2012年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)輔導模擬題（9）

　　經(jīng)濟師試題 三、案例分析題

　　(一)

　　某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業(yè)園區(qū)，該處農用地轉用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

　　81.土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是（）。

　　A．方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求

　　B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

　　C．補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

　　D．補充耕地面積至少與占用面積相等

　　參考答案：BC ；農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標；③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質量符合規(guī)定要求；④單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。本題考查農用地轉用方案和補充耕地方案應符合的條件。

　　82.農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后（）日內將批復發(fā)出。

　　A．3

　　B．5

　　C．7

　　D．10

　　參考答案：B ；農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發(fā)出。本題考查集體土地征收的批復時間。

　　83.甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為（）。

　　A．建設項目批準文件

　　B．建設用地規(guī)劃許可證

　　C．房屋拆遷許可證

　　D．拆遷計劃和拆遷方案

　　參考答案：ABD ；無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為：①建設項目批準文件；②建設用地規(guī)劃許可證；③國有建設用地使用權批準文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。本題考查城市房屋拆遷的申請材料。

　　84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（）。

　　A．拆遷人必須是經(jīng)過有關部門批準的單位和個人

　　B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人

　　C．協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制

　　D．協(xié)議簽訂有相對的強制性

　　參考答案：ACD ；被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權人或使用人。所以B錯。本題考查房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征。

　　(二)

　　張某用200萬元自有資金一次性付款購買了一店鋪用于出租經(jīng)營，經(jīng)營期為20年。根據(jù)市場預測，經(jīng)營期內前10年的年凈租金為30萬元，后10年的年凈租金可達40萬元。張某在不考慮店鋪未來轉售的情況下，其投資收益率要求達到10％(租金收入均在年末)。

　　85.該投資方案類型為( )。

　　A．互斥方案 B．獨立方案 C．現(xiàn)金流相關方案 D．互補方案

　　【參考答案】B；根據(jù)定義可確定為獨立方案。

　　86.該投資方案的財務凈現(xiàn)值為( )萬元。

　　A．79 B．99 C．200 D．500

　　【參考答案】A；根據(jù)財務凈現(xiàn)值的公式即可：

　　87.若編制該投資方案的現(xiàn)金流量表，則其現(xiàn)金流出項為( )。

　　A．經(jīng)營成本 B．還本付息 C．置業(yè)投資 D．經(jīng)營稅金

　　【參考答案】C；即為200萬元的自有資金購買店鋪時的一次性支出。

　　88.該投資方案在經(jīng)營期內可能面臨的投資風險為( )。

　　A．通貨膨脹風險 B．變現(xiàn)風險 C．收益現(xiàn)金流風險 D．市場供求風險

　　【參考答案】ACD；房地產(chǎn)投資風險主要有系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。通貨膨脹風險：是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回的資金的購買力降低給投資者帶來的風險；市場供求風險：指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)供求關系的變化給投資者帶來的風險；收益現(xiàn)金流風險：是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未必達到預期目標要求的風險；變現(xiàn)風險：是指投資者急于將房地產(chǎn)商品轉換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。