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2011年注冊會計(jì)師考試表格學(xué)《稅法》：土地增值稅
| 土地增值稅：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅?！?/td> | ||
| 1 | 征稅范圍 | 基本：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為。 不包括國有土地使用權(quán)出讓取得的收入。 1、繼承，不征 2、贈與，直系及公益性不征，非公益，征收 3、出租，不征 4、抵押，抵押期間不征，期滿后房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的征收 5、交換，征收。個人互換自有居住房產(chǎn)的，免 6、投資聯(lián)營，非房企免征，再轉(zhuǎn)讓的，征；房企，一律征收 7、合作建房，建成后自用，免征；建成后轉(zhuǎn)讓的，征 8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、代建房、重新評估，均不征收?！?/td> |
| 2 | 稅率 | 增值 0 - 50%，稅率30%，扣除系數(shù)0 增值 50%-100%，稅率40%，扣除系數(shù)5% 增值100%-200%，稅率50%，扣除系數(shù)15% 增值200% 以上，稅率60%，扣除系數(shù)35% |
| 3 | 納稅義務(wù)人 | 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。 |
| 4 | 扣除項(xiàng)目 | 新建房：非房企4項(xiàng)，房企5項(xiàng)（多加計(jì)扣除20%） 存量房：土地2項(xiàng)，房屋3項(xiàng)（多房屋及建筑物的評估價格） 注意新建房中的可口稅金，房企2稅1費(fèi)，非房企3稅1費(fèi)，差印花稅。契稅在地價款里包含，耕地占用稅在開發(fā)成本中 |
| 5 | 計(jì)算 | 1、算扣除項(xiàng)目 2、增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目 3、增值率=增值額/扣除項(xiàng)目，找稅率 4、應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目*扣除系數(shù) 注意：銷售和成本要配套 |
| 6 | 清算 | 1、應(yīng)進(jìn)行：全部竣工、完成銷售、整體轉(zhuǎn)讓、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 2、可要求：已轉(zhuǎn)讓建筑面積85%以上，或剩下出租自用；銷售許可3年后仍未賣完；申請注銷但為辦理清算 3、配套公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主成本可扣；公共事業(yè)可扣；有償轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算收入，扣成本 4、預(yù)提費(fèi)用不得扣除 5、多個房產(chǎn)共同費(fèi)用，按建筑面積分?jǐn)?br />6、質(zhì)量保證金，開發(fā)票的可扣，未開的不得扣 7、土地閑置費(fèi)，不得扣 8、清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加滯納 |
| 7 | 優(yōu)惠 | 1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超20%，免征 2、國家建設(shè)征用的，免征 3、因城市規(guī)劃需要搬遷，而自行轉(zhuǎn)讓的，免征 4、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，免征 |
| 8 | 征管 | 在房產(chǎn)所在地納稅 |
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