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2012注冊會計師《經(jīng)濟法》預(yù)習(xí)：不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本規(guī)則
注冊會計師考試《經(jīng)濟法》科目
第八章 物權(quán)法律制度
知識點十、不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本規(guī)則
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
根據(jù)這條規(guī)定，不動產(chǎn)登記采用登記生效主義，即不動產(chǎn)的物權(quán)變動不僅需要當事人的法律行為或其他法律事實，還需要登記這個法律事實才能完成不動產(chǎn)物權(quán)的變動。如當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后，只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。即使雙方當事人支付了價款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權(quán)變動的登記，不發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。
所謂“法律另有規(guī)定的除外”的情形主要有三種：
| 可以不登記的 | 依法屬于國家所有的自然資源 | |
| 他物權(quán)的變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件的 | ?。?）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ?。?）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 （3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記?！?/td> | |
| 非以法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動也不要求以登記為生效要件 | ?。?）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。 ?。?）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 ?。?）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！?/td> | 獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時，仍應(yīng)當依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（取得時可以不登記，轉(zhuǎn)讓時要登記） |
【相關(guān)考點】以不動產(chǎn)設(shè)立抵押時，應(yīng)當辦理抵押登記（未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力）。
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