2012注冊資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟法》復(fù)習(xí)：房地產(chǎn)管理法律制度

第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度

　　知識點二、房地產(chǎn)管理法律制度

　　一、房地產(chǎn)管理法概述

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)具有一般“物”的屬性，又稱不動產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度

　　（二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥制度

　　1.定義：經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　　【注意】不同于出讓的有償

　　2.劃撥的情形：由縣級以上人民政府批準(zhǔn)

　?。?）國家機關(guān)用地和軍事用地；

　　（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

　?。?）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　?。ㄈ┏鞘蟹课莶疬w評估管理制度

　　1.要求：國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

　　2.價格：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的“房地產(chǎn)市場價格”，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

　　【注意】只是房價，不含其它

　　3.評估：拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān)。

　　4.公示：估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，提供整體估價報告和分戶估價報告。

　　5.異議處理：拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

　　6.回避：估計專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，估價無效。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)管理

　　1.按照合同約定開發(fā)

　?。?）超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期 滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；

　　（2）滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；

　　但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

　　2.開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用——竣工驗收申請

　　3.群體項目應(yīng)當(dāng)綜合驗收

　?。?）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

　?。?）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

　?。?）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

　?。?）拆遷安置方案的落實情況；

　?。?）物業(yè)管理的落實情況。

　　四、房地產(chǎn)交易管理

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定

　　1.房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃

　　2.特點：

　?。?）房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。——房隨地走，地隨房走，房地一體

　?。?）房地產(chǎn)交易價格管理：國家對房地產(chǎn)價格實行評估制度，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記。——不包括租賃

　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

　　（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；

　　（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　?。?）依法收回土地使用權(quán)的；

　　（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　?。?）權(quán)屬有爭議的；

　?。?）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　?。?）年限：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。——原合同年限－已使用

　　（2）受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理

　?。ㄒ唬┑禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

　　1.設(shè)定土地權(quán)利登記

　?。?）一般情況：30日——一般是合同或批準(zhǔn)為起點

　?。?）抵押、出租土地使用權(quán)的：15日

　　【補充1】以劃撥方式取得，接到縣級以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起30日內(nèi)，持建設(shè)單位用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)登記；竣工驗收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項目竣工驗收報告和其中有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)登記。

　　【補充2】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)；成片土地開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)。

　　2.變更土地使用權(quán)登記

　?。?）一般情況：30日

　?。?）抵押期間、出租期間：合同發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)在變更之日起“15日內(nèi)”申請變更登記。

　?。?）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)（涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)），持合同、證書等申請變更登記。

　　3.注銷土地權(quán)利登記

　?。?）集體所有的土地依法被全部征收或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟所屬成員依法轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的；

　?。?）縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的；

　?。?）國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的；

　?。?）因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的；

　?。?）土地他項權(quán)利終止的。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

　　凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋，都必須到房屋所在地的市、縣級房屋管理機關(guān)登記，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)抵押登記

　　1.土地使用權(quán)抵押登記——登記生效

　　土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》。

　　2.房地產(chǎn)抵押登記—— 登記生效

　?。?）房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　?。?）以預(yù)售商品房或在建工程抵押，抵押期間竣工，應(yīng)在領(lǐng)取權(quán)屬證書后重新辦理抵押登記。

　?。?）抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)在 變更或終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

　　（4）因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和建筑物、其他附著物的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。