杭州地產(chǎn)新政上演生死劫 擬征收重稅打擊炒樓

　　盡管杭州市已習(xí)慣于端坐于地產(chǎn)的峰谷浪尖間，但這一次它還是感到了一絲冰山的寒意，地產(chǎn)持續(xù)的高速讓它禁不住舉起望遠鏡。

　　9月15日，杭州市府召開會議，研究解決一系列房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)問題，得出杭州地產(chǎn)的新政策。

　　但鏡中似有幻影。一個與會人士透露說：“會上爭論十分激烈�！睋�(jù)稱，引起爭議的內(nèi)容體現(xiàn)在--“用于建設(shè)經(jīng)濟適用住房的土地面積不得低于總量的50%”；“恢復(fù)征收20%稅率的個人所得稅”；“允許有條件企業(yè)自建經(jīng)濟適用房”。

　　“杭州實施房產(chǎn)新政勢在必發(fā)�！碑�(dāng)?shù)匾粋�房產(chǎn)開發(fā)商告訴本報記者。

　　危機

　　杭州地產(chǎn)4年來一路狂奔。

　　從1999年開始，投資一浪熱過一浪。據(jù)浙江省統(tǒng)計局數(shù)字，去年該省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資724.4億元，增長35.l%，遠高于全國平均增幅。而杭州的增長更達43.7%。房價漲幅尤其驚人。一位杭州房產(chǎn)界頗有名氣的中介公司老總說，以二手房為例，1999年市中心的均價為3000元，現(xiàn)在已超過6000元，“而在杭州，市中心的漲幅還不是最高的”。

　　也是從1999年開始，外地購房比例在整個購房者比重中超過50%。他說，市民收入增長速度趕不上房價的遞增速度，杭州普通中低收入者買不起房。

　　“直到去年下半年，房地產(chǎn)才是真正深入到尋常百姓家的嘴邊話題�！边@個老總說，接下來，本地居民購房的大力跟進，短期內(nèi)供需呈失衡之態(tài)。

　　沈健芬還感到了另一種壓力：100萬元的房子在北京月租能拿到上萬元錢，杭州市中心130多平方米的房子價格已經(jīng)上百萬，但租金是肯定不到1萬元。房價和租價比像北京那樣100∶1比較合理，但是杭州目前房價和租價比達到了200∶1左右。這位浙江省城調(diào)隊生價處副處長表示，僅從房屋售價和租價比來看，杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展顯得有些畸形。

　　與此同時，一項調(diào)查顯示，杭州今年夏季的房屋租賃成交量較去年同期下降了近60%。有專家說，一邊是商品住宅供不應(yīng)求，一邊卻是空房子租不出去，這種現(xiàn)象的背后隱含的，恐怕就是危機。

　　9月21日，浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授在接受記者采訪時說�煟�在眾多中低收入者住房尚未得到切實解決的同時，杭州房產(chǎn)市場火爆的“虛擬需求”必須挑破�！昂贾莘績r不但漲勢兇猛且有點看不到邊，如果這種形勢持續(xù)的話，不僅會損害到廣大購房者尤其是中低收入者的切身利益，削弱了整個城市的綜合競爭力，還有礙于杭州房產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展�！�

　　關(guān)于杭州地產(chǎn)已到了冰山邊上的擔(dān)憂日漸迫近。市政府的地產(chǎn)救市政策便加快了出臺步伐，為這艘全國矚目的航船減速。

　　打擊炒樓

　　今年2月，建設(shè)部派人來杭進行調(diào)查，得出結(jié)論是，“杭州存在大量投機炒作房地產(chǎn)的現(xiàn)象”證據(jù)不足。

　　但6月過去后，形勢卻急轉(zhuǎn)直下。

　　8月16日，杭州市市長茅臨生特意向市民發(fā)布一封電子郵件，承認杭州房地產(chǎn)市場確實存在一定的炒作行為，“現(xiàn)在房子緊張的原因是房子一出來就被‘黃�！�拿走，就好像春運期間倒賣火車票的情況一樣�！�

　　浙江公眾房網(wǎng)副總經(jīng)理鄧力說：“征收20%的個稅不是突然冒出來的�！睂嶋H上，兩年前，杭州市政府就一直在“吹風(fēng)”，對二手房交易恢復(fù)征收個人所得稅�！氨M管沒有實施，但一直在醞釀�！�

