營(yíng)業(yè)稅契稅稅基不同 一套房?jī)伞敖灰變r(jià)”

　　“我花40萬(wàn)買(mǎi)的房子，地稅局都已經(jīng)開(kāi)了營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，證明我交易的有效性，但契稅所卻讓我按46萬(wàn)交契稅！”6月1日起，我國(guó)實(shí)行了新的房產(chǎn)稅收政策，在二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)方必須憑契稅、營(yíng)業(yè)稅等完稅證明才能辦理過(guò)戶手續(xù)�？墒遣簧�納稅人辦理相關(guān)納稅手續(xù)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，同一套房子，同一樁買(mǎi)賣(mài)，營(yíng)業(yè)稅的稅基和契稅的稅基卻不相同。這不，南京市民曹先生就遭遇到這件“窩心事”，一氣之下他打算將契稅所告上法庭。

　　案例：稅基差6萬(wàn)，契稅多交1324元

　　前兩天，曹先生購(gòu)買(mǎi)了位于河西奧體中心附近的一套二手房，111平方米，2001年建成，經(jīng)和賣(mài)主協(xié)商，他付了40萬(wàn)元（單價(jià)3600元），并拿到南京地稅部門(mén)按此價(jià)開(kāi)具的不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅通用發(fā)票。接著，他去契稅征收所交納契稅，以辦理過(guò)戶手續(xù)，誰(shuí)知卻被告之，40萬(wàn)元的房?jī)r(jià)明顯偏低，需要重新估價(jià)。當(dāng)時(shí)一位工作人員告訴曹先生，該小區(qū)二手房屋以前的成交價(jià)單價(jià)沒(méi)有低于4200元的，所以應(yīng)該要按4200元×111平方米即466200元征收契稅。由于一下子多出6萬(wàn)元，契稅也就多出1324元，對(duì)這樣的結(jié)果，曹先生表示他有兩點(diǎn)質(zhì)疑。一：既然地稅部門(mén)開(kāi)具了發(fā)票，說(shuō)明國(guó)家已經(jīng)承認(rèn)了交易的合法性，為什么契稅部門(mén)卻不認(rèn)同這樣的交易價(jià)格？二，契稅征收所重新評(píng)估的價(jià)格是否來(lái)得太草率了，“前后不過(guò)5分鐘，而且依據(jù)也不過(guò)就是網(wǎng)上同地區(qū)以前的交易價(jià)格。”曹先生昨日忿忿不平地告訴記者，最讓他難以接受的是，第二天，他又去咨詢契稅征收所，另一位工作人員打開(kāi)電腦后竟然對(duì)他說(shuō)，他買(mǎi)的那個(gè)小區(qū)歷史上也有低于4200元的單價(jià)�！疤�隨意，反正他們看的所謂網(wǎng)上信息又不對(duì)市民公開(kāi)，我們之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)�！�

　　解釋?zhuān)籂I(yíng)業(yè)稅與契稅性質(zhì)不同

　　交的是同一套房子的稅，為什么稅基卻差6萬(wàn)元？對(duì)此，省財(cái)政廳相關(guān)人士稱(chēng)，1997年7月7日頒布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條第三款明確表示：成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。具體說(shuō)，曹先生以3600元的單價(jià)買(mǎi)房，但契稅所認(rèn)定同級(jí)別房屋的市場(chǎng)單價(jià)應(yīng)該是4200元，顯然，3600元的合同價(jià)遠(yuǎn)低于評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)，這時(shí)，契稅所就有權(quán)參考市場(chǎng)價(jià)格，在重新做出核定后征收契稅。該人士強(qiáng)調(diào)，此規(guī)定有利于控制避稅情況發(fā)生。省地稅局有關(guān)人士也介紹，契稅和營(yíng)業(yè)稅并非一個(gè)稅種，契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的財(cái)產(chǎn)稅。而營(yíng)業(yè)稅是針對(duì)經(jīng)營(yíng)所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額征收的流轉(zhuǎn)稅。房屋買(mǎi)賣(mài)中，契稅以不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象，營(yíng)業(yè)稅則是以營(yíng)業(yè)額為征收對(duì)象，所以，契稅稅基以房屋的市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，而營(yíng)業(yè)稅則以房屋買(mǎi)賣(mài)的合同價(jià)格為準(zhǔn)。

　　質(zhì)疑：合同價(jià)、評(píng)估價(jià)誰(shuí)像“市場(chǎng)價(jià)”

　　“有關(guān)部門(mén)的解釋很有道理，但我注意到，里面有個(gè)難以讓人信服的論述�！弊蛉�，南京一家律師事務(wù)所的律師在聽(tīng)完曹先生的質(zhì)疑及有關(guān)部門(mén)的解釋后打抱不平道，交易合同價(jià)及契稅征收所給出的評(píng)估價(jià)，究竟誰(shuí)更接近市場(chǎng)價(jià)呢？他倒覺(jué)得答案是前者�！捌醵愓魇账�給出的評(píng)估價(jià)，主要依據(jù)網(wǎng)絡(luò)上顯示的以前交易均價(jià)，這里面就有一個(gè)問(wèn)題，如果近半年時(shí)間內(nèi)，樓市價(jià)格已發(fā)生變化，可同地區(qū)恰恰又沒(méi)有房產(chǎn)交易記錄呢，請(qǐng)問(wèn)這時(shí)候評(píng)估價(jià)到底怎么給。而且從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律說(shuō)，真正市場(chǎng)交換得出的價(jià)格才叫市場(chǎng)價(jià)。”

　　南京另一位熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的律師也表示支持曹先生。他指出以前的確經(jīng)常有中介為避稅故意教人降低房?jī)r(jià)，可自從憑營(yíng)業(yè)稅發(fā)票辦房產(chǎn)證政策實(shí)行后，這種情況基本已經(jīng)杜絕，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅發(fā)票是根據(jù)合同價(jià)格開(kāi)的，而合同價(jià)格具備法律效應(yīng)，賣(mài)房人一般都不會(huì)當(dāng)作兒戲。當(dāng)然，合同價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相差十萬(wàn)八千里的案例也并非沒(méi)有，他就聽(tīng)說(shuō)曾有父子倆之間進(jìn)行房產(chǎn)交易，最后的合同價(jià)竟是1元，但這樣的事情畢竟是少數(shù)。有關(guān)部門(mén)還是應(yīng)多為普通百姓考慮，至少給出的評(píng)估價(jià)能更讓人心服口服，更有憑有據(jù)些，要知道，你一估差了幾萬(wàn)，那邊契稅就要多交上千呢！