2013注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)的特性

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)三、房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。

　　房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）

　　1.位置固定性。

　　2.供求區(qū)域性。

　　3.使用長期性。

　　4.大量投資性。

　　5.保值與增值性。

　　一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。

　　而從長期來看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。

　?。?）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　（2）對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。

　　6.投資風(fēng)險(xiǎn)性。

　　房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較在。主地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：

　?。?）房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長期的空置、積壓。

　?。?）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

　?。?）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。

　　7.難以變現(xiàn)性。

　　由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。

　　8.政策限制性。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。