上海醞釀重啟購房退稅政策

 　剛剛啟動購房貼息政策的上海又傳出消息，稅務部門正在醞釀重新啟動購房貼息政策。據(jù)消息人士透露，上海稅務部門已對此進行了討論，是否啟動取決于市政府的態(tài)度。

　　初衷：推動房市持續(xù)發(fā)展1998年，上海實施購房退稅政策，其內(nèi)容是，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時期內(nèi)享受購房后起算的個人所得稅抵扣。當時，上海頂住爭議實施這一政策，是因房地產(chǎn)市場低迷，為振興房市鼓勵高收入者積極購買住房。后來的實踐證明，這一政策確實對振興房市起到了積極的作用。當?shù)胤慨a(chǎn)銷售的統(tǒng)計顯示，1997年，住宅銷售面積為617萬平方米，1998年達到1057萬平方米，而到1999年則突破了1200萬平方米。

　　今年5月31日，上海如期結(jié)束購房退稅政策。如今，為何又考慮重新啟動？目前，上海房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于金融保險、商貿(mào)流通和信息產(chǎn)業(yè)的第四大產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重已從1990年的0.5％上升到2002年的6.9％，2002年房地產(chǎn)增加值達到373.63億元，比上年增長14.5％，預計今年將達到7％以上，其對經(jīng)濟增長的貢獻作用不斷提高。在上海GDP兩位數(shù)的增長中，約一個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。復旦大學房地產(chǎn)研究中心特約研究員季寶紅說，房地產(chǎn)在帶動固定資產(chǎn)投資中功不可沒。

     上海房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持較高水平，是上海經(jīng)濟發(fā)展的一個重要增長點。1996年以來，每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資均超過500億元，約占全市固定投資30％。2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資719億元，比上年增長18.7％。今年1－10月，完成房地產(chǎn)投資額769億元，增長17.3％。另一方面，上海市民住房自有率已達75％，280多萬戶家庭已經(jīng)擁有住房財產(chǎn)和價位預期。據(jù)了解，倫敦的住房自有率為46％，同國外類似大城市相比，上海住房市場已趨于飽和。這或許正是上海醞釀重啟購房退稅政策的初衷。

　　問題：刺激房價上漲與分配不公

　　2000年以來，上海房價的上漲幅度超過了50%。據(jù)上海市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查，上海的投資性購房比例已經(jīng)達到16％（以套為單位）。單價7000元以上的房屋，投資性購房比例已占39％。季寶紅說，從海外經(jīng)驗看，當投資性購房比例超過20％時，房市會孕育一定的風險。

　　為扼制上漲過快的房價，今年上海采取了一系列措施。目前，上海房地產(chǎn)市場的土地供應量、新開工面積、施工面積、批準預售面積都比較大。今年1－10月，全市共出讓商品住宅用地1616公頃，同比增長46.7％，預計全年供應量將超過2600公頃；商品住房新開工2197萬平方米，同比增長23.6％，預計全年將達到2700萬平方米；商品住房施工面積6404萬平方米，同比增長23.9％，預計全年將達到7000萬平方米；商品住房批準預售面積2163萬平方米，同比增長22.9％，預計全年將達到2500萬平方米。

　　自去年以來，上海開工的重大工程商品房和中低價商品住房陸續(xù)竣工。盡管短期內(nèi)本市商品住房銷售價格水平仍將繼續(xù)上漲，但預計今后供應總量和結(jié)構(gòu)將趨于合理，銷售價格水平上漲幅度也將趨于平穩(wěn)。然而，購房退稅政策除了拉動房產(chǎn)回暖外，還出現(xiàn)了一系列問題。許多高收入者利用其投資買房，與上海市政府原來想提倡個人買房解決住房問題的初衷相違，造成高檔房價位不斷朝上拉升，財政部門很難控制。一些市場人士擔心，重啟購房退稅政策，會激發(fā)新一輪投資性購房熱潮，很有可能沖擊目前抑制房價的措施。長城證券一位分析師說，很多國家有類似的減稅政策，這些政策出臺的目的都是為了推動投資消費。不過，這位分析師認為，在很大程度上，財稅優(yōu)惠政策主要的受惠者是“20%的有錢人”。

    實際上，稅收政策與社會保障制度一樣，是調(diào)節(jié)社會分配、維護公平的重要手段。既然，購房退稅政策只能讓極少數(shù)人得益，就可能在一定程度上造成分配不公。一些專家在分析上海購房貼息政策時說，購房貼息政策本身的重心不在房地產(chǎn)市場，而在于構(gòu)建打造更完善的社會保障體系，這是貼息政策與以往的退稅政策最根本的區(qū)別。當時，退稅政策的出臺主要是為了激活房地產(chǎn)市場，因此，它是針對所有購房者的。這次明顯不同，貼息政策對購房人的收入和所購房產(chǎn)情況均有嚴格的限制條件，能夠享受這一政策的買房者只占一小部分。這是典型的社會收入二次分配的做法，屬于社會保障的范疇。

　　此外，國務院對個人所得稅收入已經(jīng)實行中央和地方按比例分享，具體是2003年中央分享60%，地方分享40%；2003年以后年份的分享比例根據(jù)實際收入情況再行考慮。那么，上海重啟購房退稅政策又如何面對這一政策調(diào)整？

　　辦法：激勵和限制政策并舉

　　有專家認為，推動房市的發(fā)展是必要的，關(guān)鍵是如何打好政策的“橋牌”。就是說，要做到既鼓勵自住性住房消費，又限制購房投機炒作。據(jù)上海有關(guān)部門透露，為限制購房中的短期炒作，有關(guān)期房不得轉(zhuǎn)讓的政策正在醞釀之中。同時，對按政策購買的重大工程配套商品房也將實行封閉式運作，可能采取若干年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的措施。目前，上海市政府還正在抓緊實施商品住房交易的網(wǎng)上備案制度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為，增強市場供求信息的透明度。但上海稅務部門表示，還未考慮實施限制炒房的稅收政策。