變動情況，企業(yè)應設置“周轉(zhuǎn)房”賬戶，并在其下設置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級科目。

　　周轉(zhuǎn)房的損耗價值，應將它計入土地、房屋的開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房損耗價值的攤銷，應根據(jù)周轉(zhuǎn)房的結(jié)構(gòu)、使用情況，分別采用平均年限攤銷法和周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。對臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)使用次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法．按預計周轉(zhuǎn)使用次數(shù)(即安置拆遷居民次數(shù))計提每周轉(zhuǎn)使用一次攤銷額。對非臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，由于使用年限較長，可采用平均年限攤銷法按使用期限計提每月攤銷額。

　　（二）問題：房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用費與取得土地使用權(quán)所支付的金額有何區(qū)別？

　　【教師436回答】

　　回復：征用補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費及其他相關費用。土地征用及拆遷補償費是給土地的使用權(quán)人的，比如使用土地的農(nóng)民。

　　取得土地使用權(quán)支付的金額是為取得土地使用權(quán)而支付給國家或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方的金額。

　　（三）問題： 在實際工作中我遇到這樣一個問題，弄不明白，希望您給予解答，謝謝！

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2000年開發(fā)了4棟別墅，當時賣了兩棟，可扣除項目成本共200萬，每棟售價250萬元，現(xiàn)還剩2棟別墅，打算2009年銷售，成本還是200萬，但每棟售價為450萬，且每棟別墅450平方米。

　　請問：

　　1.企業(yè)應交土地增值稅為多少?

　　2.請問企業(yè)應交房產(chǎn)稅多少？

　　3.與所得稅的關系是怎樣的？

　　【教師28回答】

　　回復：

　　1.以450*2作為收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、加計扣除部分、稅金計算土地增值額，然后計算土地增值稅。

　　2.企業(yè)不繳納房產(chǎn)稅。

　　3.計算的土地增值稅是可以在所得稅前扣除的。

　　也就是說2000年的情況不影響2009年銷售的情況。分別計算即可。

　　（四）問題：在實務中土地的價值中都計入了房子的價值中去了吧？

　　實務中有沒有分開計賬的？（尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這部分核算能不能詳細說一下）

　　那本頁所指的重置成本中包括地價款不？

　　在實務中，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓時，是不是以整橦樓的售樓面積除以土地的價值來分攤土地使權(quán)的？

　　【教師436回答】

　　回復：

　　1、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實務中，地價款和房屋價值通常是分開計賬的。

　　2、232頁中“重置成本”不包括地價款。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售樓房時，已售樓房應分攤的地價款＝取得土地使用權(quán)所支付的費用*樓房占地面積/全部占地面積*已售樓房建筑面積/全部樓房建筑面積

　　（五）問題：教材中個人自有住房互換免征土地增值稅，如果個人自有住房互換時，他們之間的價格不等，同時一方支付了一方差價或補價時，此時是否征土地增值稅，企業(yè)間互換沒有差價是否征土地增值稅？

　　【教師159回答】

　　回復：稅法規(guī)定個人互換住房免土地增值稅。所以，即使交換面積不等，有差價，也免稅。

　　企業(yè)之間互換房產(chǎn)，即使沒有差價也要繳納土地增值稅。

　　二、經(jīng)典每日一練(新制度)

　?。ㄒ唬┠晨h城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房買賣合同，取得銷售收入10000萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。該公司為建造此住宅支付地價款和有關費用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用550萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10％。轉(zhuǎn)讓此住宅應繳土地增值稅額（ ）萬元。

　　A.2107.5

　　B.2017

　　C.2114

　　D.2400.56

　　正確答案：C

　　答案解析：

　　（1）轉(zhuǎn)讓行為應繳納營業(yè)稅＝10000×5％＝500（萬元）

　　應納城建稅和教育費附加＝500×（5％＋3％）＝40（萬元）

　　應納印花稅＝10000×0.5‰＝5（萬元）

　?。?） 扣除項目金額＝1000＋2000＋（1000+2000）×10％＋500＋40＋（1000＋2000）×20％＝4440（萬元）

　　【提示】房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅已經(jīng)記入了“管理費用”中作為期間費用扣除，不得再單獨扣除。

　?。?）增值額＝10000－4440＝5560（萬元）

　?。?）增值率＝5560÷4440×100％＝125.23％，適用稅率50％，速算扣除系數(shù)15％，應納土地增值稅＝5560×50％－4440×15％＝2114（萬元）。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其已繳納的稅金不得單獨扣除的是（ ）。

　　A.營業(yè)稅

　　B.城市維護建設稅

　　C.印花稅

　　D.教育費附加

　　正確答案：C

　　答案解析：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加可以在稅前扣除，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，由于印花稅已經(jīng)列入了管理費用，所以印花稅不再單獨扣除。

　?。ㄈ┯嬎憷U納土地增值稅時，判定普通住宅的標準有()。

　　A.建筑容積率在1.0以上

　　B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下

　　C.增值額未超過扣除項目金額之和的30％

　　D.單套建筑面積在120平方米以下

　　正確答案：ABD

　　答案解析：普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

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