注冊會計師《稅法》復習指導：土地增值稅法

2010年注冊會計師《稅法》科目
第八章　土地增值稅法

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以在稅前扣除。

　　一、土地增值稅的征稅范圍

　　土地使用權（含地上建筑物及其附著物）屬于土地增值稅征稅范圍的三個判斷條件：（1）國有；（2）轉讓（不包括出讓）；（3）增值收入。

應征土地增值稅情況	不征土地增值稅情況	免征土地增值稅情況
（1）單位間交換房地產 （2）非公益性贈予	（1）房地產繼承 （2）公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人 （3）房地產評估增值	（1）個人互換自有居住用房地產 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）投資聯(lián)營（房地產企業(yè)除外）時房地產轉讓到投資聯(lián)營企業(yè) （4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中 （5）國家征用收回的房地產 （6）個人轉讓居住滿五年以上的房地產 （7）建造普通標準住宅出售

　　二、土地增值稅的四級超率累進稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進稅率，其累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額的比率。

　　

增值率	X≤50%	50%	100%	200%
稅率	30%	40%	50%	60%
速算扣除率	0	5%	15%	35%

　　三、扣除項目

轉讓項目的性質	扣除項目
新建房地產轉讓	1.取得土地使用權所支付的金額；（土地出讓金或地價款及相關費用） 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用（即三項期間費用） 4.與轉讓房地產有關的稅金 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（房地產企業(yè)的加計扣除）
存量房地產轉讓	1.房屋及建筑物的評估價格。 評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！?/td>

　　◆房地產開發(fā)費用的確定：

　?。?）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

　　房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內

　　這里的利息注意兩點：

　?、俨荒艹^按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　?、诓话酉?、罰息。

　?。?）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

　　房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

　　◆與轉讓房地產有關的稅金

企業(yè)類型	內資企業(yè)	外資企業(yè)
房地產開發(fā)企業(yè)	營業(yè)稅、城建稅、教育費附加	營業(yè)稅
其他企業(yè)	營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅	營業(yè)稅、印花稅

　　說明：印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，房地產企業(yè)不單獨扣除。契稅不得扣除。

　　◆財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%

　　◆房屋及建筑物的評估價格

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；（評估機構參照同類房地產市場交易價格評估）

　　2.提供扣除項目金額不實的；（評估機構按重置成本乘以新舊折扣率和取得土地使用權時的基準地價評估）

　　3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。（評估價格）

　　4.舊房及房地產的轉讓。

　　【說明】（1）房地產評估價格是由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。不是由稅務機關進行評估。

　　（2）稅務機關可根據(jù)評估價格確定房地產轉讓收入和扣除項目金額。

　　四、應納稅額的計算

　　應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　計算步驟：扣除項目金額→增值額→增值率→確定稅率→應納稅額

　　五、稅收優(yōu)惠

　　1．建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　2．國家征用收回的房地產的稅收優(yōu)惠

　　因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

　　3．個人轉讓房地產的稅收優(yōu)惠

　　個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，減免稅優(yōu)惠如下：

　　

　　六、征收管理

　　（一）申報時間：納稅人簽訂房地產轉讓合同后7日內；契稅為合同簽訂10日內日。

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　1．土地增值稅的清算單位：開發(fā)項目或分期項目

　　2．土地增值稅的清算條件

　?。?）符合下列情形之一的，納稅人應當在滿足條件90日內進行土地增值稅的清算：

　　①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　?、谡w轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

　　③直接轉讓土地使用權的。

　?。?）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?、谌〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?、奂{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　3．非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　（1）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產自用或用于出租等商業(yè)用途時，在稅款清算時不列收入，相應的成本和費用不得扣除。

　　4．土地增值稅的扣除項目

　　（1）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時與清算項目有關的扣除項目金額，除另有規(guī)定外，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設施，按以下原則處理：

　　①建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

　　③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　（4）房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　?。?）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　5．清算后再轉讓房地產的處理

　　清算后銷售或有償轉讓的房地產，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

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