　　這是依據(jù)1999年國家財政部、國家稅務(wù)總局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字［1999］278號)。按照這一規(guī)定，個人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。

　　此前，杭州與很多城市一樣，為促進投資、拉動消費，并沒有專門針對房產(chǎn)征收個人所得稅。

　　如今，新政中的征稅如“一劑猛藥”直奔炒房而來。

　　自9月16日新政拋出以來，不少房產(chǎn)買賣雙方伸長耳朵到處打探。

　　“恢復(fù)征收20%的個稅，對打擊炒樓影響很大。”虞曉芬教授說。鄧力自己的公司這段時間掛牌待售的房源激增，房價穩(wěn)中略降�！耙郧捌骄�一天是20套，現(xiàn)在增加是30套左右急于出售。房源供應(yīng)量增加40%左右�！�

　　很多賣家開始“留一手”了。他們特別注明“凈到手”款值，要求交易過程中涉及到的稅費由買家負責(zé)。也就是說，這“20%”最終仍得由買家埋單。買家的心意也在變。鄧力說：“原來想買房的，如今要等著新政策明朗了再做決定�！�

　　同為樓市火爆區(qū)的寧波，幾乎在同一時間發(fā)布了類似消息。一個業(yè)內(nèi)人士說，這不僅僅是巧合，證明此方案不是市長們拍腦袋想出來的。據(jù)行家分析，目前有200億的國際游資棲息于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，而以上兩地房地產(chǎn)市場極為火爆，自然也就是游資最為集中之地。

　　他認為，有關(guān)方面很想把游資逼走，手段可能就選中了這20%的提稅。

　　證大杭州總經(jīng)理趙杭生擔(dān)憂，“如果杭州有經(jīng)濟泡沫，第一個破裂的將是房地產(chǎn)。這個城市大量存在的游資一旦被抽走，房價會猛然下跌，對社會產(chǎn)生極大危害�！�

　　不過，杭州房地產(chǎn)協(xié)會一專家表示異議：炒房是合法的資本運作，是技術(shù)和經(jīng)驗的成果，有利于二級市場的培育。而且風(fēng)險和回報并存，有風(fēng)險時政府不會救助，有利益了政府卻要壓制，不符合市場經(jīng)濟規(guī)律和公平原則。

　　新政提出“建設(shè)經(jīng)濟適用住房的土地面積不得低于投放總量的50%”。也就是說，今后投放市場的經(jīng)濟適用房和商品房的開發(fā)比例起碼達到1��1--政府將“讓每個杭州市民都有一套住房”。

　　事實上，由于杭州房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)高價位樓盤，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴重失衡。即便是投放市場的經(jīng)濟適用房，也多是面積在100平米以上，單價高于3000元。

　　“實際上很多經(jīng)濟適用房，低收入者也是買不起的�！敝袘c置業(yè)總經(jīng)理曹福明說，針對一部分低收入者，要明補而不是暗貼。江蘇南通市統(tǒng)一補貼標(biāo)準(zhǔn)，改“暗貼”為“明補”--在規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)享受政策性貨幣補貼，每平方米200元。

　　更引起各方爭議的是，“允許有條件企業(yè)自建經(jīng)濟適用房”，一露面就引起軒然大波。

　　盡管討論稿稱：在嚴格把關(guān)基礎(chǔ)上，允許有條件企業(yè)自建經(jīng)濟適用房。有條件地放寬企事業(yè)單位利用存量土地建經(jīng)濟適用房，解決本單位職工的住房困難問題。據(jù)有關(guān)方面估計，如此一來，杭州的經(jīng)濟房售價將從目前每平方米約3000元，降至每平方米2500元左右。

　　“這是拍腦袋想出來的，是重走計劃經(jīng)濟的老路�！币粋�房產(chǎn)開發(fā)商這樣評論。虞曉芬教授說，讓企事業(yè)單位自建經(jīng)濟適用房，偏離住房市場化、社會化的大方向。甚至有人直言不諱：這是變相的福利分房。

　　有人害怕這會為以權(quán)謀私開綠燈。有條件的單位很多，如國土資源局、建設(shè)局、省市直單位，還比如電信、財稅、銀行、學(xué)校等等。

　　更嚴重的是會出現(xiàn)兩個問題：一是房地產(chǎn)旺勢極可能促使一些單位為利益驅(qū)動，想各種辦法開發(fā)房產(chǎn)牟利，違背政府制訂政策的初衷；二是各單位自己賣地賺錢，增加土地儲備制度統(tǒng)一收購的難度。

