土地增值稅追繳令下 成都眾開發(fā)商舊賬纏身

    成都房地產(chǎn)開發(fā)商的神經(jīng)又繃緊了。

    8月5日，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》，要求重視和加強(qiáng)土地增值稅的征收工作。此前的4月17日，四川省地稅局曾下發(fā)《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)及土地轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)行為稅管理的意見》。根據(jù)這份文件的要求，成都不少開發(fā)商將補(bǔ)繳自1994年以來10年的土地增值稅。

    “8.31大限”已過，增加了拿地成本的開發(fā)商，現(xiàn)在看來還要還舊賬。

    爭議

    “征收土地增值稅是從1994年開始的，當(dāng)時(shí)是為了抑制海南、北海土地炒賣過熱的現(xiàn)象”，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)（簡稱“市房協(xié)”）發(fā)展研究部主任孫宏志說，“在1994年、1995年時(shí)，成都市就此問題討論過一次，但政府出于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房改的支持，后來就沒有征。加上政策本身不穩(wěn)定，在中途擴(kuò)大過一次土地增值稅免征范圍，隨后又將優(yōu)惠政策延期”。

    但從今年4月以來，按照四川省地稅局的要求，成都各區(qū)地稅部門開始加強(qiáng)土地增值稅征收力度。開發(fā)商對(duì)此反響強(qiáng)烈，并多次在相關(guān)政府主管部門和市房協(xié)的組織下，同稅務(wù)部門進(jìn)行座談商議，雙方就征稅時(shí)機(jī)、征稅標(biāo)準(zhǔn)和征收方式展開了激烈的辯論。

    在7月7日的一次座談會(huì)上，成都中房公司的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在土地拍賣時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)繳納了相關(guān)稅款，而一級(jí)市場(chǎng)的拍賣是以政府為主體，不應(yīng)讓開發(fā)商繳此稅款。再說，在開發(fā)過程中，開發(fā)商只是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行組合，其中的相關(guān)產(chǎn)品已繳納過增值稅。因此，可以說不存在土地增值稅，至少不是純粹的土地增值稅。“此外，開發(fā)商已有房產(chǎn)稅，再繳土地增值稅就很難了”。

    “土地增值稅是個(gè)老稅種，并不是現(xiàn)在才開始征收的，所以不存在時(shí)機(jī)問題，只能說原來收得不好”。成都市地稅局行為財(cái)產(chǎn)處處長趙宏這樣認(rèn)為。

    同時(shí)，趙宏分析，增值稅是對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的增值額進(jìn)行收取，主要為了規(guī)范市場(chǎng)，調(diào)節(jié)土地級(jí)差出臺(tái)的這個(gè)政策�！霸鲋刀嗟亩嗾�，少的少征，對(duì)開發(fā)商的影響應(yīng)該不會(huì)很大”。

    但開發(fā)商普遍認(rèn)為這筆支出令他們難以承受。

    根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。按此計(jì)算，如果一個(gè)公司的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額是1億元，總成本是8000萬，利潤是2000萬，其收入未超過扣除項(xiàng)目金額的50％，土地增值稅就是2000×30％×33％所得稅�牐�198萬元。如果這家公司在過去開發(fā)的項(xiàng)目很多，或者單個(gè)項(xiàng)目很大，這將是一個(gè)很大的數(shù)目。

    密謀

    由于建造普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，稅務(wù)部門把普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)定為套房面積不超過125平方米，遭到了開發(fā)商的普遍質(zhì)疑。

    據(jù)市房協(xié)的一位人士透露，對(duì)于普通住宅的認(rèn)定成都一直沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，這次稅務(wù)部門把標(biāo)準(zhǔn)定為125平方米，依據(jù)的是四川省委辦公廳��1996��58號(hào)文件，但8年前的標(biāo)準(zhǔn)很難適用于今天。

    此外，開發(fā)商認(rèn)為追繳1994年1月1日之后結(jié)算的所有開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅，這種追老賬的做法讓一切都得重來。

    他們提出，如果要補(bǔ)繳土地增值稅，將涉及到十年來企業(yè)已繳所得稅的重新核算和退補(bǔ)處理問題；補(bǔ)繳涉及企業(yè)調(diào)賬、企業(yè)已分紅利潤的處理，在股份制公司和上市公司尤為突出；對(duì)于已改制企業(yè)，補(bǔ)繳將涉及到相關(guān)稅款的補(bǔ)繳主體問題；已轉(zhuǎn)行、更名、注銷的企業(yè)該如何補(bǔ)繳土地增值稅等一系列復(fù)雜問題。

    但“追繳令”就在眼前，以往是競爭關(guān)系的各家開發(fā)商也不得不“團(tuán)結(jié)”起來。7月底，成都10余家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人就曾秘密在錦江賓館碰頭，共商對(duì)策。

    據(jù)一位與會(huì)者反映，當(dāng)天也有中海、萬科這樣的大房產(chǎn)商參加，但與其他成都本土企業(yè)主要負(fù)責(zé)人出場(chǎng)相反，他們派出參會(huì)的人員職務(wù)較低。這表明，追繳土地增值稅受到?jīng)_擊最大的是成都的本土開發(fā)商。

    在幾次“碰頭會(huì)”上，開發(fā)商提出幾條建議。首先，就是暫緩征收土地增值稅，如果實(shí)在難以緩征，則建議不補(bǔ)繳；其次，調(diào)整土地增值稅免征對(duì)象和免征條件，如將免征條款中的“不超過125平方米的普通住宅”除掉，擴(kuò)展為所有增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的開發(fā)項(xiàng)目。

    開發(fā)商之間達(dá)成共識(shí)后，開始在政府部門間積極斡旋。

    據(jù)記者了解，調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告，已由市房協(xié)遞交到四川省建設(shè)廳。至于開發(fā)商的其他建議將在市長辦公會(huì)上作出決定，并且這些建議被通過的可能性很大。

    影響

    在四川省地稅局的通知中，提出對(duì)土地增值稅進(jìn)行“預(yù)征”，即“先預(yù)繳、后清算”的征管辦法。預(yù)征比例由各地在1％～2.5％范圍內(nèi)酌情確定，按納稅人在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。

    孫宏志認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長，一般要兩年左右才能完成一個(gè)中小規(guī)模的項(xiàng)目，絕大多數(shù)項(xiàng)目利潤率都低于20％，這本就屬于免征對(duì)象。現(xiàn)在強(qiáng)制預(yù)征，預(yù)繳稅款將占用企業(yè)本已非常有限的流動(dòng)資金，在目前銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款緊縮的情況下，會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的狀況。

    “征收土地增值稅的初衷是防范房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，而不是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身。對(duì)開發(fā)商來說，這是筆突然增加的支出，資金一直吃緊的開發(fā)商很可能把費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。這對(duì)平抑已經(jīng)明顯上漲的成都房價(jià)是不利的”孫宏志說。