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經(jīng)驗(yàn)分享：地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票問題
企業(yè)所得稅方面：
《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）
●情況一：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票政策：在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。
●情況二：公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工政策：可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
土地增值稅方面：
《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。
●情況一：如取得發(fā)票政策：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。
●情況二：如未取得發(fā)票政策：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)未就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
●情況三：因未能取得票據(jù)而不得計(jì)算扣除這部分開發(fā)成本，在土地增值稅分項(xiàng)目或分期清算、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的情況下，開發(fā)企業(yè)在某項(xiàng)目或某期開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅清算后償付質(zhì)保金，并取得的票據(jù)如何處理？
建議：由于同一地塊分期、滾動(dòng)開發(fā)的特點(diǎn)，決定了開發(fā)成本結(jié)算也會(huì)分期、滾動(dòng)發(fā)生，只要前后幾期項(xiàng)目中的某一分部工程（如土建、安裝、裝飾等）是由同一施工企業(yè)完成，那么，開發(fā)企業(yè)可以將應(yīng)扣留的已完工的前期工程項(xiàng)目質(zhì)保金，在后一期應(yīng)結(jié)算的工程進(jìn)度款中扣留，并與施工企業(yè)簽訂補(bǔ)充合同明確約定，一旦已完工項(xiàng)目存在質(zhì)量問題，在后一期項(xiàng)目進(jìn)度款中扣留的質(zhì)保金將不予支付，進(jìn)而要求對(duì)方將前期已完工工程按結(jié)算價(jià)款全額開票。
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