2013注稅《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》：土地增值稅納稅申報(bào)與納稅審核

　　一、土地增值稅的基本規(guī)定（熟悉）

　　土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　注意：

　?。?）土地使用權(quán)、地上建筑物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　房地產(chǎn)的出租、抵押，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，不繳納土地增值稅。

　?。?）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓方繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。

　　從2008年11月1日起：①對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；②對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

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　　（二）稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　二、土地增值稅的納稅審核與納稅申報(bào)（掌握）

　　計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點(diǎn)

　　應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　審核時(shí)注意：有無(wú)分解收入、隱瞞收入、收入不及時(shí)入賬以及成交價(jià)格明顯偏低的問(wèn)題。

　　（二）扣除項(xiàng)目金額審核要點(diǎn)

　?。ㄈ?yīng)納稅額的審核

　　計(jì)算土地增值稅的步驟：

　　1.確定收入總額

　　2.確定扣除項(xiàng)目——重點(diǎn)，新5舊3

　　3.計(jì)算增值額

　　4.計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

　　5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

　　注意稅收優(yōu)惠：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，予以免稅；超過(guò)20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　6.計(jì)算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　三、土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

　　1.銷售作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)，通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目核算

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”。