　　但這次新政好像遇到了阻力�！斑@個房產(chǎn)新政的大部分內(nèi)容，包括征收20%的稅，可能要流產(chǎn)。那天會上，反對的領(lǐng)導(dǎo)很多，它的命運將無疾而終。”一個房地產(chǎn)開發(fā)商說。

　　這份討論稿由杭州市建委提交。一位房地產(chǎn)開發(fā)處官員這樣回復(fù)記者：“新政可能不會執(zhí)行。沒有充分醞釀，沒有討論好，還沒有形成文件，就被市政府辦公廳捅出去了�！�

　　參與材料撰寫的一個當(dāng)?shù)毓賳T則表示：“現(xiàn)在是敏感階段，談?wù)撨^早�！�

　　杭州市房管局市場處一余姓官員也閃爍其辭，“到底出不出來和怎樣出來，會有一個過程”。

　　但是，當(dāng)記者致電杭州市政府政策研究室時，司職對外發(fā)言的一女士頓了頓，語氣肯定：“絕對要實行�！�

　　該女士建議記者“拭目以待”。她說：“工作思路已定下來了。相關(guān)部門在制定細則、具體細化，下一步就是政策的出臺實施。時間說不準(zhǔn)，差不多是在年內(nèi)，3個月比較寬裕�！�

　　房地產(chǎn)商搞“二次壟斷”

　　杭州房地產(chǎn)市場在此輪地產(chǎn)潮中表現(xiàn)得很炫。教人直把杭州當(dāng)瓊州(海南)。

　　有專家提出杭州地產(chǎn)今天現(xiàn)狀的“五個成因”：主城區(qū)土地供應(yīng)嚴重不足，地價持續(xù)走高；房地產(chǎn)商面臨“無米之炊”；房地產(chǎn)商搞“二次壟斷”，抬升房價；虛假的需求信號；投機者哄抬房價。

　　9月30日，杭州中慶置業(yè)有限公司(下簡稱中慶置業(yè))總經(jīng)理曹福明向記者介紹：1998年，中慶置業(yè)在杭州城北開發(fā)“紫荊家園”，售價是每平方米2000多元，如今要4000多元。2000年在錢塘江開發(fā)的“好望角”，也由當(dāng)年的4000多元上漲到6000多元。

　　曹福明說：“土地供應(yīng)嚴重不足，直接導(dǎo)致地價持續(xù)走高�！焙贾菀郎桨�水，主城區(qū)三面環(huán)山、一面臨江，可供開發(fā)的面積不過百余平方公里。他認為，房價上漲的實質(zhì)是地價上漲。

　　事實上，從1999年下半年開始，杭州的土地供應(yīng)統(tǒng)一收歸土地儲備中心，以招標(biāo)拍賣方式出讓。而政府又堅持“賣方市場”穩(wěn)步適量供地的政策，地產(chǎn)商長期處于“半饑餓”狀態(tài)，導(dǎo)致了地價持續(xù)走高。一些開發(fā)商拿到土地之后，搞“二次壟斷”，采取各種方式放慢開發(fā)進度，等待土地“升值”，以實現(xiàn)其利益最大化。

　　杭州房地產(chǎn)商面臨“無米之炊”已是不爭事實。據(jù)一項對市區(qū)100個在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)查顯示，上半年新開工的項目僅占13%，有53%的項目在2001年以前開工，34%的項目在2002年開工。

　　一度賺得盆滿缽滿的房地產(chǎn)開發(fā)商們面臨著進一步發(fā)展瓶頸。中慶置業(yè)最近剛剛在紹興拿到60畝地。曹福明說，要走出市區(qū)，“尋找外面的空間”。

　　不僅是中慶置業(yè)“移情別戀”。事實上，由于認為杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展空間狹小，近年來轉(zhuǎn)向外市乃至外省的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)屢見不鮮。據(jù)統(tǒng)計，2000年以來，有100多家浙江房地產(chǎn)開發(fā)商進入上海；在南京，有15家浙江房地產(chǎn)開發(fā)商；在蘇州、無錫，有12家浙江房地產(chǎn)開發(fā)商。